执行公寓（EC）介于组屋（HDB公共住房）与私人公寓之间，以较低的入门价格提供公寓设施，代价是要遵守一套私人买家无需面对的规则。了解执行公寓的购买资格是第一步，因为它不像私人新盘那样只要你有钱就能买。你首先要满足家庭核心计划、收入顶限、公民身份要求以及入住规则。本文将梳理主要因素，让你清楚需要核对哪些内容。以下仅为一般信息，并非针对个人的财务或法律建议，因此在做决定之前，请向建屋发展局（HDB）核实你自身的情况。
执行公寓究竟是什么
EC是一种混合型房产。全新时，它按建屋发展局（HDB）的规则出售，附带购买资格条件，某些情况下还为首次购房者提供住房津贴。随着时间推移，它会逐渐变得更像私人房产。在一段固定的入住期后，它可以出售给新加坡公民和永久居民；再经过更长的一段时间，它就完全私有化，也可以出售给外国人和公司。
正是这种混合特性吸引了买家。你能以通常低于同类私人公寓的价格，获得带泳池、健身房和保安的封闭式住宅区，符合条件的首次购房者还可能获得一笔公积金（CPF）住房津贴，进一步降低成本。代价是你必须在购买时满足HDB的规则，并且在能够出售或整套出租之前，必须在该单位内居住一段最短期限。由于具体条件和任何津贴金额会定期检讨，因此在你据此做规划之前，请在HDB官网上核实当前的详情。
家庭购买资格计划
要购买全新EC，你必须以符合规定的家庭核心身份、在HDB其中一项资格计划下申请，而不能作为单独一人自行购买。常见的途径包括：
- 公共计划，即你与配偶，或与父母及子女，或作为更广的家庭单位共同组成家庭申请。
- 未婚夫妻计划，即一对情侣以将要结婚为前提申请，并须在规定的时限内登记结婚。
- 孤儿计划及涵盖特定家庭情形的其他家庭计划。
- 单身新加坡公民计划（在符合条件时），不过全新EC的单身申请人面对更严格的条件，且通常有更高的最低年龄要求。
每项计划都对你的共同申请人可以是谁、以及该单位可以有多少名业主设有规定。核心原则是全新EC是为家庭核心而设的，因此大多数买家以情侣身份申请。请在HDB官网上核对哪项计划适合你的家庭，因为谁符合资格的细节可能会变动。
公民身份、年龄与收入顶限
除了家庭计划之外，另有三项条件在决定执行公寓购买资格上起着主要作用。下表从宏观层面作了归纳。请将每个数字都视为需要向HDB核实的内容，因为这些门槛会不时被检讨。
| 条件 | 核查内容 | 需向HDB核实的事项 |
|---|---|---|
| 公民身份 | 至少有一名申请人是新加坡公民，且家庭成员组合符合规定 | 当前的公民与永久居民（PR）身份要求 |
| 最低年龄 | 申请人满足所申请计划的最低年龄 | 各计划当前的最低年龄 |
| 收入顶限 | 家庭合并总收入不超过上限 | 当前的EC收入顶限数字 |
收入顶限是卡住最多人的条件。你的家庭合并收入必须等于或低于为全新EC设定的上限，且这是按扣除前的总收入评估的。处于职业中期的双收入家庭有时会发现自己刚好超线，这也是一些家庭在职业生涯较早阶段就考虑EC的原因之一。由于确切的上限会随时间变化，不要依赖你几年前看到的数字。在你去看示范单位之前，请直接向HDB核实当前的EC收入顶限。
产权限制与最短入住期
关于你还能拥有什么，也有相应规则。申请人在申请前的一段规定期限内，通常不能拥有其他房产，无论是本地还是海外的；对于你此前领取过的任何补贴住房，也有相关限制。如果你此前购买过组屋或领取过住房补贴，那段历史会影响你的资格及任何津贴，因此值得核对你自己的记录。
一旦你拥有了EC，最短入住期（MOP）就是左右你计划的规则。在MOP期间，你必须住在该单位内，一般不能出售，也不能将整套单位出租。关于MOP需要牢记的几个要点：
- 它从HDB设定的时点开始计算，通常与你领取房产的时间挂钩，因此请确认你单位的确切起始日期。
- 在MOP结束之前，你不能在公开市场上出售整套单位。
- 在MOP期间不允许将整套单位出租，不过出租房间可能有不同的处理方式。
- MOP之后，你可以出售给新加坡公民和永久居民；只有在此后完全私有化之后，你才能出售给外国人。
这些条件意味着EC最适合打算中期居住的买家，而不适合寻求快速转售的人。
判断EC是否适合你
如果你是收入在顶限之内的公民家庭，能接受入住规则，并愿意以一些灵活性换取较低的入门价格和公寓设施，那么EC可以是一个不错的选择。如果你的收入可能超过顶限、需要保留另一套房产，或可能在MOP期间不得不出售或移居海外，那么它就不太合适。
明智的做法是按顺序核对每一项资格因素——家庭计划、公民身份、年龄、收入顶限和现有房产——并在你爱上某个示范单位之前，向HDB核实每一项门槛。先把资格弄对，能让你免于在流程后段失望。
延伸阅读
如果你正在比较各种选择，我们关于新盘与二手公寓对比的指南，以及对购买选择权（OTP）流程的讲解，将帮助你了解购买EC与私人购房有何不同。至于资金方面，请阅读用公积金买房，以及决定你能借多少的贷款与估值比率（LTV）上限。
常见问题
永久居民可以买新的执行共管公寓吗？ 购买新的执行共管公寓，家庭中至少要有一名新加坡公民申请人，所以公民与永久居民夫妇通常可以申请，两名永久居民则不行。住满最低居住年限后，永久居民可以在公开市场买转售单位。请向建屋发展局确认最新规定。
现在有组屋，还能买执行共管公寓吗？ 组屋屋主一般须在拿到执行共管公寓钥匙后的规定期限内卖掉组屋，曾享有津贴的人也可能受到限制。建屋发展局列明了第二次购屋者买执行共管公寓的条件，申请前请先查阅。
执行共管公寓比同样大小的私人公寓便宜吗？ 新的执行共管公寓定价通常低于附近同类私宅，部分原因是它附带收入顶限和最低居住年限等建屋局条件。这个差价会随时间缩小，所以要比较具体项目的近期价格，不要以为每个执行共管公寓都是便宜货。
买执行共管公寓可以用建屋局贷款吗？ 不可以，执行共管公寓买家要向银行贷款，建屋局优惠贷款不适用。因此向发展商购买时，须符合银行的贷款与估值比率上限和房贷偿还比率，最好及早取得原则性批准。
买了执行共管公寓后家庭收入超过顶限，会怎样？ 收入顶限一般在申请时评估，之后加薪通常不会影响已获批准的购买。不过若在订购前收入大幅变化，就可能有影响，所以过程中收入有变动时，应及时告知建屋发展局或发展商。
官方资料： 建屋发展局（HDB）