在新加坡，大多数公寓业主都习惯每季度缴付管理费。可是某天，一份全体大会通知寄到家里，议程上有一项征收公寓特别摊派费（special levy）的动议，金额远高于平常的账单。这难免让人吃惊，尤其是根本不知道有这种费用的新业主。
本文介绍什么是特别摊派费、管理机构为何会征收、决定如何作出、你的份额如何计算，以及业主应尽的义务。本文仅为一般信息，不构成法律建议。新加坡的分层地契（strata）物业主要受《建筑维护与分层地契管理法》（BMSMA）规管，由建设局（BCA）下属的建筑总监（Commissioner of Buildings）负责监管。请上 BCA 网站查阅最新规定，或就你的具体情况咨询律师。
什么是特别摊派费
每个分层地契物业，例如私人公寓，或已过最低居住期的执行共管公寓（EC），都由公寓管理委员会（MCST）管理。MCST 由全体业主（称为 subsidiary proprietors）组成，日常事务由选出的理事会负责，通常还会聘请管理代理协助。
MCST 主要设有两个基金：
- 维修基金（maintenance fund）支付日常运营开支：清洁、保安、园艺、公共区域水电、保险和管理代理费用。
- 储备基金（sinking fund）用于较长期、不常发生的开支，例如重新油漆、翻修屋顶、更换电梯或升级泳池。
特别摊派费是在这些定期缴款之外，一次性或在限定期间内额外征收的费用。通常在基金不足以支付大额或突发开支，或业主决定比储备基金所能负担的时间更早开展大型工程时征收。
公寓征收特别摊派费的常见原因
特别摊派费通常与大额项目有关，常见原因包括：
- 老旧屋苑的大型维修。较旧的公寓可能需要修复外墙、处理混凝土剥落、做防水或更换管道。
- 电梯翻新或更换。电梯终究需要大规模升级，对高楼来说费用可能不菲。
- 定期外墙检查。BCA 规定某些较旧建筑须定期检查外墙，检查中发现需要维修的地方必须修复。
- 业主投票通过的升级项目。例如增设电动车充电桩、改善保安系统或翻新会所。
- 法律或纠纷费用。例如就建筑缺陷向发展商追讨。
- 储备基金长期偏低。如果多年来为了让管理费看起来有吸引力而把缴款定得太低，到了大型工程到期时，基金就可能不够用。
决定是如何作出的
MCST 不能随意向业主收费。根据 BMSMA，缴款须通过正当程序决定，通常是在全体大会上由业主就决议投票。所需的决议类型、通知期和投票规则，取决于开支性质，以及法律和该屋苑附则（by-laws）的规定。
开会前，业主应收到附有议程和动议的通知。运作良好的 MCST 通常会提供佐证资料，例如承包商报价、顾问报告或工程必要性的说明。如果你有疑问，可以在会前向理事会索取详情、出席会议提问，或在无法出席时委托代表（proxy）。
一些实用要点：
- 仔细阅读动议。动议应写明总金额、用途和缴费时间表。
- 询问替代方案。工程能否分阶段进行？能否部分由储备基金支付？
- 查看账目。MCST 经审计的财务报表能反映基金状况是否健康。
你的份额如何计算
分层地契物业的缴款一般按股份值（share value）分摊。每个单位在分层地契图获批时都会分配一个股份值，大致与单位面积和类型等因素挂钩。面积较大的单位或顶层豪华单位通常股份值较高，所以要承担较大比例的特别摊派费。
你通常可以在分层单位表（schedule of strata units）中找到自己单位的股份值，或向管理代理查询。把摊派总额乘以「你的股份值 ÷ 整个屋苑的总股份值」，就能估算你的份额。实际账单以 MCST 发出的为准。
特别摊派费与定期费用对比
| 费用 | 用途 | 频率 | 如何设定 |
|---|---|---|---|
| 维修基金缴款 | 清洁、保安和水电等日常运营开支 | 定期，通常每季度 | 由 MCST 设定，按股份值分摊 |
| 储备基金缴款 | 长期更换与大型工程 | 定期，通常与管理费一起收取 | 由 MCST 设定，按股份值分摊 |
| 特别摊派费 | 特定的大额或突发开支 | 一次性或在设定期间内缴付 | 在全体大会上决定，按股份值分摊 |
如何缴付特别摊派费，不缴又会怎样
大多数 MCST 允许一次付清，或在决议规定的期间内分期缴付。请提前规划：特别摊派费可能是一笔不小的数目，动议一通过就应着手预留资金。
关于缴费方式，业主常问能否动用公积金（CPF）。一般来说，公积金储蓄用于购买房产及相关房屋贷款，而不是用来缴付分层地契费用；但规定可能变动，所以无论如何都请先向公积金局（CPF Board）确认，不要想当然。
如果不缴，后果可能很严重：
- 利息或逾期费用：在附则和法律允许的范围内，可能对逾期款项收取。
- 投票权可能受影响：拖欠款项的业主可能在全体大会上失去某些事项的投票权。
- 法律追讨：MCST 可以采取法律行动追讨未缴款项。
如果你缴付有困难，请尽早与管理代理沟通。有些 MCST 愿意商讨安排，不过它们没有义务这样做。
买卖单位时的特别摊派费
如果你要购买转售公寓，请询问是否已有获批或正在讨论中的特别摊派费。你的产业过户律师通常会向 MCST 查询未缴的缴款和摊派费。也请阅读最近几次全体大会的会议记录，并查看储备基金余额。即将到来的大额摊派费，可以作为议价的理由，或在合同中约定由谁承担。
如果你是卖方，请坦诚相告。买卖协议应写明：已获批但在交易完成时尚未缴清的摊派费由谁负担。
对 MCST 决定的争议，可以提交分层地契委员会（Strata Titles Boards）处理。具体流程请查阅 BCA 网站。
请勿把公寓特别摊派费与组屋转售附加费（HDB resale levy）混为一谈，后者是第二次购买津贴组屋者需缴付的完全不同的费用。
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