买房是你在这里会迈出的最重大的财务步骤之一，而作为永久居民（PR）来为它融资，和以公民身份融资略有不同。在新加坡以 PR 身份办房贷，意味着你要弄清楚自己能申请哪些贷款、能借多少，以及贯穿整个流程的各项规定。本文属于一般性信息，并非理财建议；由于规则、利率和数字确实会变动，请把这里的一切当作一张地图，而不是一份报价。在做出任何承诺之前，请向银行、新加坡金融管理局（MAS）、公积金局（CPF Board）和建屋发展局（HDB）确认最新的细节。
如果你来自中国大陆，房贷这个大概念你应该不陌生，但具体的框架、涉及的机构，以及 PR 和公民之间的差别待遇，全都是本地特有的，所以值得你认真学一学新加坡这一版，而不是想当然地以为它和国内一模一样。
是银行贷款，而非 HDB 贷款
首先要弄明白的，是你的贷款从哪里来。总体而言，优惠性质的 HDB 房屋贷款是面向新加坡公民的，而一个仅由永久居民组成的家庭并不符合资格。作为 PR，你通常会改用银行贷款来为住房融资。无论你是在现行规则下符合资格购买转售 HDB 组屋，还是购买私人住宅，都是如此。
这个区别之所以重要，是因为银行贷款和 HDB 贷款在利率、首付结构以及利息如何设定上，运作方式各不相同。既然作为 PR 你几乎总是走银行这条路，本文余下部分就聚焦于此。以 PR 身份购买特定房产类型的资格，是另一个有其自身规则的问题，而且 PR 与公民的待遇有别，所以关于公共住房请向 HDB、关于私人住宅请向相关主管机构核实当前的规定。
贷款价值比、首付与现金部分
有两个彼此相关的概念，决定了你能买多大的房子：贷款价值比和首付。贷款价值比，即 LTV（Loan-to-Value），是银行愿意借给你的、占房价的比例。其余的部分，也就是首付，要靠你自己出。MAS 会对 LTV 的上限设限，而这些上限可能会随着诸如你已有多少笔房贷、以及贷款年限等因素而变化，所以具体的上限是需要你去核实、而非想当然的。
有几条原则大体上成立：
- 你总是要出一笔首付。由于银行最多只借到 LTV 上限，房价中总有一部分要由你来承担。
- 首付中通常有一部分必须以现金支付。规则一般要求有一个最低现金比例，其余部分可用其他来源支付。
- 公积金（CPF）可以派上用场。在符合 CPF 规则的前提下，你公积金普通账户（OA）中的存款或许可用于购房。
确切的 LTV 上限、最低现金比例和 CPF 使用规则都会变，而且附带条件，所以请向 MAS、银行和公积金局（CPF Board）确认当前的数字。不要照着你在旧文章里读到的数字来做预算。
决定你能借多少的那些规则
除了房产本身，银行还会评估你这个人。这里的核心框架是总偿债比率，即 TDSR（Total Debt Servicing Ratio），这是 MAS 的一项规定，把你每月的偿债总额限制在你每月总收入的一定比例以内。它的存在是为了防止借款人过度举债，而且它计入的不只是新的房贷，还包括你的其他负债，比如车贷和信用卡欠款。
有几项个人因素会影响这个决定：
- 收入。你的收入决定了你能负担多少还款，银行希望看到它有据可查、稳定可靠。
- 信用状况。你的本地信用记录和现有负债，会同时影响审批和获批的额度。
- 年龄与贷款年限。你的年龄会影响银行愿意给予的最长贷款年限，进而影响每月分期额和你能获批的金额。
由于 TDSR 门槛以及各类收入的评估方式都可能变化，而且放贷方还会在此之上加上自己的审核，请把这些数字当作需要向银行和 MAS 确认的事项。
原则性批准与该核对些什么
聪明的买家会在爱上某套房子之前先把融资安排妥当。原则性批准，有时称为 IPA（In-Principle Approval），是银行在你尚未锁定具体房产之前，根据你的财务状况给出的、它愿意借给你多少的意向性说明。先拿到它，能告诉你现实的预算区间、在议价时增强你的底气，也降低了承诺一套你其实供不起的房子的风险。IPA 只是一种意向，而非最终担保，通常只在有限期限内有效。
下表列出了需要权衡的主要因素，以及每一项该核对什么。
| 房贷因素 | 该核对什么 |
|---|---|
| 贷款类型 | 作为 PR，你面对的是银行贷款；确认你对该房产类型的购买资格 |
| 贷款价值比（LTV） | 针对你情况的当前 MAS LTV 上限，通过银行了解 |
| 首付 | 需要多少，以及其中必须有多少以现金支付 |
| 总偿债比率（TDSR） | 你每月债务总额相对收入的比例；确认当前规则 |
| 公积金（CPF）使用 | 依据公积金局规定，你的公积金普通账户可用于什么 |
| 利率 | 是固定还是浮动，以及它如何设定 |
| 原则性批准（IPA） | 在筛选房源之前先得出你的意向性预算 |
固定利率与浮动利率
你会面临的一个选择，是你的利息如何设定。总体而言，固定利率配套会在约定的初始期限内把利率保持稳定，让你的分期额可预测、便于做预算。浮动利率配套则随一个参考利率变动，因此你的分期额会随时间上升或下降。固定利率带来确定性；浮动利率则让你暴露在利率波动之下，这可能对你有利，也可能不利。
两者并非谁一定更好。正确的选择取决于你对不确定性的承受力、你对利率走向的判断，以及你自己的现金流状况。各家银行的配套、其特性以及任何锁定期条件差别很大，也会随时间变化，所以请比较当前的报价、细读小字条款，而不要只依赖笼统的描述。我们在这里刻意不援引任何利率，因为它们会变；请向银行询问它们目前的配套。如果这个决定让你觉得沉重，持牌的房贷顾问或银行自己的专员，可以针对你的具体情况带你梳理其中的取舍。
延伸阅读
融资只是买房的一面；税费是另一面。在做预算之前，请阅读永久居民（PR）购房者的印花税与额外买方印花税（ABSD），弄清楚适用的税项。而由于你的借贷能力取决于你在这里的履历，在新加坡建立信用记录值得你在接触银行之前就好好读一读。