住得久了，很多长期居民都会开始纠结：到底是继续租房，还是干脆买下一套属于自己的房子。对外国人来说，在新加坡买房是可行的，但规定很具体，税费也可能相当可观。搞清楚自己能买什么、真正要花多少钱，能帮你省下大量白跑的看房时间，也免得抱着不切实际的期待。本文就把关键要点讲清楚。
本文只是概括性介绍，不构成任何理财、法律或房产方面的建议。相关规定、税率和资格条件会随时调整，而买房又是一项重大决定，因此请向相关部门核实最新情况，并聘请合格的专业人士协助。印花税由新加坡税务局（IRAS，税务局）负责，住宅房产的持有规定则由官方制定。
外国人能买什么，不能买什么
并不是所有房产都对外国买家开放，这是首先要弄明白的一点。
- 私人公寓（condo）和公寓单位通常是对外国人开放的主要选择，外国人一般无需特别批准即可购买这类项目中的单位。
- 有地住宅，例如洋房和排屋，对外国人有限制，通常需要特别批准，而这种批准并不会轻易发放。
- HDB（建屋局）组屋，也就是大多数新加坡人居住的公共住房，外国人无法像公民和永久居民（PR，永久居民）那样在公开市场上购买。组屋的购买资格与公民身份、居住身份以及各类计划挂钩。
对大多数外国买家而言，实际可选择的范围就是私人公寓。
| 房产类型 | 外国人可否购买 | 备注 |
|---|---|---|
| 私人公寓或公寓单位 | 一般开放 | 外国买家的常规选择 |
| 有地住宅（洋房、排屋） | 受限制 | 需特别批准，极少获批 |
| 新组屋（BTO等） | 不对外国人开放 | 与公民身份和居住身份挂钩 |
| 转售组屋 | 外国人无法在公开市场购买 | 购买资格以公民和永久居民身份为准 |
最大一笔开销：额外买方印花税
对外国买家来说，最重要的一个数字就是额外买方印花税，即ABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty，额外买方印花税）。这是在标准买方印花税之外，针对住宅房产购买另行征收的一项税，而外国人适用的ABSD税率相当高。它按房价或估值的一定百分比计征，外国买家适用的是最高一档。
这一点极其重要，因为它可能让你的购房成本大幅增加。在你对某套单位一见倾心之前，先把印花税算清楚，因为它会实实在在地改变你的预算。税率由政策制定，历年来也几经调整，因此千万不要照搬旧数字，务必向税务局（IRAS）核实适用于你这类买家身份的最新ABSD税率。
标准买方印花税
在ABSD之外，所有买家都要缴纳买方印花税，它按房价或市值分档计算。这项税对所有人都适用，无论外国人还是本地人，并且是在ABSD之外另行缴纳。请把两项都算进你的预算里。
如何为购房融资
外国人通常可以向本地银行申请房屋贷款，但要有心理准备，会附带一些条件。
- 银行会评估你的收入、现有债务以及房产本身，并对可贷金额相对于房产价值设定上限。
- 你需要准备一部分现金和存款作为首付，因为贷款并不会覆盖全部房价。
- 贷款期限、利率结构和资格条件各不相同，因此在决定之前请多做比较，并取得原则性批准。
由于前期现金需求同时包含首付和印花税，你在一开始就需要备好的资金相当可观。这一点要仔细规划。
买房流程一步一步来
虽然细节各有不同，但一套典型的私人房产购买流程大致如下：
- 核算你的预算，包括首付、买方印花税和ABSD，以及律师费和其他费用。
- 取得银行的原则性贷款批准，好让你清楚自己的上限在哪里。
- 看房并选定一套合适的单位，通常会有房产经纪协助。
- 提出报价，若是转售房产，则通过购买选择权（Option to Purchase）锁定单位，并支付选择权费用。
- 在规定期限内行使选择权，并支付下一笔款项。
- 聘请产权转让律师，处理法律过户和各项查册。
- 在规定时限内向税务局（IRAS）缴纳印花税。
- 完成交易，通过贷款和自有资金结清余款，领取钥匙。
如果是向发展商购买的新盘（new launch），流程会有所不同，付款会分阶段进行，与工程进度挂钩。
房价之外的成本
买房要花的钱远不止标价那一个数字。请为以下开销做好预算：
- 买方印花税，以及针对外国人的ABSD。
- 律师费和产权转让费用。
- 估值费和贷款相关费用。
- 视情况而定的经纪佣金。
- 购房后的持续性开销，例如公寓的管理费、房产税和房屋保险。
到底该不该买
考虑到外国人要缴的高额ABSD，很多人得出的结论是：除非打算长期定居，或者已经成为永久居民，否则租房其实更划算，因为拥有永久居民身份后，印花税的情况会与外国人有所不同。请权衡你打算住多久、身份会不会转为永久居民，以及一大笔前期支出所带来的机会成本。这里的房产可以是一项稳健的资产，但外国人的入场成本很高，因此这笔账必须要在你的时间规划内算得过来才行。
寻求专业协助
买房是一个太重大的决定，不能凭想当然去应对。请聘请持牌房产经纪、产权转让律师，必要时再找一位房贷顾问。向税务局（IRAS）和相关部门核实最新的印花税率和资格规定，并确保你在决定之前算清的是全部成本，而不只是房价。只要看清楚每一步，买房可以是一个令人满意的选择；但若操之过急，那些税费很可能变成一个痛苦的意外。