在新加坡购买公寓、共管公寓或分层地契有地住宅，无论你是否留意，你都成为了某个组织的一员：小区的管理委员会。了解管理委员会（MCST）的职责，能把一堆每月账单和附则，变成一个你真正可以参与其中的体系。分层地契管理委员会（Management Corporation Strata Title），几乎总是简称MCST，是管理分层地契项目共同生活的法定机构。本指南将说明它的角色、权力，以及它为何对每位业主都很重要。这只是一般信息，并非法律建议，请以《建筑物维护与分层管理法令》（BMSMA）、相关部门以及专业人士的意见为准处理你的具体情况。
什么是MCST
MCST是一个法律实体，当分层地契项目竣工、分层地契签发时自动成立。它不是可有可无的俱乐部，也不是你聘请的管理公司；它是由全体附属业主（subsidiary proprietors，即业主的法律称谓）共同组成的法团。每位业主凭借拥有一个单位而自动成为其成员。
MCST拥有自己的法律人格。这意味着它可以持有资金、签订合同、起诉与被诉，并代表全体业主拥有共用产业。它的权力和职责主要载于BMSMA——新加坡管理分层生活的主要法律，该法律在国家发展部（MND）的框架下、并由建设局（BCA）负责执行。
用日常的话说，MCST就是让你项目中共用部分正常运转、并以一套共同规则约束业主的机构，好让一大群住户能够和睦地共享一处产业。
MCST承担的核心工作
MCST的职责集中在小区的共用部分，而非你自己家的室内。它的核心职责通常包括以下几项。
- 管理和维护共用产业。这涵盖共同拥有的区域和结构，例如大堂、电梯、走廊、泳池、健身房、花园、车道、外墙和屋顶。保持这些设施安全、可用是MCST的核心工作。
- 为建筑投保。MCST依法为共用结构安排保险，使项目在受损时得到保障。你自己的家当和装修通常需由你自行投保。
- 收取管理费。MCST向业主筹集资金以支付维护开支。这正是你每月缴费的去向，不过这些费用的详细构成本身就是一个专门话题。
- 执行附则。MCST制定并执行管理共同生活的各项规则，从装修时段到设施使用皆在其中。
- 妥善保存记录和账目。MCST必须召开会议、保存财务记录，并就资金用途向业主交代。
请注意这条界线：MCST负责的是共用部分。你自己单位内部的事务，在很大程度上由你自行打理，前提是遵守附则，且不损害共用产业或你的邻居。
MCST如何治理
MCST是由业主自己通过既定架构来运作的，而非由某个外部公司单独说了算。以下几个关键部分协同运作。
- 管理法团是全体业主的集合，在业主投票的全体大会上作出重大决定。
- 理事会是由其他业主选举产生的一组业主，负责在两次全体大会之间处理MCST的事务。理事会成员是义务工作者，却承担着实实在在的法律责任。
- 管理代理是MCST可以选择委任的一家专业公司，处理日常行政事务，例如收取管理费、安排维护和保存记录。管理代理为MCST工作，但不能取代MCST。
下表列出谁负责什么。请把它当作一般概览，因为各项目的安排各有不同。
| 角色 | 他们是谁 | 主要职能 |
|---|---|---|
| 管理法团 | 全体业主的集合 | 在会议上就重大决定投票 |
| 理事会 | 由其余业主选出的业主 | 在会议间处理事务 |
| 管理代理 | 受委任的专业公司 | 处理日常行政 |
| 附属业主 | 单个业主 | 缴付管理费、遵守附则 |
真正重大的决定，例如大额开支或修改附则，一般由业主在全体大会上投票作出，往往需要达到规定的多数。这正是为什么出席和投票，比业主有时所意识到的更为重要。
附则与MCST持有的基金
有两样东西比其他任何事物都更能塑造分层地契小区的日常生活：附则和资金。
附则是约束所有住户（无论业主还是租户）的规则。它们通常涵盖诸如装修许可与时段、饲养宠物、噪音、共用设施的使用、停车，以及单位外观等事项。法律下有一套默认附则，MCST也可以通过正当的投票程序采纳额外的附则。由于附则具有强制执行力，值得在你购买或租住之前就阅读，而不是等到发生纠纷之后。
在资金方面，MCST一般持有两类基金。管理基金（management fund）用于支付日常经常性开支，例如清洁、小修小补、共用区域的水电和行政费用。储备金（sinking fund）则是长期积累起来的，用于较大、较不频繁的项目，例如重新粉刷建筑、更换电梯或重大结构工程。储备金充裕，是小区为未来负责任地规划的一个迹象，不过具体金额及其确定方式由业主决定，应在账目中加以核实。
本文不涉及你每月所缴费用的详细构成；那值得另作说明。这里的重点在于这些基金的用途以及它们存在的原因。
作为业主，MCST为何对你很重要
MCST不是无关紧要的官僚机构；它直接影响你的家、你的开支和你的安心。
- 它影响你的居住环境。管理良好的MCST意味着共用区域干净、安全、运作正常。管理不善则表现为电梯故障、庭园荒废和纠纷不断。
- 它影响你的财务。你所缴的管理费以及储备金的状况，既影响你的每月开支，也影响小区在不突然征收大额费用的情况下为重大维修筹资的能力。
- 它影响你能做什么。附则会左右你的装修、你对设施的使用，甚至你能否养宠物。
- 它给你发言权。作为成员，你可以出席会议、投票、提出问题，甚至竞选理事会。积极参与的业主，往往能换来管理更好的小区。
当纠纷无法在内部解决时，还有正式途径，包括分层地契局（Strata Titles Board），业主也可以寻求法律意见。如果你面临具体纠纷，请咨询律师，而不是依赖一份一般性指南。
延伸阅读
MCST是任何共用项目的核心，因此它自然与我们关于分层地契与集群住宅的指南相辅相成——在那里，房子生活也伴随着一个管理机构。如果你正把它与几乎没有正式管理的低层住宅作比较，不妨在决定之前先读一读新加坡无电梯公寓。
常见问题
租客可以在管理委员会的大会上投票吗？ 一般不可以，投票权属于业主，也就是分契地契的附属业权人。不过租客同样须遵守管理规章，入住前最好先读一遍。如果有意见，可以通过房东反映，由房东在大会上代表该单位发言。
怎样才能加入管理委员会的理事会？ 理事会成员由业主在大会上推选，所以通常是在征求提名时报名参选。理事属于义务性质，却要承担实际的法律责任，参选前不妨先向现任理事或管理代理了解职责和提名程序。
私宅的管理委员会和组屋的市镇理事会一样吗？ 不一样，两者是不同的机构。管理委员会由分契式住宅的业主组成，只管理本发展项目；组屋区则按另一套架构管理。职能看似相近，但法律依据、资金来源和决策者都不同。
管理委员会没有好好维护小区，业主该怎么办？ 先以书面形式向理事会或管理代理反映，再把问题带到大会让业主表决。若仍无法解决，可考虑向分契地契委员会申诉，也可以咨询律师了解有哪些选择。
私人公寓一定要聘请管理代理吗？ 不是强制的。管理委员会可以聘请专业公司处理收取供款、安排维修等日常事务，也可以由义务理事自行管理。规模较大的小区通常觉得聘请管理代理比较方便，但法律责任仍由管理委员会承担。
官方资料： 律政部