在新加坡签下房东递来的商业租约，是小企业最重大的承诺之一。与住宅租赁不同，店铺、办公室或仓库的租约往往附带装修义务、核准用途限制和复原费用，这些问题可能要几个月甚至几年后才会显现。许多租户只盯着月租，却忽略了最终花费更大的条款。
这份清单带你逐一检视签约前应审阅的租金条款、装修规定和隐藏义务。本文仅为一般信息，并非法律建议。商业租约差异很大，在做出承诺之前，请让律师审阅相关文件。
从意向书开始
在新加坡，大多数商业租赁交易都始于房东或其中介发出的租赁意向书（letter of offer 或 letter of intent）。租户常把它当作走形式，但一经签署并支付押金，它可能就已具有约束力。意向书通常列明正式租约将沿用的主要商业条款。
签署之前，请检查：
- 租金、租期以及是否有续租选择权。
- 押金金额和支付时间。
- 物业的许可用途。
- 是否有免租期或装修期。
- 印花税、律师费和中介佣金由谁支付。
- 意向书是注明“以正式合同为准”（subject to contract），还是一经签署即具约束力。
如果意向书遗漏了重要内容，现在就去谈。正式租约起草之后再加条款会难得多。
租金与费用条款
基本租金、服务费和消费税
请房东提供每月应付费用的完整明细。除了基本租金，许多租约还包括公共区域的服务费、冷气费、商场的推广或营销费，以及水电费。如果房东已注册消费税（GST，商品及服务税），租金和各项费用通常会另加消费税。请把这一点纳入预算，并向国内税务局（IRAS）或你的会计师确认对你的生意有何影响。
营业额租金
有些零售租约，尤其是商场租约，会收取基本租金，再加上销售额超过某个门槛部分的一定百分比，通常称为营业额租金（turnover rent 或 gross turnover rent）。请确保你了解销售额如何定义、如何申报，以及房东是否有权审计你的账目。
租金调整与递增
确认租期内或续租时租金能否上调，以及新租金如何确定。固定递增比较好预测；按“市场租金”调整则较难预测，因此要弄清楚对金额有争议时如何解决。
押金与印花税
商业租约通常要求缴纳保证金，有时还要另付装修押金。请弄清楚每笔押金退还的条件。新加坡的租约还需缴纳印花税，通常由租户支付。请向新加坡国内税务局（IRAS）确认现行规定和缴纳期限，逾期缴纳可能会被罚款。
许可用途与审批
最昂贵的错误之一，就是租下一个不允许用来经营你这门生意的单位。
- 核准用途。每个物业在规划规定下都有核准用途。大多数私人物业由市区重建局（URA）管理；组屋店铺则由建屋发展局（HDB）规定允许经营的行业。签约前请先确认核准用途，并请房东以书面形式确认。
- 更改用途。如果你的业务与核准用途不符，可能需要申请更改用途，而申请不一定获批。
- 营业执照。许多行业需要相关机构颁发的执照，例如餐饮业需向新加坡食品局（SFA）申请。有些执照取决于店铺是否符合特定要求，所以做出承诺前请先确认是否符合资格。
- 你的企业实体。确保你的公司已通过 Bizfile 在会计与企业管制局（ACRA）注册，并以正确的名称签署租约。
可以考虑要求加入一项条款：如果所需的审批或执照被拒，你可以退租或取回押金。
装修规定与复原
下表总结了装修和复原条款通常在哪些阶段产生影响。
| 阶段 | 租约可能的要求 | 需要检查的事项 |
|---|---|---|
| 装修前 | 房东批准装修图纸、指定或核准的承包商、装修押金 | 审批需要多长时间、能否自选承包商、房东审图是否收费 |
| 装修期间 | 施工时间、保险、安全和消防要求、大楼规定 | 免租期能否覆盖整个装修期、消防安全等向政府部门的申报由谁负责 |
| 租期内 | 固定装置维护、冷气保养、维修 | 哪些维修属于租户责任、大型设备由谁维护 |
| 租期结束 | 复原至原始状态、拆除装修、交还验收 | “原始状态”具体指什么、是否要求恢复为毛坯（bare shell）、复原费用如何评估 |
