许多来自中国大陆和其他地方的家庭，都有亲人在新加坡拥有房产。随之而来的常见问题是：如果新加坡的亲人去世，把房产留给了一位非公民家属，这位家属能保留它吗？简单来说，外国人可以在新加坡继承房产，但能如何处置，很大程度上取决于房产类型。私人公寓单位、有地住宅和组屋（HDB flat）的处理方式差别很大。
本文为身为受益人的非公民介绍大致情况。本文仅为一般信息，并非法律意见。遗产继承需个案处理，请就自身情况咨询新加坡律师和相关当局。
为什么房产类型很重要
新加坡对谁可以拥有某些类型的住宅有所管控。这些规定适用于购买房产，也会影响外国人通过遗嘱或根据无遗嘱继承法（在没有遗嘱的情况下）获得房产时的结果。
相关的住宅房产分为三类：
- 私人非有地住宅，例如共管公寓（condominium）和私人公寓单位。外国人一般无需特别批准即可拥有。
- 受限制住宅房产，主要指有地住宅，如排屋、半独立式洋房、独立式洋房，以及空置住宅用地。根据《住宅房产法》（Residential Property Act），外国人拥有这类房产需要获得批准。审批由新加坡土地管理局（SLA）下属的土地交易审批组（LDAU）负责。
- 组屋，即由建屋发展局（HDB）兴建的公共住房。只有新加坡公民，以及在某些情况下的永久居民，才能拥有组屋，并须符合建屋局的资格规定。
给来自中国的读者一个粗略的对比：正如中国的一些房产与户籍或当地限购政策挂钩，新加坡也为某些住房类型设定了拥有条件。继承并不会取消这些条件。
按房产类型，通常会怎样
以下是简化概览。具体结果取决于遗嘱内容、家庭情况以及当局的决定。
| 房产类型 | 外国人能继承吗？ | 通常的后续 |
|---|---|---|
| 私人共管公寓或公寓 | 一般可以 | 受益人通常可以保留、出租或出售该单位，但须遵守一般规定 |
| 有地住宅或住宅用地 | 权益可以转移，但拥有权受到限制 | 受益人可能需要向土地管理局的土地交易审批组申请保留；如未获批准，可能须出售该房产 |
| 组屋 | 外国人不能持有组屋 | 建屋局通常会要求将组屋出售或转让给符合资格的人，受益人可获得出售所得 |
| 商业或工业房产 | 一般可以 | 适用一般商业产权规定；请查看是否有租赁限制 |
关键在于，即使外国受益人不能持有房产本身，通常仍可获得遗产的价值。
外国人继承有地住宅
大多数疑问都集中在有地住宅。由于外国人拥有有地住宅受到限制，外国受益人如果想保留房子，往往需要向土地管理局的土地交易审批组提出申请。审批属于酌情决定，因此不应视为理所当然。如未获批准，遗产或受益人可能需要在当局规定的期限内出售房产，受益人则获得其应得份额的出售所得。
有些家庭会考虑其他安排，例如把有地住宅留给具有新加坡公民身份的亲属，再把价值相近的其他资产留给外国亲属。这类安排必须在遗嘱中妥善规划，并应在业主在世时与律师商讨。想进一步了解审批如何运作，可参阅我们的外国人在新加坡购买有地房产的审批指南。
外国人继承组屋
组屋设有严格的资格规定。如果已故业主的组屋留给了不符合拥有资格的人，建屋局会审查个案，决定如何处理该组屋。常见结果包括：
- 组屋在公开市场出售，所得按遗嘱或无遗嘱继承规定分配。
- 组屋转让给符合资格的受益人，例如具有新加坡公民身份的家庭成员（前提是有这样的人，且符合建屋局的条件）。
期限和条件由建屋局决定。请尽早直接联系建屋局，因为与组屋相关的未偿贷款、中央公积金（CPF）退款等事项也需要一并处理。
法律程序：遗嘱认证与遗产管理
无论哪种房产类型，在新加坡正式完成遗产管理之前，都不能进行任何转移。
