从居家办公或共享工位搬进自己的场所，对小企业来说是一大步。如果你打算在新加坡租办公室或店面，流程和租住宅很不一样：租期更长，装修（fit-out）通常由租户承担，而且单位必须获准用于你的经营用途。本指南一步步介绍租用实体商业场所的流程。本文仅为一般信息，并非法律意见，签约前请让律师审阅租约。
想清楚你需要什么样的空间
先把真实需求写下来，而不是愿望清单。
- 用途：办公、零售、餐饮、诊所、培训中心或轻型作坊。每种用途的审批和执照要求都不同。
- 面积：员工人数、储物、会议室，以及租期内的未来扩张。
- 地点：零售要靠近顾客，办公室要方便员工和交通。店铺看重人流量；两者都看重是否靠近地铁（MRT）。
- 预算：月租加服务费、押金、装修、水电、保险，以及租约结束时的复原费用。
- 时间：你需要何时入驻，并预留装修时间。
如果你只需要几个工位，或对未来一年还没把握，共享空间可能仍更适合你；我们的新加坡共享办公空间指南介绍了这条路线。本文其余部分假设你想租用独立单位。
首先确认核准用途
在新加坡，每个房产都有规划规则下的核准用途，由市区重建局（URA）管理。核准为办公室的单位，不能随意改成咖啡馆或补习中心。组屋区的商业单位（店屋和商店）有建屋发展局（HDB）规定的核准行业，更改行业可能需要获得建屋局许可。
实际核查事项：
- 请房东或中介以书面形式提供单位的核准用途。
- 私人房产可通过市区重建局的网上服务查询核准用途；组屋商店可向建屋局查询。
- 如果你的业务需要更改用途，请在签约之前申请或确认可行性。获批并无保证。
- 某些活动还需要其他机构的执照，例如食品店需要新加坡食品局（SFA）的执照，某些装修需要新加坡民防部队（SCDF）的消防安全批准。请确认适用于你行业的要求。
为一个依法不能使用的单位签下租约，是小企业最昂贵的错误之一。
租赁流程，一步步来
以下是一份典型商业租约的形成过程。每个房东的做法略有不同，请把它当作路线图，而非固定顺序。
| 阶段 | 具体内容 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 寻找和看房 | 通过中介、房源平台或实地走访筛选单位 | 确认中介已在房地产代理理事会（CEA）注册，以及佣金由谁支付 |
| 意向书（LOI） | 你和房东商定关键条款：租金、租期、免租装修期、押金 | 意向书可能部分具有约束力；请仔细阅读，对没把握的条款不要支付押金 |
| 租赁协议或租约 | 起草完整合同，通常由房东的律师负责 | 请自己的律师审阅，尤其是续约、终止和复原条款 |
| 印花税和押金缴付 | 在规定期限内向国内税务局（IRAS）缴纳印花税；支付保证金和预付租金 | 请在国内税务局网站查看最新的印花税规定和期限 |
| 装修 | 按业务需要进行装修，通常需要房东和相关当局批准 | 取得书面批准的设计图；把装修押金和大厦规定考虑在内 |
| 交接和开业 | 交付钥匙、开通水电，正式入驻 | 用带日期的照片记录单位状况，供日后复原参考 |
需要了解的关键租约条款
商业租约中有许多住宅租户很少见到的条款。请确保你理解每一项。
- 租期和续约选择权：许多租约为期数年，并附带续约选择权。请确认续约租金如何确定，因为可能按「市场价」而非现有租金计算。
- 免租装修期：房东有时会给予一段免租期用于装修。请在意向书阶段谈好，之后很难再加。
- 保证金：通常为数个月的租金，租约结束时在扣除相关费用后退还。请问清楚哪些费用可以扣除。
- 服务费：在商场和办公楼，服务费用于公共区域维护，与租金分开计算。请确认租期内是否会上调。
