新加坡的每一个公寓项目都依靠向业主收取的费用来运作。分层地契管理机构（Management Corporation Strata Title，MCST，俗称公寓管理委员会）是由分层地契项目所有分层业主（subsidiary proprietors，即业主）组成的法定机构，它用这些钱支付保安、清洁、电梯、泳池、保险和长期维修等费用。MCST的预算和年度账目，能告诉你这笔钱管理得好不好。
大多数业主只在常年大会（AGM）前扫一眼这些文件，没细看就投票了。买家则几乎看不到这些文件。然而，仔细看一看，就能发现一个项目管理得是否完善，或者是否即将面临特别征费（special levy）或管理费大幅上涨。本指南说明应该看什么。内容仅为一般信息。相关规定来自《建筑维护与分层地契管理法令》（BMSMA），由建设局（BCA）下属的建筑总监（Commissioner of Buildings）负责监管。请查看建设局网站了解最新要求，具体问题请寻求专业意见。
每个MCST都设有的两个基金
根据BMSMA，MCST设有两个主要基金。理解两者的区别，是读懂账目的第一步。
- 管理基金（management fund）：支付日常运营开支，例如物业管理代理、保安、清洁、园景维护、公共区域水电、日常维修和保险。
- 偿债基金（sinking fund）：为较长期和大型开支而设的储备金，例如大楼重新粉刷、更换电梯、升级水泵、屋顶防水或设施大修。
业主根据所持单位的份额值（share value），通常按季度或按月向两个基金缴款。MCST会为两个基金拟定预算，由业主在常年大会上批准缴款金额。
一个财务健康的项目，管理基金收取的金额足以支付运营开支，无需向偿债基金借钱，同时偿债基金也在稳步积累，以备日后的工程。
逐项阅读预算
预算是对下一个财政年度收支的预测。请与上一年度的实际数字对比，两者通常会并列显示。
重点查看：
- 大额合约项目。物业管理代理、保安、清洁、电梯维护和园景往往是最大的开支。查看每份合约何时到期，以及是否计划重新招标。合约续签可能推高成本。
- 水电费。公共区域的电费和水费可能明显上涨。可以问问项目是否考虑过节能措施。
- 保险。建筑保险和公众责任险必不可少。保费突然大涨，可能反映有过理赔或保障范围有所变动。
- 维修与保养。把预算的维修费与实际支出作比较。持续超支说明设备老化或规划不周。
- 法律及专业费用。法律费用偏高或不断上升，可能意味着与业主、承包商或发展商之间存在纠纷。
- 拟议的缴款调整。如果缴款要上调，预算中应说明原因。如果在成本上涨的情况下缴款多年不变，这同样可能是个警讯。
阅读经审计的账目
年度账目反映的是实际发生的情况。MCST的账目必须经过审计，而审计师报告是最值得一读的页面之一。
- 审计意见。无保留意见（clean或unqualified opinion）表示审计师认为账目公允列报。保留意见、无法表示意见（disclaimer）或有关记录缺失的附注，都值得提出疑问。
- 欠款。查看未缴纳管理费的业主所欠的金额。欠款长期存在或不断增加，意味着项目现金不足，其他业主实际上在替他们承担费用。
- 盈余或赤字。管理基金年年出现赤字，表明缴款与开支不匹配。
- 基金之间的转账。频繁从偿债基金转钱来支付日常开支是一个危险信号。偿债基金是为长期工程而设的。
- 银行结余和定期存款。检查所列的现金结余，相对于项目规模和即将进行的工程是否合理。
健康迹象与警示信号一览
| 方面 | 健康迹象 | 警示信号 |
|---|---|---|
| 偿债基金 | 稳步增长，并与长期维护计划相符 | 项目日渐老化、大型工程即将到期，结余却持平或减少 |
| 欠款 | 金额小，并积极追讨 | 金额大、不断增加，或集中在少数单位却没有追讨行动 |
| 管理基金 | 大致收支平衡或略有盈余 | 屡次出现赤字，靠基金转账填补 |
| 审计师报告 | 无保留意见，记录完整 | 保留意见、无法表示意见或记录缺失 |
| 特别征费 | 很少出现，且提前做好规划 | 为原本可预见的工程反复或突然征费 |
| 合约 | 公开招标，条款清晰 | 长期合约未经比较或说明就续签 |
没有任何单一数字能说明全部情况。新项目的偿债基金充裕是正常的，而同样的结余放在一个楼龄二十年、面临更换电梯的项目里，可能就太少了。
购买公寓单位前要问的问题
如果你购买的是转售公寓单位，从完成交易那天起，项目的财务状况就成了你的财务状况。在作出承诺之前：
- 索取近期的预算、经审计的账目和常年大会会议记录。卖家可能有副本。根据BMSMA，一般可以向MCST申请索取项目相关信息，你的产业过户律师也可以协助。可能需要付费，请向物业管理代理确认。
- 查看是否有计划中的大型工程或特别征费。常年大会会议记录常会记载重新粉刷、电梯升级或设施翻新等决定。如果征费在交易完成前已获批准、但在完成后才收取，应由谁支付，请与律师确认清楚。
- 留意纠纷。正在进行的针对发展商的缺陷诉讼，或分层地契局（Strata Titles Board）受理中的纠纷，都可能影响费用和维修。
- 将管理费与类似项目比较。管理费很低未必是好消息，可能掩盖了资金不足的问题。
我们的看公寓时要检查什么指南涵盖了更全面的购房清单。
业主发现问题后可以怎么做
现有业主是有发言权的。如果预算或账目中有让你担心的地方：
- 在常年大会前以书面形式提出问题，让理事会和物业管理代理有时间准备答复。
- 出席并投票。预算批准和缴款调整都在全体大会上决定。我们的出席MCST常年大会指南解释了会议如何进行。
- 申请查阅记录。根据BMSMA，业主一般可以查阅MCST的某些记录。请向物业管理代理了解办理流程。
- 考虑竞选理事会成员，如果你有时间和相关专长。
- 了解升级处理的途径。如果纠纷无法解决，调解或分层地契局可能是可选的途径。我们关于与MCST的纠纷的指南对此有详细介绍。
阅读MCST预算，并不是要挑出每一行的错误，而是要弄清楚项目是否收得够、花得合理、有长远规划。每年花几个小时看看这些文件，就能保护你房产的价值，免去令人不快的意外。