购买遗产认证房产（probate property），是指购入一套属于已故者的房产，交易由该人的遗产（estate）来处理，而非业主本人直接经手。这类交易本身可以完全稳妥，但它走的是一条与普通购买不同的法律路径，操之过急便是错误。遗产必须先取得正确的法律授权才能出售，而时间表也并非完全掌握在卖方手中。本文解释遗产交易在新加坡的一般运作方式，帮助你有备而来，再向产权转让律师确认具体细节。以下为一般信息，并非法律建议。
为何遗产不能立即出售
当房产业主去世时，房产并不会在第二天就自动变得可由家人出售。在法律上，必须有人获得授权去处理已故者的资产，包括其住房。在法院授予这一授权之前，任何人都无法有效地将该房产转移给买家。
这正是遗产认证购买与普通购买之间最大的区别。在普通交易中，业主可以立即签署。而在遗产交易中，家人或遗嘱执行人必须先走完法院程序，被确认为有权出售的人。如果你在这一授权存在之前就签署了购买选择权（option），完成交易可能会一直拖延，直到文件齐备为止。产权转让律师应在你付出任何款项之前，确认遗产在法律上具备出售的资格。
遗产认证书与遗产管理书
处理已故遗产的授权主要有两种形式，适用哪一种取决于此人是否留下有效遗嘱。
- 遗产认证书（Grant of Probate）。如果已故者留下了指定遗嘱执行人的有效遗嘱，该执行人向法院申请遗产认证书，以确认其管理遗产及处置房产的权限。
- 遗产管理书（Letters of Administration）。如果没有有效遗嘱，或没有能够行事的执行人，则由合适的人选（通常是近亲）申请遗产管理书，获委任为遗产管理人。
无论哪种情形，法院都是在遗产资产（包括住房）可被出售之前，将法律授权授予适当的人选。相关程序、文件以及涉及的任何担保或保证人（bonds or sureties），都属于律师处理的事项，因为其要求因个案而异。
遗产交易与普通交易的比较
| 特征 | 普通交易 | 遗产认证／遗产交易 |
|---|---|---|
| 由谁签署 | 在世的业主 | 遗嘱执行人或遗产管理人，在获得授权后 |
| 需先具备的法律授权 | 除所有权外无需其他 | 遗产认证书或遗产管理书 |
| 典型时间表 | 较为可预测 | 取决于法院程序，可能耗时更长 |
| 主要买家风险 | 标准核查 | 授权与地契必须完全确认 |
此表仅作一般参考。任何一套具体房产的实际情况取决于其事实细节，因此在你依赖任何假设之前，请让产权转让律师核实遗产的授权以及地契。
时间表以及可能拖慢交易的因素
关于时间，实话是：因情况而异。取得遗产认证书或遗产管理书需要时间，若干因素还可能拖长这一过程：遗嘱遗失或遭争议、无法找到或意见不一的受益人、难以估值的复杂资产，或文件不齐。如果你开始洽谈时遗产尚未取得授权书，请在计划中留出弹性，不要假定一个固定的完成交易日期。
有鉴于此，购买遗产房产的买家应：
- 确认遗产的进展。通过你的律师询问授权书是否已取得，还是仍在办理中。
- 保持融资弹性。贷款批准有其自身的有效期，因此请与房贷银行专员协调好时间。
- 避免过早过度承诺。在出售授权尚未清晰之前，不要支付大笔款项。
这些都不会使遗产购买成为一个坏主意；它只是意味着耐心和法律上的审慎比平时更为重要。
买家应留意的事项
除授权与时间之外，请以对待任何购买同等（甚至更高）的审慎对待房产本身：
- 地契与所有权。确认该房产是由已故者单独拥有，还是以何种方式共同拥有，因为这会改变谁有权出售。
- 单位状况。遗产房产可能曾长期空置或缺乏保养，因此要仔细查验。
- 未清偿债务。核查是否有拖欠的房产税、管理费或对遗产的其他索偿。
- 住户。确认是否仍有人居住其中，以及基于何种依据。
- 居留身份与印花税。买方印花税（BSD）适用，而任何额外买方印花税（ABSD）视你自身的情况与居留身份而定，因此请向税务局（IRAS）或你的律师确认当前情况。不要依赖你在网上看到的数字，因为税率会变动。
如果受益人之间就遗产产生任何纠纷，那属于须通过正当渠道乃至法院解决的法律事项，绝非买家应独自应对的事情。
寻求合适的专业协助
遗产认证购买实际上是同时进行的两个项目：一笔房产交易和一桩遗产事务。这使得产权转让律师不可或缺。你的律师会确认遗产认证书或遗产管理书是否已到位、核实谁在法律上有权出售、检查地契与债务，并构建合约，使你在授权仍待办时得到保护。CEA注册经纪可以帮你评估房产与价格，你也可以在CEA公众查册（CEA Public Register）上核实任何经纪，佣金可协商，并非由任何机构固定。房贷银行专员则让你的融资与一个可能变动的时间表保持一致。
只要处理得当，购买遗产认证房产可以是一笔值得的交易，但黄金法则很简单：在你付出金钱之前，确认遗产在法律上有权出售，并让合资格的专业人士为那些真正具有法律分量的环节提供指导。
延伸阅读
如果你对非常规交易感兴趣，我们关于拍卖买房的指南介绍了另一种由法律状态决定成败的途径，而购买带租客的房产则解释了住户占用如何随单位转移。提前为家庭规划的读者还可以阅读为子女以信托方式持有房产。