停车是新加坡公寓（condominium）中最常见的摩擦来源之一。住户可能在挡风玻璃上发现警告贴纸、车轮被锁、第二辆车的停车位被取消，或者为了邻居那位「常驻」访客争论好几个星期。这些纠纷大多源于管理机构制定的公寓停车规则，了解这些规则如何运作，是公平解决问题的第一步。
本指南将介绍如何在分层地契（strata）发展项目内对停车决定提出异议，从阅读附例到协商无果时如何逐级上报。本文仅为一般信息，不构成法律建议。你所在发展项目的附例以及规管分层地契生活的法律可能相当复杂，必要时请向管理代理、相关当局或律师确认细节。
公寓的停车规则由谁制定
在私人公寓中，停车场通常属于公共产业（common property），由所有分层业主（subsidiary proprietors，即单位业主）共同拥有。它由公寓管理委员会（Management Corporation Strata Title，MCST）根据《建筑维护与分层地契管理法》（BMSMA）进行管理。
- MCST是由全体业主组成的法律实体。
- 理事会（council）是在常年大会（AGM）上选出的一群业主，负责 MCST 的日常运作。
- 管理代理（managing agent）是 MCST 委任处理日常运营（包括执行停车规则）的公司或个人。
- 附例（by-laws）是发展项目的规则，可涵盖停车场使用、车辆登记、访客停车，以及违规的罚则或处理措施。
不同发展项目的停车规则差别很大。有的公寓允许每个单位登记两辆车，有的只允许一辆，有些还会对额外的季票停车收费。在提出任何申诉之前，先弄清楚你自己公寓的附例究竟是怎么规定的。若想更全面地了解这套制度如何运作，请阅读我们的了解公寓与 MCST 规则指南。
常见的公寓停车纠纷及第一步该找谁
不同的问题需要不同的第一步。可以把下表作为起点。
| 问题 | 首先找谁 | 哪些证据有帮助 |
|---|---|---|
| 车轮被锁或被贴警告贴纸 | 以书面形式联系管理代理 | 照片、车辆登记记录、访客通行证 |
| 第二或第三辆车的停车位申请被拒 | 先找管理代理，再找理事会 | 附例摘录、过往批准记录、家庭车辆资料 |
| 他人的访客停车超时 | 管理代理 | 注明日期的照片、时间、车位号码 |
| 有人占用你的无障碍车位或专属车位 | 管理代理或保安 | 照片、任何车位分配信函 |
| 规则似乎不公平或已过时 | 先找理事会，再提交业主大会 | 拟议条文、其他业主的支持 |
如果问题是在发展项目外停车而收到政府机构的罚单，那就是另一套程序。请参阅我们的如何就停车罚单提出申诉和如何查询或申诉政府罚款指南。
第一步：阅读附例和住户守则
向管理代理索取最新的附例以及任何停车场规则或住户守则（house rules）。这些文件可能放在公寓的住户门户网站或应用程序上。
重点查看：
- 每个单位可以登记多少辆车，以及相关条件。
- 访客停车如何运作，包括任何时间限制或登记步骤。
- 车辆违规时会怎样处理，例如警告、锁车轮或其他措施。
- 是否有明确的申诉或解锁程序。
确认你被要求遵守的规则是否经过正当程序通过。附例一般是在业主大会上以决议方式制定或修改，并提交相关当局备案。如果你不确定某条规则是否有效或可执行，负责监管分层地契管理事务的建设局（BCA）在其网站上提供了相关指引。
第二步：收集证据，写一份清晰的申诉
心平气和的书面申诉，远比在保安亭前争得面红耳赤有效。
- 收集证据。拍下车辆、车位、告示牌以及任何贴纸或车轮锁的照片。记下日期、时间和车位号码。
- 核对你的记录。向管理处确认你的车辆登记，以及你申请过的任何访客通行证。
