走进淡滨尼、白沙、碧山或武吉知马等地的一些老公寓，您可能会听到居民说自己住的是「前 HUDC」（ex-HUDC）。新加坡的 HUDC 住宅区有一段特别的历史：它们最初是为收入超出普通组屋申请上限的家庭建造的公共住房，后来转为私人公寓，其中不少又被集体出售给发展商。了解这段历程，无论您打算买入、正住在其中，还是只是对这座城市的住房历史感到好奇，都会有所帮助。
本文仅为一般信息，并非法律或房地产建议。有关私有化、地契和集体出售的规定由建屋发展局（HDB）、新加坡土地管理局（SLA）和市区重建局（URA）等机构制定，具体细节请向这些机构以及房地产律师核实。
HUDC 组屋是什么，为什么要建
HUDC 是住宅与城市发展公司（Housing and Urban Development Company）的缩写，成立于 1970 年代，为「夹心阶层」建造住房：这些家庭的收入超过了组屋的申请上限，却仍买不起私人房产。这些住宅区的外观和感觉都和一般组屋不同：单位更大、密度更低，还常有游泳池或网球场等设施。
1980 年代初，建造这类住宅的任务移交给建屋发展局，建屋局又继续建了几年 HUDC 住宅区。到了 1980 年代后期，HUDC 停止兴建，部分原因是执行共管式组屋、较大型的组屋，以及后来的执行共管公寓（EC）越来越能满足同样的需求。整个计划总共只建了数量相对不多、分布全岛的住宅区，这也是前 HUDC 在房地产市场上小众却知名的原因之一。
屋主以长期地契购买单位，通常为 99 年，条件在精神上与公共住房相近。土地归建屋局所有，住宅区也由建屋局管理，屋主须遵守公共住房的相关规定。
私有化是怎么进行的
从 1990 年代中期起，政府允许 HUDC 住宅区进行私有化。大体而言：
- 屋主投票。只要有足够多屋主同意，达到当时规定的门槛，住宅区就可以申请私有化。
- 土地产权转给屋主。公共产业移交给管理机构，即公寓管理委员会（MCST，Management Corporation Strata Title），这与一般公寓采用的是同一种架构。
- 住宅区成为私人产业。单位被视为私人住宅，公共住房的限制随之取消，而剩余地契仍从原来的起始日期继续计算。
- 屋主自己承担费用。私有化之后，维修保养、修缮和偿债基金（sinking fund）都由屋主通过 MCST 负责，而不再依赖建屋局。
随着时间推移，HUDC 住宅区陆续完成了这一过程，较大的一波发生在 1990 年代末和 2000 年代。对屋主来说，吸引力显而易见：私人产业身份可能推高房价，买卖或出租更灵活，也为日后的集体出售打开了大门。我们的执行共管公寓最低居住期与私有化一文，介绍了另一种计划中从公共住房转为私人产业的类似变化。
前后对比：HUDC、私有化后的 HUDC 与集体出售
| 阶段 | 谁管理住宅区 | 屋主持有什么 | 通常有什么变化 |
|---|---|---|---|
| 原始 HUDC 组屋 | 建屋局，作为地主和住宅区管理者 | 受公共住房条件约束的地契单位 | 屋主须遵守建屋局关于使用、转售和居住的规定 |
| 私有化后的前 HUDC | 由屋主选出的 MCST | 分层地契的私人单位，原地契继续计算 | 屋主缴付管理费和偿债基金，并遵守公寓附例 |
| 集体出售之后 | 发展商，之后由新项目的新 MCST 接管 | 原屋主获得出售所得；新买家拥有新项目中的单位 | 旧楼拆除、土地重新发展，通常密度更高 |
为什么这么多前 HUDC 集体出售
集体出售（en bloc）是指一个项目的屋主同意把整块地一起卖给发展商。前 HUDC 住宅区有几个特点，让它们深受发展商青睐：
- 地块大、密度低。这些住宅区当年建得宽敞、楼层不多，按照现行规划参数，许多地块可以容纳多得多的住宅单位。具体原理可参阅了解容积率与集体出售潜力。