- 有遗嘱：遗嘱中指定的执行人向家事司法法庭（Family Justice Courts）申请遗嘱认证书（grant of probate）。
- 没有遗嘱：由一名家庭成员申请遗产管理书（letters of administration），非穆斯林的遗产按《无遗嘱继承法》（Intestate Succession Act）分配。穆斯林的遗产则通过《回教法管理法令》（Administration of Muslim Law Act）按伊斯兰法分配。
- 外国法院文件：部分国家签发的遗嘱认证书可在新加坡「重新盖印」（reseal）。如果来自不符合资格的国家（可能包括中国大陆），一般需要在新加坡重新申请。律师可以为你确认。
即使逝者生前居住在海外，新加坡的不动产一般仍按新加坡法律处理。中文文件可能需要经认证的英文翻译。
税务方面，新加坡已于2008年取消遗产税，但印花税和其他规定仍可能适用于产权转移。请向国内税务局（IRAS）确认最新情况。在中国或其他地方属于税务居民的受益人，也应了解本国关于海外遗产，以及日后出售或出租收入的税务规定。
外国受益人的实用步骤
如果你被指定为受益人，或预计会成为受益人，以下步骤会有帮助：
- 弄清是什么房产。确认是共管公寓、有地住宅还是组屋。可通过地契文件或土地管理局的房产查询服务确认。
- 找到遗嘱。询问家人，并了解遗嘱是否已存放在遗嘱登记处（Wills Registry），律师可以代为查询。
- 聘请新加坡律师。遗嘱认证、土地交易审批组申请和建屋局程序有本地人协助会更顺利，尤其是当你身在海外时。
- 尽早联系相关当局。有地住宅找土地管理局，组屋找建屋局。
- 准备身份文件。护照、亲属关系证明（如出生证明或结婚证书），以及经认证的翻译件。
- 考虑时间因素。出售、审批和遗嘱认证都可能需要时间。在此期间请继续按时缴付房贷、房产税和管理费。
全家提前规划
如果你是在新加坡拥有房产、并有外国亲属的业主，提前规划能让他们省去许多麻烦。一份清晰的遗嘱可以把有地住宅或组屋留给符合资格的人，再把其他资产留给外国家属。我们的外国人在新加坡立遗嘱一文介绍了基本知识，而外国人能否在新加坡买房指南则解释了影响这些选择的产权规定。
有关外国人拥有房产、组屋资格和印花税的规定可能会变动。在对继承的房产作出任何决定之前，请务必向土地管理局、建屋发展局、国内税务局和家事司法法庭确认最新情况，并咨询合格律师的意见。
常见问题
人在海外，能办理新加坡房产的遗产认证吗？ 通常是通过新加坡律师来办，他们可以代你提交文件并指导整个程序。你可能仍需要签署文件、提供经认证的身份文件，有时还要远程出席。开始之前，先向律师了解需要什么。
外国人也能继承公积金存款或银行户口吗？ 银行户口通常按遗嘱或无遗嘱继承的规则，通过遗产处理，与国籍无关。公积金存款则单独处理，通常是通过向公积金局提交的提名。可以向公积金局和银行查询需要哪些文件。
继承的房产还有房贷，该怎么办？ 贷款不会消失，而是作为遗产的一部分处理，也必须通知贷款机构。如果贷款机构同意，受益人可以接手贷款，或者出售房产来还清债务。请及早与银行和律师商量。
继承的房产出租，租金要在新加坡缴税吗？ 新加坡房产的租金收入一般需要课税，无论你是否住在这里。请向国内税务局查询适用的规定，包括可扣除的项目。也要了解你所在国家对海外租金收入的税务规定。
出售继承的房产大约需要多久？ 没有固定的时间，因为取决于遗产认证、政府部门批准、市场状况和买家的兴趣。程序可能需要几个月，如果有纠纷或文件不齐，则可能更久。律师可以协助你按时间表规划，并留意持续的开销。