您看中了一套组屋或公寓，出了价，然后中介回电：「还有其他买家。」在新加坡，热门地段一有定价合理的单位上市，房产多方出价的情况很常见，而这种体验与一般一对一的议价截然不同。价格变动快，截止时间接踵而至，您可能会被要求在一天内给出「最终最高价」。
本指南介绍竞争性出价通常如何进行、卖方中介能做和不能做什么、购房选择权（Option to Purchase，OTP）在时间线中的位置，以及如何在情绪上头之前定好自己的底线价。本文仅供一般参考，不构成法律或财务建议。
竞价情况通常如何展开
新加坡的大多数竞价都是非正式的。与拍卖不同，这里没有公开的竞拍现场，除了法律、房地产代理理事会（CEA）的行为准则，以及卖方和其中介决定的流程之外，没有固定规则。典型的过程如下：
- 房源引起强烈兴趣。第一周就排满了多场看房，常常集中在周末。
- 出价陆续进来。买家或其中介提交口头或书面出价，有时附带条件，例如希望的交易完成日期，或要求保留部分装修设施。
- 卖方中介反馈。中介向卖方报告每一个出价，也可能告诉买家还有其他人感兴趣，但不一定透露具体数字。
- 发起最终出价轮。卖方要求所有有意买家在指定时间前提交最高出价。
- 卖方选定买家并授予 OTP。胜出的买家支付选择权费用并获得 OTP。在此之前，对双方都没有任何法律约束力。
最后一点最重要。卖方口头答应并不等于合同。在 OTP 签署、选择权费用支付之前，卖方仍可接受其他出价，这种情况有时被称为「gazumping」（中途被抬价截胡）。这很让人沮丧，但本身并不违法。
最终出价：对您意味着什么
最终出价轮要求每位买家只报一个数字，通常看不到其他人的出价，很像密封投标。卖方并没有义务选择出价最高者。价格最重要，但卖方也会考虑：
- 贷款的确定性。持有银行原则性批准（In-Principle Approval，IPA）的买家，或购买组屋时持有组屋购买资格（HFE）信函的买家，比还在办理贷款的买家更稳妥。
- 时间安排是否契合。需要时间等待下一套房子交钥匙的卖方，可能更青睐愿意接受较长交易完成期或延长居住期的买家。
- 条件更少。不要求修理或更换物品的出价更容易被接受。
- 组屋转售的超出估价现金（COV）。如果议定价格高于建屋局估价，差额必须以现金支付，因此卖方可能更青睐能证明已备好这笔现金的买家。
如果被要求给出最终出价，请把它当作真正的最后机会。有些卖方确实会再来一轮，但您不应指望这一点。
中介能做和不能做什么
新加坡的房地产中介（销售员）须在 CEA 注册，并遵守其《职业道德与专业客户服务准则》。在多方出价的情况下，与买家最相关的部分包括：
- 转达出价。卖方中介应及时、如实地把出价呈交卖方，不能为了偏袒另一位买家而压着某个出价。
- 不得虚假陈述。中介不应捏造竞争对手的出价，或谎报其他买家的出价金额来抬高您的价格。
- 只代表一方。中介一般不得在同一宗交易中同时代表买卖双方。如果卖方中介在「帮」您，请记住他们收钱是为了保护谁的利益。
- 佣金安排。由谁支付中介佣金，取决于交易类型和书面约定。请尽早问清楚，免得事后意外。
您可以在 CEA 公共登记册上查询中介的注册情况；如果认为中介行为不当，CEA 设有投诉程序。相关规定会不时更新，请查看 CEA 网站了解最新指引。
如果您有自己的中介，他们同样看不到竞争对手的出价，但通常能打听到卖方打算如何决定、截止时间是什么时候，以及哪些非价格条件比较重要。
组屋与私人房产的选择权时间安排
卖方选定买家后，便会授予 OTP。组屋转售与私人房产的细节有所不同，而这些差异决定了您必须多快行动。
| 阶段 | 组屋转售 | 私人房产 |
|---|---|---|
| 出价之前 | 买家须持有有效的 HFE 信函，卖方才能授予 OTP | 买家通常在作出承诺前先取得银行的 IPA |
| 选择权费用 | 受建屋局规定的上限约束；请查看建屋局现行上限 | 可议定，通常为房价的一小部分百分比 |
| 行使期限 | 由建屋局规定；请在建屋局网站查看现行天数 | 在 OTP 中约定，通常约两周 |
| 买家未行使选择权 | 选择权费用通常被卖方没收 | 选择权费用通常被卖方没收 |
| 还有谁能出价压过您 | OTP 一旦授予您，就没有人 | OTP 一旦授予您，就没有人 |
由于行使期限很短，请在参与竞价之前就把贷款、估价申请和文件准备好。赢得了竞价却无法完成交易，只会白白损失选择权费用。组屋和私人房产的买卖规定会定期修订，请向建屋局（HDB）、您的银行和产业转让律师确认最新要求。
竞价开始前先定好价格
多方出价时最大的风险不是买不到房子，而是以日后后悔的价格买到了。以下几个习惯会有帮助：
- 先了解价值。通过官方来源查看同类单位的近期成交价，例如建屋局的转售价格数据或市区重建局（URA）的私人房产成交记录。我们的新加坡房产估价如何运作指南解释了为什么银行估价可能与您的出价不同。
- 定好三个数字。开盘出价、舒适价位和绝对上限。在看房之前写下来，而不是看房之后。
- 把 COV 和现金算进去。购买组屋时，高出估价的部分都要付现金。购买私人房产时，银行贷款以成交价和估价中较低者为准，所以出价过高会增加您的现金支出。
- 不只看价格，也看条件。提供一个适合卖方的交易完成日期，对他们来说可能比多出几千元更有价值。
- 随时准备放手。总会有别的单位出现。超出上限硬撑，会影响您未来多年的财务状况。
如果只有一位买家，就按一般的来回议价进行；我们的在新加坡如何就房产出价议价指南介绍了这种情况。
如果您是收到多个出价的卖方
清晰公平的流程对卖方同样有利：
- 为最终出价设定统一的截止时间，并告知所有买家相同的信息。
- 请买家以书面形式说明其贷款状况和希望的时间安排。
- 一旦作出决定，尽快授予 OTP，并通知其他买家。
竞价时保持冷静
竞价容易让人觉得像一场比赛，而比赛往往会让人花过头。在艺术品拍卖中管用的自律，在这里同样适用：冷静时定好上限，压力来临时坚守。多问问流程、截止时间以及卖方最看重什么。也请记住，在 OTP 到手之前，这笔交易对任何人来说都还没有定局。
官方指引方面，转售程序请参考建屋局，私人房产成交数据请参考市区重建局，中介行为与投诉请参考房地产代理理事会。规定和限额可能会改变，作出承诺前请务必查看最新详情。