购买转售组屋（resale HDB）是件让人兴奋的事，但对大多数新加坡人来说，这也是一生中最大的一笔支出之一，所以在签任何文件之前，放慢脚步是值得的。在新加坡认真检查一套转售组屋，意味着要越过新粉刷的墙面和布置好的样板家具，去了解单位的真实状况、剩余屋契（remaining lease）以及入住的真实成本。本指南将带你逐一了解要检查什么、要问哪些问题，以及到哪里核实这些事实，让你能带着信心而不是懊悔做出决定。
与全新的预购组屋（BTO）不同，转售组屋是有历史的。曾经有人在那里生活、装修，并使用它的各种设施多年。这本身并不是坏事，但意味着核查的责任落在你这位买家身上。请把每一次看房都当成一次寻找事实的任务。
先从地段和小区看起
在你踏进屋内之前，先花点时间了解周边环境。如果可以，在一天中的不同时段绕着这栋楼走一走。一套在周日早晨感觉安静的单位，可能就在一家热闹的咖啡店（coffee shop）楼上，或者紧挨着一个深夜会回响脚步声的电梯厅。
留意那些影响日常生活的实际问题：
- 到最近的地铁站（MRT）、巴士站和最近的巴士转换站的距离。
- 是否靠近湿巴刹（wet market）、超市、小贩中心（hawker centre）和诊所。
- 如果你已有或计划要孩子，一到两公里范围内的学校。
- 有盖走道、有遮盖的连廊，以及在本地频繁的大雨中步行时暴露在外的程度。
- 楼层和朝向，因为西晒单位下午的阳光会让房间变热。
也要留意这栋楼的楼龄和任何翻新工程。询问该小区是否已经历过家居改进计划（Home Improvement Programme），或是否被列入未来的工程，因为这既影响居住舒适度，也可能带来暂时的施工干扰。
逐房检查单位
进屋后，请放慢速度、有条理地检查。带上手电筒、用手机拍照，再带个手机充电器测试插座。最好能看两次房，理想情况是白天一次、天黑后再一次。
按一份简单的清单逐项检查：
- 墙壁和天花板：查看是否有水渍、起泡的油漆、裂缝以及发霉迹象，尤其是在浴室、厨房和窗户附近。
- 天花板剥落（spalling）：老旧组屋中出现的褐色斑块或外露生锈的钢筋，可能意味着需要进行混凝土修补工程。
- 地板：轻轻敲击并走遍整片地板，检查瓷砖是否有空鼓、翘起或开裂。
- 窗户：逐一开关每一扇窗，检查安全扣和铰链是否完好，并确认平开窗（casement window）符合现行安全要求。
- 供水和排水：打开每一个水龙头、冲洗马桶，观察地漏排水的快慢。
- 电源插座、配电箱和照明：逐一开关，查看是否有烧焦痕迹或松动的配件。
- 门和闸门，包括大门和卧室门，检查是否对齐、锁具是否牢固。
如果有任何地方看起来像是结构或安全隐患，在你继续之前聘请专业验房师是合理的做法。这只是一般性指引，不能替代具备资质的专业评估。
核实屋契、产权和法律状况
文件和实体单位同样重要。一套转售组屋的剩余屋契会影响你如何为它融资、可以动用多少公积金（CPF），以及它的长期价值，所以千万别跳过这一步。
请索取并独立核实以下事项：
- 这套组屋的剩余屋契，你可以在建屋发展局（HDB）的官方渠道查询，而不是仅凭卖家的说法。
- 卖家是否已满足最低居住年限（Minimum Occupation Period, MOP），因为他们必须在出售前满足这一要求。
- 任何遗留问题，例如未经批准的装修工程，买家可能会连带承担相关责任。
- 产权详情，以及出售者确实是有权出售的合法业主。
关于屋契、购买资格和公积金使用的规定会随时间变化，所以请把各项数字和政策视为需要在建屋发展局（HDB）和中央公积金局（CPF Board）网站核实、或向你的银行和产权转让律师（conveyancing lawyer）确认的内容。这是一般资讯，并非财务或法律建议。
了解全部成本，而不只是价格
标价只是你将支付金额的一部分。在早期做好预算能避免日后令人不快的意外。由于价格、估价、津贴和印花税税率会变动，并且取决于你的个人情况，请始终在官方渠道查询最新数字，而不要凭空假设。
通常需要预留的费用包括：购买价格、在购买选择权（Option to Purchase, OTP）和行使阶段的定金、买方印花税（BSD）、律师及产权转让费用、任何估价费、若聘请经纪则有经纪费，以及装修费。此外，成交价与估价之间可能存在差额，这部分你必须用现金支付。至于购买资格和你可能符合条件的任何津贴，请以建屋发展局（HDB）和中央公积金局（CPF Board）为准，因为收入顶限和津贴金额会不时调整。
比较你的验房重点
检查的不同部分分量各不相同。下表说明该如何看待它们，帮助你合理地分配精力。
| 检查项目 | 为何重要 | 到哪里核实 |
|---|---|---|
| 实体状况 | 维修可能费用高昂且带来干扰 | 你自己看房和专业验房师 |
| 剩余屋契 | 影响融资、公积金使用和转售价值 | 建屋发展局（HDB）官方渠道 |
| 卖家资格（MOP） | 若未满足，交易可能无法进行 | 建屋发展局（HDB）和你的产权转让律师 |
| 成本与融资 | 防止预算不足 | 建屋发展局（HDB）、中央公积金局（CPF Board）、税务局（IRAS）和你的银行 |
与合适的人合作
一次顺利的转售交易通常会涉及好几位专业人士。如果你聘请房产经纪，请聘用在房地产代理理事会（Council for Estate Agencies, CEA）注册的经纪，并在 CEA 公开名册上核实其资料。佣金是可以协商的，并没有固定费率，所以请在开始前以书面形式约定条款。
你还会需要一位产权转让律师来处理法律过户，可能还需要一位持牌房贷顾问或你的银行来安排融资。如果你发现潜在的缺陷，独立验房师可以在你行使购买选择权（Option to Purchase）之前，让你看得更清楚。千万不要在看房时被催着签字。一位好的经纪和一位有耐心的卖家，会给你时间做好各项检查。
哪些人该格外小心
人人都能从仔细检查中受益，但有些买家应当尤其审慎。从未装修过的首次购房者可能会低估维修成本，所以要预留充裕的缓冲。看老旧组屋的买家需要在较短的剩余屋契、较低的价格和生活方式契合度之间权衡。预算拉得很紧的人应当严格控制总成本，而不只是看每月还款额。当一个决定如此重大时，多花一点时间、并付费获取专业建议，都是值得的花费。
延伸阅读
一旦你有了备选名单，先了解估价和现金溢价的情况会很有帮助，可参阅我们关于组屋转售估价与现金溢价（COV）的指南。由于产权年限影响价值，请阅读详解组屋屋契与剩余屋契。如果你也想了解卖家的义务，请参阅组屋最低居住年限（MOP）。