- 地点好。许多住宅区靠近地铁站、学校，以及在其周围逐渐发展起来的镇中心。
- 楼龄与地契老化。随着楼宇变旧、地契剩余年限缩短，屋主面对不断上升的维修费用，也要考虑单位在地契后期还值多少钱。
据报道，淡滨尼阁（Tampines Court）和顺福苑（Shunfu Ville）等前 HUDC 已经集体出售，尤其是在 2010 年代后期的集体出售热潮中。也有一些住宅区尝试出售，但未能取得足够的同意比例，或在底价下找不到买家。
地契在这里很关键。由于前 HUDC 的地契在几十年前就已开始计算，购买地块的发展商通常需要在重新发展之前补交地价，把地契续回新的年限，相关安排由 SLA 和有关当局制定。这笔费用是发展商成本计算的一部分，会影响他们愿意付给屋主的价格。我们的集体出售详解和集体出售对屋主意味着什么详细介绍了同意门槛、出售委员会和时间线。
买入或居住前 HUDC 要考虑什么
如果您在看剩下的前 HUDC 单位，或已经拥有一个，以下几点值得留意。
- 仔细核查剩余地契。请律师或经纪提供确切的地契起始日期。剩余地契会影响贷款、能否动用公积金（CPF）购屋，以及长期价值。现行规定请向中央公积金局（CPF Board）和您的银行确认。
- 不要只为了集体出售的梦想而买。集体出售需要很高比例的屋主同意、有意愿的发展商，以及合适的市场条件。许多住宅区一等就是好几年，有些始终卖不出去。请确保即使没有集体出售，这个家也适合您。
- 看看 MCST 的财务状况。询问偿债基金余额、近期和计划中的大型维修，以及常年大会的会议记录。较老的住宅区可能需要更换电梯、翻新屋顶或修复外墙等大工程。
- 了解您在集体出售中的权利。如果有人提出集体出售而您不同意，少数屋主有一套提出反对的程序。我们的少数屋主如何反对集体出售指南解释了具体做法。
- 考虑社区关系。许多前 HUDC 居民已在那里住了几十年。老屋主对是否出售可能有强烈意见，集体出售的讨论也可能让邻里关系变得紧张。
新加坡住房史上独特的一章
在新加坡的住房历史中，前 HUDC 住宅区介于公共住房与私人住房之间。它们为填补中等收入家庭的需求缺口而建，在政策改变后转为私人公寓，又在城市围绕它们发展起来之后，成为重新发展的热门对象。部分原有住宅区如今已被新的公寓项目取代，另一些仍是老社区的家园。无论住宅区处于哪个阶段，关键问题都一样：地契还剩多少年、住宅区的财务是否健康，以及屋主们对它的未来有什么共同的打算。任何具体事项，请向建屋局、SLA、URA 和合格的房地产律师查询。
常见问题
前HUDC屋苑与执行共管公寓有什么不同？ 两者都是从公共房屋走向私人房屋，但途径不同。HUDC是为夹心阶层兴建的，之后经业主投票私有化，而执行共管公寓是另一项计划，经过一定期限后才完全私有化。各项计划的细节请向建屋发展局查询。
可以动用公积金购买已私有化的前HUDC单位吗？ 私人单位能否使用公积金，很大程度取决于剩余屋契，因为原来的屋契在几十年前就开始了。屋契也会影响银行贷款。向律师询问确切的屋契起始日期，再向公积金局和银行查询最新规定。
外国人可以购买已私有化的前HUDC单位吗？ 已私有化的前HUDC单位被视为私人住宅，所以不再受公共房屋的限制。不过外国人购买房产的其他规定和税项可能仍然适用，所以在作出决定前，向国内税务局、新加坡土地管理局和房地产律师查询。
怎么查前HUDC单位的屋契起始日期？ 向律师或房地产经纪询问确切的屋契起始日期，它决定了剩余屋契，并请对方根据地契文件核实。这会影响贷款、公积金的使用和长期价值，以及集体出售时日后的补地价。
购买前要先了解屋苑的哪些财务状况？ 要询问管理委员会的偿债基金余额、近期及计划中的大型维修，以及业主大会的会议记录。较旧的屋苑可能要做大型工程，如更换电梯、重铺屋顶或翻新外墙，而这些费用由业主承担。不要只为了集体出售的希望而买。