复原条款最常让租户措手不及。即使你接手时单位里保留着前租户的装修，你仍可能被要求自费恢复为毛坯状态。拿到钥匙时，请拍下标有日期的照片并做一份书面状况报告，并尽量以书面形式约定交还时物业应达到的状态。
需要留意的隐藏义务
请通读整份租约，而不只是摘要。以下条款常常带来意想不到的费用或限制：
- 保险。租约通常要求租户按规定的最低保额投保公众责任险及其他保险，有时还须把房东列为被保险人。
- 营业时间。商场租约可能要求你在规定时间内营业，即使生意冷清的日子也不例外。
- 招牌。关于品牌展示位置和方式的规定，以及招牌是否需要审批。
- 转让与分租。你能否转让租约或与他人共用空间，例如在出售生意的时候。
- 提前解约条款。你能否提前终止租约，以及需要提前多久通知、要付多少违约金。
- 搬迁条款。有些租约允许房东把你调到同一栋楼的另一个单位。
- 个人担保。对于小公司，房东可能要求董事为租约提供个人担保。同意之前请了解其中的风险。
- 违约与补救。什么情况算违约，以及房东可以多快采取行动。
零售租约与行为准则
新加坡有一套《零售场所租赁行为准则》（Code of Conduct for Leasing of Retail Premises），为符合条件的零售租约设定了更公平的标准，涵盖某些费用如何分摊、争议如何处理等方面。你的租约是否适用，取决于物业类型和其他条件。依赖该准则之前，请先向官方来源确认其最新适用范围。
谈判与签约
许多条款都可以谈判，尤其是租期较长或空置了一段时间的单位。常见的要求包括：更长的装修免租期、服务费涨幅上限、按预先约定的公式续租的选择权，以及更清晰的复原条款。
请仔细考虑租期长短。租期短比较灵活，但可能不值得投入大笔装修费用；租期长则比较稳定，但会把你绑定更久。我们的如何选择租约期限指南虽然是为住宅租赁而写，但灵活性与稳定性之间的取舍同样适用。
正式租约准备好后：
- 请律师审阅，并解释你不理解的条款。
- 确保意向书之后商定的每一项修改都已写入租约。
- 确认由谁代表公司签署，并保留所有已签署文件的副本。
- 在规定期限内缴纳印花税。
如果房东接受电子签署，我们整理的电子签名与文件签署应用程序一文介绍了选择时要注意什么。不过，有些房东签租约时仍偏好亲笔签名。
签约前快速检查清单
- 每月总费用，包括服务费和消费税。
- 各项押金金额和退还条件。
- 已确认物业的核准用途适合你的生意。
- 所需执照，以及该单位是否符合资格。
- 装修审批、时间表和免租期。
- 复原条款已书面约定，并附有状况报告。
- 保险、营业时间、招牌和分租规定。
- 提前解约和续租选择权。
- 签约前已完成律师审阅。
签约前花时间核对这些要点，可以让你的生意免于代价高昂的意外，并获得一份能支持业务成长的租约。
常见问题
新公司租商业空间，租期多长比较合适？ 较短的租期加上续租选择权，可以在试探市场需求时限制风险，但房东对较长的租约可能提供更好的条件。要权衡装修开支和你能使用多久。律师可以协助你争取续租选择权和合理的提前终止条款。
商业租户享有的保障，和租住家居的人一样吗？ 一般来说较少。商业租约主要依照合同的内容，所以条款非常重要。部分符合资格的零售租约适用行为准则，但是否涵盖要看处所和相关条件。签约前，请律师为你解释你的处境。
商业租约付不出租金会怎样？ 房东可能视为违约，根据租约条款动用押金、收取利息或采取法律行动。尽早与房东沟通，有些房东会同意安排分期付款。签约前先看清楚违约及补救条款，一旦遇到麻烦要寻求法律意见。
初创公司租服务式办公室，比签商业租约更好吗？ 可以是，因为服务式办公室和共享办公空间承诺期较短，装修开销少，空间也灵活。缺点是对布局和品牌的掌控较少，每平方英尺的费用可能更高。等需求稳定后，再签正式租约也许更合适。
租商业空间一定要请地产经纪吗？ 不一定，但经纪可以帮你找单位、比较条款和议价。要问清楚佣金由谁付，以及经纪提供哪些服务。无论是否请经纪，最终的文件仍应由律师审阅。
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