当你办理房贷时，贷款机构并不会为整个购房价格提供融资。贷款与估值比率（LTV）设定了你的贷款可覆盖房产价值的最高比例，其余部分你必须以首付的形式自己筹措。及早搞懂新加坡的 LTV 上限规则，能告诉你需要预先准备多少现金和公积金（CPF），而这往往才是置业真正的门槛。LTV 由新加坡金融管理局（MAS）为银行贷款设定，并由建屋发展局（HDB）为其自有的住房贷款设定，它与你可能已经了解的可负担能力测试并行运作。本文属于用于规划的一般性信息，并非针对个人的理财建议，因此在你做决定前，请向金管局、建屋发展局或你的银行确认现行的 LTV 百分比与首付规则。
简单来说，LTV 越高，你借得越多、预先付得越少；LTV 越低，则首付越大。有几个因素会把你的 LTV 从名义上限往下压，而这正是细心的买家下功夫的地方。
LTV 比率如何运作
LTV 是以房产购买价格与估值二者中较低的那个为基准，用百分比来表示的。如果估值低于你谈定的价格，贷款就按较低的数字来计算，差额部分由你以现金补足。对于议价高于估值的转售房买家来说，这是一个重要的陷阱，因为这个差额（有时称为超出估值的现金差额）必须在正常首付之外，从你自己的口袋里掏出来支付。
贷款之后剩下的部分就是你的首付，它分为两块：一块是必须以现金支付的最低金额，另一块则可以用现金或你的公积金普通账户（CPF OA）来支付。这个现金与公积金的分配，其重要性不亚于名义上的 LTV，因为即便是公积金余额充裕的买家，也需要拿出一定数额的真金白银。请向金管局或建屋发展局查询现行的最低现金部分，因为这是一个可能变动的具体数字。
哪些因素会压低你的 LTV
最高 LTV 是一个上限，而非保证。多种情形都可能降低贷款机构愿意提供的比率，意味着你得多付首付。最常见的因素是你已持有的住房贷款数目、你所选择的贷款年限，以及贷款预计到期时你的年龄。
- 现有房贷：已有一笔或多笔未偿按揭的买家，在下一次购房时会面临逐级降低的 LTV 上限，这对任何购买第二套房产的人来说都是关键考量。
- 长年限或年长借款人：如果贷款期限超过某个长度，或延续到一般退休年龄之后，LTV 会被削减，首付中的现金部分通常也会上升。
- 房产状况与类型：剩余地契较短的老旧租赁式房产，可能会获得较低的 LTV，因为贷款机构会权衡该资产随时间老化的情况与贷款之间的关系。
以上每一点都可能明显改变数字，因此切勿假设最高比率适用于你。在你对某个价格做出承诺之前，请让贷款机构确认适合你具体情况的 LTV。
组屋贷款与银行贷款的 LTV 对比
你的贷款来自哪里，会左右 LTV 和首付的结构。组屋住房贷款与银行贷款在分配上处理方式不同，尤其体现在首付中有多少必须是现金。下表勾勒出大致的差异。请将其当作方向性参考，并向建屋发展局和金管局核实实时数字。
| 特点 | 组屋住房贷款 | 银行贷款 |
|---|---|---|
| 最高 LTV | 对符合条件的买家通常更高 | 一般低于组屋上限 |
| 最低现金首付 | 往往可大部分用公积金支付 | 需要一定的现金部分 |
| 涵盖房产 | 仅限组屋 | 组屋及私人房产 |
| 利率方式 | 按既定公式挂钩 | 固定或浮动配套 |
| 最适合谁 | 希望预先付出较少现金的买家 | 愿意承受利率风险以换取价格的买家 |
要点在于，走组屋这条路往往能减轻购房时的现金负担，而银行贷款可能要求更多现金，但能提供不同的定价。请对照你的储蓄来权衡两者，而不只是看每月还款。
算出你的首付
要估算你需要多少钱，先从房价出发，套用真正符合你情况的 LTV，两者之间的差额就是你的首付。然后把这个差额拆分成现金和公积金两部分。别忘了为完全不在 LTV 计算范围内的费用留出预算，主要是买方印花税（BSD），对某些买家还有额外买方印花税（ABSD），以及律师费和任何超出估值的现金差额。这些都是在首付之外支付的，常常让首次购房者措手不及。
一个明智的规划习惯，是在最低限度之外保留一笔宽裕的现金缓冲。估值可能令人失望，印花税会累加，装修也紧随其后。把你的购房规模控制在首付加上这些额外开销都落在储蓄范围之内、而非顶到极限，能让整个搬迁过程更可控。
LTV 如何契合更广的规则
LTV 很少单独发挥作用。它与限制你的收入能承担多少的偿债能力测试协同运作，因此你最终获得的贷款，是 LTV 就该房产所允许的额度、与你的收入在那些比率下所允许的额度二者中较小的那个。你可能轻松通过了 LTV，却被可负担能力所限制，反之亦然。请把两者放在一起考量。
由于这些设定中的每一项——LTV 百分比、现金部分、印花税——都可能被当局检讨，你能做的最有用的一件事，就是在出价之前在官方的金管局、建屋发展局和新加坡税务局（IRAS）网站上确认现行数字。用今天的规则来规划，保留一份缓冲，你就能避开那些绊倒毫无准备买家的糟糕意外。
延伸阅读
想了解你的收入如何与 LTV 一同为贷款设上限，请阅读我们的TDSR 与 MSR 详解指南。如果你正在为购房融资，请比较组屋贷款与银行贷款的选择，并了解用公积金买房。正在权衡再购一套房产的买家，还应阅读在新加坡购买第二套房产，其中较低的 LTV 上限会开始发挥作用。