- 消费税（GST）：如果房东已注册消费税，商业房产的租金可能需缴纳消费税。请问清楚报价是否含消费税。
- 复原：租约结束时，你可能需要把单位恢复原状，费用可能不菲。请以书面形式约定何谓「原状」。
- 提前终止、转让和分租：了解如果需要提前搬走会怎样，以及是否允许转让或分租。
- 营业额租金：部分商场零售租约会在基本租金之外，按销售额收取一定比例。请了解销售额如何申报和审计。
- 个人担保：房东可能要求新公司的董事以个人名义担保租金。同意之前请了解其中的风险。
把真实成本算清楚
租金只是账单的一部分。决定之前，请列出整个租期的每一项开支：
- 月租和服务费
- 保证金及装修押金（如有）
- 中介佣金（如由租户支付）
- 印花税和律师费
- 装修、家具、招牌和网络布线
- 水电开通及每月账单
- 商业保险（通常是租约要求）
- 你所在行业的执照和许可证
- 租约结束时的复原费用
为延误预留缓冲。装修经常比计划耗时更久，你可能在开业前就已开始付租金。
作为租户如何保护自己
几个好习惯能大大降低风险：
- 核实业权。要求出租方证明自己是业主或获授权出租。层层转租可能让你暴露在风险中。我们在识别租房骗局一文中提到的住宅租赁防范措施，同样适用于商业场所。
- 切勿向个人支付现金。请把押金支付到房东的公司账户或律师事务所，并索取收据。
- 以公司名义签约。如果你的企业已在会计与企业管制局（ACRA）注册，请以公司名义签约，而不是个人名义，除非双方明确约定了个人担保。
- 一切以书面为准。关于免租期、冷气供应时间或招牌权利的口头承诺，如果没写进租约，就没有多大意义。
- 在不同时段实地查看。分别在平日和周末、早上和晚上去看看，判断人流、噪音和停车情况。
签约前：最后核对清单
- 已书面确认该单位的核准用途适合你的行业。
- 该单位可以申请到你所需的执照。
- 意向书条款已准确写入租约。
- 律师已审阅租约。
- 整个租期的总成本在预算之内，并留有缓冲。
- 已与房东商定装修方案和时间表。
- 交接时已记录单位状况。
租下第一间办公室或店面是一个里程碑。花时间核实核准用途、认真阅读租约、按整个租期做好预算，能在你经营的这些年里省下金钱和烦恼。规定和费用会变动，决定前请向市区重建局、建屋发展局、国内税务局及相关发牌机构确认最新要求。
常见问题
可以用住家地址或虚拟办公室，而不租办公空间吗？ 注册公司需要一个本地地址来接收官方信函，有些业务会使用虚拟办公室，或在规定允许的情况下使用住家地址。这只适用于不需要顾客或员工到场的业务。请向相关机构查询在家经营的规定，并留意租约或组屋的条件。
怎样比较不同地点的租金？ 要比较每平方英尺每月的租金，并把服务费和消费税算进去，而不只是看标出的数字。再加上装修、水电和可能的额外费用，才能算出实际的每月成本。到入围的地点，在不同时段实地看看人流和交通。
小店或办公室的装修一般需要多久？ 这要看规模、设计和需要的批准，所以请承包商以书面提供实际的时间表。延误很常见，尤其是需要政府部门批准的时候。可以争取免租装修期，并在计划开业日期之前预留缓冲时间。
外资公司能在新加坡租商业空间吗？ 一般可以，因为大多数商业租约可由注册公司签署，不论公司由谁拥有。房东可能要求公司文件、押金，有时还要董事个人担保。律师或企业服务公司可以说明适用的规定。
经营餐饮业，共享厨房或云厨房比租店面更好吗？ 试验新概念时可以是，因为承诺期和开办成本较低。缺点是对品牌、人流和营业时间的掌控较少。无论哪一种，餐饮业都需要新加坡食品局的执照，所以选择之前先查清楚要求。
官方资料： 市区重建局（URA）
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