转售公寓是一处你在决定之前就能实地走访、丈量、想象自己入住其中的住房，这也是它吸引人的部分原因。但购买转售公寓走的是一条与全新楼盘不同的轨道：你面对的是个人卖家，估值与融资要提前处理，而时间表更为紧凑。本文按顺序说明整个流程，让你清楚每个阶段会发生什么、该请谁介入。
本文为一般信息，并非财务或法律建议。印花税率、贷款上限与公积金使用规定都带有会变动的现行数字，且每笔交易都有自己的特殊之处。请向税务局（IRAS）、金融管理局（MAS）、中央公积金局（CPF Board）及你的银行核实数额，并为你自己的购房委托一名产权转让律师（conveyancing lawyer）。
转售与全新楼盘有何不同
购买全新楼盘时，你按与施工挂钩的付款时间表向发展商购买，大部分文件手续都是标准化的。而转售购买是你与现有业主之间的一笔私人交易。这意味着价格需要协商，单位大致按现状出售，你必须在被锁定之前备好融资，因为没有漫长的建造期让你把各项事务分摊开来。
由此产生的连带影响值得及早点明：
- 在锁定单位之前，你通常需要把财务基本安排到位。
- 估值会立即变得重要，因为它影响你能借多少。
- 卖家现有的贷款、租约或装修，都可能左右时间表。
- 你承接的是单位的楼龄，因此地契年限与状况值得仔细查看。
如果单位较旧，请审慎权衡地契年限；我们关于购买较旧的租赁地契公寓的指南，说明了地契衰减对融资与公积金可能意味着什么。
备好你的融资
在转售购买中，钱是第一位的。在你出价之前，先大致了解自己能借多少、能投入多少现金与公积金。银行可以出具原则批准（IPA），根据你的收入与负债说明你可能的贷款额度，让你有一个切合实际的上限，在其范围内选房。
有若干规定决定你能借多少、以及你可以如何为其余部分筹资，包括贷款与估值比率（LTV）、总偿债比率（TDSR），以及公积金普通账户（CPF Ordinary Account）存款可动用的程度。这些都有由金管局、相关情形下的建屋局及公积金局设定的现行数字，并会变动，因此请向你的房贷银行询问适用于你的数额，而不是照搬指南。也要为印花税、律师费以及任何购房都需要的缓冲预留预算。
购买选择权与估值
当你找到单位并谈妥价格后，卖家会授予你购买选择权（Option to Purchase），常称为OTP。作为支付一笔订购金的对价，这份法律文件赋予你在设定的选择权期限内，按约定价格购买该单位的专有权利。它是一项实实在在的承诺，因此在你签署任何文件或付款之前，请阅读它，最好由你的律师陪同。
估值与此同步进行。由于银行是按房产的价值放贷，正式估值决定你能取得多少融资，进而决定若约定价格高于估值，你必须补足多少现金。这就是为什么许多买家会及早确认估值。如果你行使选择权，就继续完成购买；如果你让它失效，通常会没收订购金，因此行使与否这一决定，值得有清晰的数字作为依据。
下表按顺序列出主要阶段，以及每个阶段应请的专业人士。
| 阶段 | 发生什么 | 该请谁 |
|---|---|---|
| 准备融资 | 原则批准、预算与公积金核查 | 房贷银行、公积金局 |
| 出价与购买选择权 | 协商、支付订购金、取得选择权 | CEA注册经纪、律师 |
| 估值 | 银行为贷款对单位进行估值 | 银行、估价师 |
| 行使选择权与产权转让 | 签署、缴纳印花税、法律查核 | 产权转让律师、税务局 |
| 交易完成 | 付清余款、交付钥匙 | 律师、银行 |
产权转让与法律查核
一旦你行使选择权，法律工作便正式展开，这也是产权转让律师真正体现其价值的地方。你的律师会进行查询、核查地契、提交按证（caveat）以登记你的权益、准备转让文件，并与银行及卖家的律师协调。他们还会处理印花税——须在设定的期限内向税务局缴纳；税率取决于你的居民身份及你拥有多少套房产，由于会变动，你的律师或税务局会确认现行标准。
买方印花税（BSD）适用于所有购买，而额外买方印花税（ABSD）是否适用取决于居民身份与现有持有的房产，公民、永久居民与外国人的待遇各不相同。切勿凭记忆或指南假定某个数字；让你的律师计算你应缴的金额。这一阶段也是地契、未清偿的债务负担或管理机构方面任何问题浮出水面的时候，而这正是这些查核存在的意义。
交易完成与交房
交易完成就是终点线。在约定的日期，你的律师会安排付清价款余额，通常是你的贷款、公积金与现金的组合，卖家一方现有的房贷被解除，法律所有权转移给你。钥匙交接，单位便归你所有。
一份简短的清单能让交易完成保持从容：
- 在临近交易完成时对单位做一次最终验收，确认买卖中约定保留的固定装置仍在。
- 通过你的律师向管理代理确认未清缴的管理费及任何交接事项。
- 为交接日安排好你的水电、保险与搬迁事宜。
- 保留每一笔付款的记录，因为你在公积金与税务方面会用得上。
与专业人士合作
一笔转售购买会涉及多位专业人士，用对人能保护你。房地产经纪必须为CEA注册，你可在CEA公众查询系统（CEA Public Register）上核实，其佣金可协商，并非由任何当局固定。你的产权转让律师负责法律上的过户，值得及早委托。你的房贷银行确认你能借多少，而税务局与公积金局分别管辖印花税与公积金使用。
有两个习惯能自始至终降低风险：核实任何你要付款的对象，切勿向未经核实的一方或账户转账。如果某件事让你感到仓促或不对劲，请暂停并向你的律师查证。大额购置回报耐心，而这一流程中的每一个数字，都应来自官方来源，或来自看过你实际数字的专业人士。
延伸阅读
如果你看中的单位较旧，请在决定前阅读我们关于购买较旧的租赁地契公寓的指南，因为地契年限会影响融资与公积金。在公共与私人住房之间抉择的买家，或许也会觉得我们关于以单身身份购买组屋的指南是一个有用的对照。