在新加坡购买新推出的公寓，通常意味着你在为一套还不存在的房子付钱。你相信发展商会按标准建好、按时完工，并在你拿到钥匙后修复缺陷。正因如此，在签署购房选择权（Option to Purchase）之前，查看发展商的过往记录是值得的。好消息是，只要知道去哪里找，很多信息都是公开的。
本文列出审核发展商的实用步骤，从向市区重建局（URA）核实其执照，到实地参观它已完工的项目。本文仅为一般信息，不构成法律或财务建议，请咨询你的律师并查阅官方渠道的最新资料。
为什么发展商的历史很重要
样板房让你看到的是设计，却无法告诉你发展商管理承包商的能力、处理缺陷的方式，或者出问题时如何对待买家。过去的表现是你能掌握的最好线索。
良好的过往记录可能意味着：
- 各项目的建筑质量稳定一致
- 项目按时或提前完工
- 在缺陷责任期内积极处理缺陷
- 交房后与公寓管理委员会的纠纷较少
记录较弱并不一定代表这是一笔糟糕的买卖，但它提醒你要多提问、仔细阅读合同，并亲自去看看它较早的项目。如果本文中的某些术语你不太熟悉，可以参考我们的房地产术语词汇表。
第一步：确认发展商持有 URA 执照
在新加坡，出售未完工私人住宅单位的发展商，一般须根据《房屋发展商（管制与执照）法》（Housing Developers (Control and Licensing) Act）持有房屋发展商执照，由 URA 的房屋管制官（Controller of Housing）负责管理。这套执照制度还带来多项保障，例如必须使用标准买卖协议，以及买家付款须存放在项目账户中的规定。
你可以这样做：
- 在 URA 网站上查看持牌房屋发展商及具体项目的相关信息。
- 确认执照上的公司名称与你购房选择权上的公司名称一致。发展商通常会为每个项目设立单独的项目公司。
- 向销售团队索取执照号码，并自行核实。
第二步：列出发展商的过往项目
大型发展商常以项目专属的公司名义销售，所以先要找出其母公司集团。
- 查询 ACRA 记录：通过会计与企业管制局（ACRA）的在线平台 Bizfile，查看项目公司的董事和股东，这可以帮你找到母公司集团。
- 查看发展商自己的网站上的已完工项目，然后独立核实，而不是只依赖宣传资料。
- 查阅 URA 的私人住宅项目信息，找出同一集团过去推出的项目。
目标是整理出至少几个近年内完工的项目。较早的项目对了解现在的团队和承包商帮助较小。
第三步：查看质量评分和缺陷记录
建设局（BCA）设有建筑质量评估系统 CONQUAS，为建筑项目的施工质量评分。BCA 通过其优质住房平台（Quality Housing Portal）公布住宅项目的质量信息。评分只是其中一个指标，但可以让你用统一标准比较同一发展商的过往项目。
同时也要看看交房之后的情况：
- 阅读居民反馈：浏览房地产论坛和社交媒体，但要记住投诉可能只是一面之词。
- 搜索新闻报道：将发展商名称与「缺陷」「漏水」或「延误」等关键词一起搜索。
- 查阅法庭记录：了解公寓管理委员会（MCST）与发展商之间是否有重大纠纷。重大判决通常会公开报道。
- 询问已完工项目的业主当时缺陷是如何处理的。
不要只凭一条差评或一个高分下结论，而要看多个项目中是否呈现一定规律。
查什么、去哪里查
| 要查的项目 | 去哪里查 | 良好迹象 |
|---|---|---|
| 执照 | URA 网站和购房选择权 | 持牌公司名称与你合同上的卖方一致 |
| 公司背景 | ACRA Bizfile | 与成熟的母公司集团有清晰关联 |
| 建筑质量 | 通过优质住房平台查看 BCA CONQUAS 评分 | 近年多个项目的评分稳定一致 |
| 交付记录 | URA 项目信息和新闻报道 | 过往项目在接近预期日期时取得临时入伙准证（TOP） |
| 售后服务 | 居民、MCST、论坛和法庭记录 | 缺陷得到解决，没有长期纠纷 |
第四步：亲自参观已完工项目
实地参观能告诉你任何网站都无法提供的信息。挑选一两个几年前完工的项目，到公共区域走一走。
留意以下几点：
- 电梯厅、停车场和走廊是否有裂缝、水渍或油漆剥落
- 泳池、健身房和游乐场等设施的保养状况
- 墙壁、天花板或外墙是否有局部修补的痕迹
- 告示板上的通告是否提到尚未解决的缺陷问题或纠纷
如果可以，礼貌地与居民或公寓管理经理聊聊。人们往往乐于分享交房时的经历。请注意，建筑质量只是影响长期价值的因素之一；我们关于哪些因素影响房产价值的指南介绍了其他因素。
第五步：了解你享有的保障
即使发展商口碑良好，也要清楚法律和合同给予你的保障。
- 标准买卖协议。持牌发展商出售未完工单位时，协议格式是法定的，这限制了发展商更改条款的空间。
- 缺陷责任期。标准协议包含你接收空置房屋（vacant possession）后的缺陷责任期，期间发展商必须修复缺陷。请在合同中确认具体期限和流程。
- 分期付款。付款与施工阶段挂钩，所以你无需一开始就付清全款。
- 项目账户。根据 URA 的规定，买家的付款一般存放在项目账户中，并用于该项目。
你的产业转让律师可以针对你的具体购买解释这些条款。
需要认真对待的危险信号
- 卖方的公司名称与持牌发展商不一致。
- 在多个项目中与 MCST 反复发生公开纠纷。
- 销售人员无法或不愿回答有关过往项目的问题。
- 催促你尽快签约，不给你时间审阅文件。
- 付款安排异常，与标准的分期付款结构不同。
总结
要好好查看发展商的过往记录，就要核实 URA 执照、找出母公司集团、比较 CONQUAS 评分、留意缺陷和延误的规律，并亲眼看看它较早的项目。然后把这些发现与地点、价格和区域规划（例如即将开通的地铁线）一起权衡。相关规定和资源可能会变动，请查阅 URA 和 BCA 网站的最新指引，并在作出承诺前咨询你的律师。