对大多数人来说，房贷是这辈子背上的最大一笔债务，所以花点心思弄懂自己的选择很值得。在新加坡，选择主要围绕两点：你向谁借钱，以及选哪种利率。本文讲清主要的房贷选项，以及做决定前该权衡什么。
以下是概览性介绍，并非理财建议。利率、规则和上限由贷款机构与相关部门设定，会不时变动，因此在正式签约前请先核实最新详情。
HDB贷款与银行贷款
如果你买的是HDB（建屋局）组屋，通常可以在HDB房屋贷款和银行贷款之间做选择。两者运作方式不同。
| 项目 | HDB贷款 | 银行贷款 |
|---|---|---|
| 利率 | 较为稳定，按固定基准挂钩 | 浮动不定，可固定或浮动 |
| 首付 | 通常可多用CPF（公积金），少用现金 | 一般需要先付一部分现金 |
| 灵活度 | 选择较少，更简单 | 产品和利率选择更多 |
| 适用人群 | 符合条件的组屋买家 | 组屋和私宅买家皆可 |
买私人房产只能走银行贷款这条路。买组屋则要权衡：HDB贷款利率稳定、首付对CPF更友好；银行贷款利率可能更低，但会浮动。
固定利率与浮动利率
银行贷款通常提供固定或浮动利率配套，这是一个关键决定。
- 固定利率：在约定期限内利率保持不变，每月还款额确定。你用可能的省钱空间换来安心。
- 浮动利率：利率随参考利率变动，还款额可能升也可能降。利率低时你可能付得更少，但利率上升时还款压力会加大。
两者没有绝对的好坏。如果你最看重确定性和预算安排，固定期限更合适；如果你能承受波动，并希望在利率较低时受益，浮动利率可能更适合你。很多人会在贷款初期选择一段固定期，图个稳定。
你能借多少
贷款机构会根据房产价值和你的还款能力，限制你能借的金额。有两个概念很重要：
- 贷款与估值比（Loan-to-value）：对房产价值可融资比例设上限，也就是说剩余部分你得自己出首付。
- 还款能力：相关框架会用你的收入对照全部债务负担来评估，限制你的借款额度，好让还款保持在可负担范围内。
这些规则是为了防止借款人过度借贷。及早了解自己大致的借款上限，有助于你在能力范围内挑房。
做决定前该权衡什么
- 确定性还是成本。你更看重可预测的还款额，还是利率更低的机会？
- 你的现金和CPF。你能付多少首付，钱从哪里来？
- 总成本。别只看标价利率，还要看各项费用、锁定期和整笔还款。
- 灵活度。留意提前还款或日后再融资的罚金。
- 你的持有期限。你打算持有房产多久，会影响哪种配套更划算。
日后再融资
房贷不一定是一辈子的事。随着配套和利率变化，以及锁定期结束，你往往可以转到更划算的配套，无论是留在原贷款机构还是换一家。定期检视自己的贷款很值得，因为在这么大一笔债务上哪怕降一点利率，多年下来也能省下可观的金额。只需把相关费用和节省的钱权衡一下即可。
要点总结
选房贷归根结底是两个决定：向谁借，以及选哪种利率。买组屋，要在稳定、对CPF友好的HDB贷款和可能更便宜但会浮动的银行贷款之间权衡；买私宅，则要仔细比较各家银行配套。根据你对确定性的重视程度在固定和浮动之间取舍，弄清自己能借多少，并着眼于总成本而非只看标价利率。随时间推移不断检视、适时再融资，你的房贷就能在漫长的还款期里尽量保持可负担。
要避开的常见错误
即便是精明的买家，在办房贷时也常在同样几件事上栽跟头。提前了解这些，能帮你省下实实在在的钱，也少受不少折腾。
- 只盯着标价利率。加上律师费、估价费，以及提前离开时补贴被追回的部分后，广告上最低的利率未必就是最便宜的配套。要问清全貌，而不只是第一年的利率。
- 忽视锁定期。很多银行配套会把你锁定两年左右，提前赎回或再融资要付罚金。如果你可能很快卖房或再融资，锁定期短或没有锁定期的配套，就算利率略高也可能更值。
- 忘了现金部分。HDB贷款对现金要求较宽松，但银行贷款通常要求首付中有一部分用现金支付，CPF无法覆盖。有些买家原则上拿到了贷款，到成交时才发现现金不够。
- 借到顶。框架允许你借某个金额，不代表利率上升或收入下滑时你的预算还能轻松承受。给自己留点缓冲。
- 没为利率变动做打算。选浮动配套前，先按更高的利率对还款做压力测试，这样利率上升时才不会措手不及。
贷款上限、CPF使用和补贴的相关规则由相关部门和贷款机构设定，确实会变动，因此在正式签约前，请向HDB、CPF公积金局或你的银行核实最新详情。
申请流程一步步来
了解大致流程有助于你安排时间、避免糟心的意外。具体步骤因贷款机构而异，也取决于你买的是组屋还是私宅，但大体框架通常相似。
- 算清预算和资格。在你爱上某套房子之前，先大致了解自己能借多少，以及现金加CPF能拿出多少首付。
- 取得原则性意向。银行贷款方面，原则性批准（approval in principle）会告诉你贷款机构大致愿意给多少，让你能安心挑房。HDB贷款方面，你要看的是HDB贷款资格信（HDB Loan Eligibility letter）。
- 比较配套。把固定和浮动选项、锁定条款和各项费用并排列出来对比，而不是只凭利率判断。
- 提交申请并做房产估价。贷款机构会评估你的文件和房产，以确认贷款金额。
- 接受报价并完成手续。你签署报价信，聘请律师办理产权转让，贷款在成交时发放。
把收入证明、现有贷款账单和房产文件整理妥当、随时备用，因为拖延通常源于资料缺失，而非贷款机构本身的决定。
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