如果您正在权衡把一套房产当作投资，人们最先会用到的数字之一就是租金收益率。理解新加坡的租金收益率（rental yield）能帮您在同等基础上比较不同房产，看清您的钱作为一项生息资产在多努力地为您工作。好消息是，这个概念很简单，您自己就能算出来。本指南会用大白话解释公式，说明毛收益率与净收益率的区别，同样重要的是，还会解释收益率没有告诉您什么，好让您把它放在恰当的位置看待。
租金收益率的含义
租金收益率是把一套房产所产生的租金收入，表达为该房产价值或您所付价格的一个比例。收益率不只看每月租金，而是把租金换算成一个年度百分比，让您可以在共同的基准上，比较一间小组屋与一套大共管公寓，或比较不同区段。
因为它是百分比而非一个金额，收益率能帮您拨开表象。一套价格更高的房产，绝对租金也许更高，收益率却可能低于一套更便宜的房产，而这正是这个数字要揭示的那种洞见。收益率与任何投资者的另一个大问题并列，那就是资本增值，即房产价值随时间的变化。一份明智的投资计划会兼顾两者，如果您正在制定这样的计划，值得读一读制定房地产投资计划，看看收益率在整体大局中处于什么位置。
本文不会引用任何具体的收益率数字或价格，因为租金、价格及其所产生的收益率因地点、房产类型和市场状况而差异极大，也会随时间变化。重点是让您掌握方法，好让您能为任何一套您在考虑的实际房产准确计算它。
毛收益率：简单版
毛租金收益率是大多数人挂在嘴边的头条数字，也最容易计算。用文字来说，就是把房产全年赚取的总租金，除以房产的价格或价值，再把结果表达为百分比。所以年租金是分数的分子，房产价格是分母，乘以一百就把它变成百分比。
要用它，您就把每月租金乘以十二得出年租金，再除以购买价格或当前价值，然后换算成百分比。这样就得出毛收益率。
毛收益率适合快速比较，因为它只需要两项信息。它的弱点是忽略了实际拥有和出租房产的所有成本，因此把现实美化了。这正是认真的投资者不会止步于毛收益率的原因。
净收益率：诚实版
净租金收益率是更真实的衡量标准，因为它计入了拥有成本。用文字来说，就是从年租金开始，减去拥有和出租房产的年度经营成本，把这个净额除以价格或价值，再表达为百分比。与毛收益率的区别只在于，您在相除之前先把成本扣掉。
要扣除的成本通常包括：
- 房产税，由新加坡国内税务局（IRAS）根据年值（annual value）厘定。
- 共管公寓付给管理法团（MCST）的管理费，或杂费（conservancy charges）。
- 维修、保养，以及任何会损耗的家具的费用。
- 如果您有聘用，还有物业管理或代理费用。
- 保险，以及房产在换租客之间空置的时段，即所谓的空置期。
一旦计入这些，净收益率几乎总是低于毛收益率，而这个落差正是它重要的原因。了解拥有一套住房的成本，能帮您列出一份切合实际的成本清单。也要记住，租金收入是要纳税的，所以您必须向IRAS申报。关于申报您的租金收入的指南笼统地说明了这如何运作，而您所缴的税会影响您真正的回报。
收益率没有告诉您什么
收益率是个有用的工具，但它只是一个视角。高收益率看起来诱人，却可能来自一套资本增值前景疲弱的房产，或来自一个空置风险高的地区——那里的租金看起来不错，只是因为房产便宜而已。较低的收益率则可能对应一套预期会更升值的房产。收益率还假设房产真的租出去了；如果单位空置数月，纸面上再漂亮的收益率也毫无意义。
您还应把融资考虑进去。如果您有房贷，利息成本会侵蚀您真正的回报，而借贷规定和利率分别由新加坡金融管理局（MAS）和您的银行制定。在决定一套房产是否值得买之前，值得退一步问问，对您的情况而言房产是否是一项好投资，而不是被单一的百分比牵着走。
把这一切串起来
当您诚实地计算并结合背景来解读时，租金收益率是个真正有用的数字。用毛收益率做快速筛选，然后在认真对待一套房产之前，始终以切合实际的成本算出净收益率，并且绝不让单一数字独自主导一个重大决定。这是一般资讯，并非财务建议，所以在决定投资一套房产之前，请咨询合格的财务顾问和您的银行，向IRAS核实房产税的情况，并向您的贷款方核实借贷规定。为眼前那套真实的房产仔细算账，让数字，而不是炒作，来引导决定。
常见问题
新加坡的租金回报率多少算好？ 没有单一的好数字，因为回报率因地点、房产类型和市场状况而异，也会随时间变化。应该比较具体房产的净回报率，而不是追逐一个吸引人的数字，并结合资本增值、空置风险和融资情况来衡量。
计算回报率时，空置期要怎么算进去？ 估算一年中单位在两任租客之间可能空置几个月，先从全年租金中扣除这部分，再计算净回报率。即使是短暂的空档也会影响结果。宁可保守，也不要假设每个月都有租客。
计算回报率应该用买入价还是现值？ 用买入价可以看到你实际付出的本金的回报，用现值则能看出房产相对当前市场的表现。两种都有用。比较房产时要说明你用的是哪一种，这样才是同一基准的比较。
房贷会怎样影响租赁房产的实际回报？ 贷款利息会侵蚀收入，所以房产的回报率看似不错，还款之后可能所剩无几。现金流要把利息算进去，并向新加坡金融管理局的规定和银行查询借贷条件。你的具体情况可以咨询理财顾问。
租金收入需要缴税吗？ 租金收入需要课税，必须向国内税务局申报，所以所缴的税会影响你的实际回报。国内税务局网站说明了哪些开销可以扣除。请到网站查看最新规定，或咨询合格的税务专业人士。
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