当您搬离一处住所时，会面临一个岔路口：是留着它并出租，还是把它卖掉以释放资金。出租还是出售的抉择，是许多房主会做的最重大财务决定之一，而且没有唯一正确的答案。它取决于您的财务状况、您的计划、您对当房东的意愿，以及这些数字对您特定房产而言如何运作。本指南中立地列出各项因素，供您细细思量，然后再向对的专业人士核实细节。本文为一般信息，并非财务建议，也不预测市场走势。
出租究竟涉及什么
出租让房产保持为一项能产生收入的资产，但也让您成为一名负有持续责任的房东。吸引力在于每月的租金收入，以及长期持有房产的机会。而现实则包含容易被低估的工作和风险。
作为房东，您要负责寻找和甄别租客、起草一份妥当的租约、维护房产、处理维修，并长期打理这段关系。您还要承担一些风险：没有租金进账的空置期，不付租金或造成损坏的租客，以及无论单位是否有人租住都持续产生的持有成本。
出租带来的收入也与税务相关。租金收入一般需要纳税，对哪些开支可以抵扣也有相应规定。就您的租金收入如何征税、以及您可以申报什么，IRAS是权威，因此请向那里确认您的情况，而不要想当然。
出售能释放什么
出售把房产变成现金。如果您需要这笔资金用于下一套房、想要摆脱当房东的风险和杂务，或者干脆偏好一个干净利落的退出，那么出售可能是对的选择。代价是，您放弃了房产未来可能带来的任何所有权收益，并且要承担出售的成本和流程。
出售有其自身的考量。如果您在IRAS规定的持有期内出售，可能面对卖方印花税（SSD），而且您会有经纪、律师和贷款赎回的费用。您为该房产动用的任何公积金，加上应计利息，通常必须从售房款中退回您的公积金账户，这会影响您实际能带走多少现金。这些都是需要理解的机制，而非支持或反对的理由，而且流程本身也值得单独研究。
应当左右您决定的那些因素
与其凭直觉决断，不如逐一梳理这些具体因素。视您的情况而定，每一项都可能把天平推向不同方向。
- 租金回报率与现金流。估算扣除空置和成本后的实际租金，再与您持续的支出相比较。一套勉强能覆盖成本的房产，与一套能带来可观结余的房产，是截然不同的两码事。
- 下一套购房的额外买方印花税（ABSD）。这往往是决定性因素。如果您留着现在的家又买另一套，在购房时点您可能拥有不止一套住宅房产，这可能会牵涉到额外买方印花税。税率和减免条件由IRAS规定，因居留身份而异，而且会变动，因此在围绕它做规划之前，请确认当前的规定。
- 公积金退款与现金需求。出售会触发把已动用的公积金加上应计利息退回您的公积金账户，而出租则让那笔公积金继续锁在房产里。您现在是否需要这笔现金，很关键。
- 您当房东的意愿。诚实面对自己是否想承担这份责任，或者一位代管经纪的费用是否会侵蚀掉回报。
- 分散配置与风险。持有一套房产会把您的财富集中在单一资产上。出售则能把它分散开来，代价是放弃这套房产。
请注意，这些当中没有任何一项能告诉您市场接下来会怎么走。这是有意为之。择时进出市场不是任何人能承诺的事，因此请把您的决定建立在自己的数字和需求之上，而非建立在预测之上。
并排对照
把两条路放在一起对照会有帮助。请把它当作一个思考工具，而非一个定论，因为正确的选择因人而异。
| 因素 | 出租 | 出售 |
|---|---|---|
| 收入 | 持续的租金收入，受空置影响 | 出售带来的一次性整笔款项 |
| 精力投入 | 房东的主动职责与维护 | 一旦成交便告结束 |
| 需核实的税项 | 向IRAS核实租金收入税 | 向IRAS核实可能的卖方印花税 |
| 下一套购房 | 若您再买一套房，可能触发ABSD | 释放您的身份状态和资金 |
| 公积金 | 公积金继续锁在房产里 | 已动用的公积金连同应计利息一并退回 |
这里的每一行都指回您的个人情况，其中好几行还指向一些数字——这些数字今天只有IRAS、公积金局或您的银行才能为您确认。
下决心之前先取得建议
由于这个决定交织着房产、税务和融资，在下决心之前取得量身定制的意见是值得的。一位CEA注册经纪，可在CEA公开注册名册上核实，能就您特定房产可实现的租金和出售兴趣给您一个切合实际的判断。一位产权转让律师可以解释每条路径的ABSD和卖方印花税影响。就租金收入税和印花税一事咨询IRAS，就您的公积金退款一事咨询公积金局，就您的贷款一事咨询银行。
对于出租还是出售，并不存在放之四海皆准的答案。有些房主看重稳定的收入和长期持有；另一些则想要出售所带来的简单利落和资金。用您自己的数字梳理上述因素，向相关机构核实每一个数字，然后做出适合您财务和生活的选择，而不是别人适用的那个选择。
了解更多
如果您倾向于出售，可在我们关于私宅出售流程的指南中走一遍接下来的步骤，并在新加坡房产资本利得税中了解税务角度。如果您与人共有这套房，也值得了解联名持有与分权持有会如何影响任何出售或转让。
常见问题
出租自己的房子之前，需要先通知银行或建屋发展局吗？ 通常需要留意，因为贷款条款，以及组屋的分租和资格规定可能适用。刊登广告前，请先查看贷款协议，组屋向建屋发展局了解规定，私宅则看管理委员会的规章。
怎样估算房子合理的租金？ 参考附近同类单位实际的出租价，而不只是叫租价。房地产经纪理事会注册的经纪可以提供近期租赁数据。再扣除空置期、维修、房产税和经纪费，才看得出真正的回报。
出租房子要不要请物业管理代理？ 如果你住得远，或不想处理房东事务，可以考虑。管理代理的费用会减少收益，要和省下的时间相比较。先把服务范围和费用写成书面。
先出租，之后还可以卖房吗？ 可以随时出售，不过租约仍有效的租客一般会继续住，买家等于承接租约。这可能缩小买家范围或影响时间。应让租约结束日期配合你的出售计划。
我一时无法决定出租还是出售，应该先做什么？ 先把数字列出来，包括未还贷款、已用的公积金、合理租金，以及下一次购屋的计划。然后向律师了解印花税，向理财顾问了解现金流。摆在纸上比较，通常就清楚多了。
延伸阅读： 租房投资（Rentvesting）详解