- 写信给管理代理。用电子邮件，以便留下记录。说明事情经过、适用哪条附例、你为何认为该处理不当或不公平，以及你希望得到什么结果。
- 就事论事，保持礼貌。避免指责保安或邻居，只陈述你能证明的事实。
- 要求书面回复。请对方在合理时间内答复，若管理代理无法决定，请求将此事提交理事会。
如果车轮被锁而你急需用车，可能需要先按解锁程序办理，之后再提出申诉。请保留收据和任何付款记录，以备日后可能获得退款。
第三步：上报理事会或业主大会
如果管理代理的回复未能解决问题，就把事情提交理事会。
- 要求将你的申诉列入议程，在下一次理事会会议上讨论。理事会会议记录一般会向业主公开，你可以从中了解结果。
- 如获允许，可以列席。有些理事会允许业主旁听会议，请了解你所在发展项目的做法。
- 提议修改规则。如果问题出在规则本身，例如访客停车限制已不再适合住户，可以联合其他业主向业主大会提出动议。修改附例需要获得 BMSMA 所规定的业主支持比例。
- 争取支持。和有同样顾虑的邻居交流，能提高修改规则成功的可能性。
租户通常应通过房东反映问题，因为业主才是 MCST 的成员。你的租约中也可能注明停车的安排方式。
第四步：调解与分层地契局
内部途径用尽后，还有正式的渠道。
- 调解。邻里纠纷，例如有人屡次占用你的车位，可能适合交由社区调解中心（Community Mediation Centre）处理，由中立的调解员协助双方达成协议。
- 分层地契局（Strata Titles Boards，STB）。STB 根据 BMSMA 处理业主与 MCST 之间的某些纠纷，包括涉及附例和 MCST 行使权力的纠纷。它通常先从调解开始，如有需要可进入聆讯。请浏览 STB 网站，了解其受理的申请类型、所需表格及任何费用。
- 法律咨询。对于严重或代价高昂的纠纷，具有分层地契经验的律师可以为你分析可行的选择。
正式途径耗时费力，因此最好在尝试过前面的步骤并保存好记录之后再采用。
预防日后的公寓停车问题
- 及时登记家中每一辆车，换车时更新记录。
- 按发展项目的要求登记访客，并提醒常来的客人遵守规则。
- 保存一份附例副本以及你获得的任何停车批准。
- 出席常年大会，停车场政策常常在会上讨论和表决。
只要住户以书面形式清楚陈述理由，大多数停车纠纷在第一或第二步就能解决。了解公寓停车规则以及正确的上报顺序，就能更轻松地获得公平的结果，又不伤害邻里关系。
常见问题
租客可以直接就私宅停车处罚提出申诉吗？ 通常需要由业主出面，因为管理公司（MCST）的成员是业主而不是租客。请先把情况告诉房东，并提供照片和相关记录，同时查看租约中有关停车的条款。有些管理代理公司也愿意先接受租客的初步查询。
车子被锁轮了，要先付钱解锁还是先申诉？ 如果急着用车，先按解锁程序付款往往比较实际，之后再提出申诉。请保留所有收据，并记下处理此事的人员，申诉成功时才方便要求退款。
修改私宅停车附则需要多少业主同意？ 《建筑物维修与分层地契管理法》对不同类型的附则修改规定了所需的业主支持比例。开始征集支持之前，请向管理代理公司查询，或参考建设局（BCA）的最新指引。
邻居老是占用我的车位，调解和分层地契委员会哪个更合适？ 对于邻居之间反复发生的问题，调解通常是较温和的第一步，目的是在不开庭的情况下达成可行的协议。若争议涉及附则或管理公司的权力，则更适合向分层地契委员会提出。无论选哪一种，都请把每次事件的日期和照片留好。
管理代理公司不回复我的停车申诉电邮怎么办？ 等待合理时间后，可以再次以书面方式跟进，并要求在下一次理事会会议上讨论。由于管理代理公司听从理事会的指示，把电邮抄送给理事会或主席，通常能得到回应。请保留所有往来邮件。