买卖房屋时，这是个常见的问题：如果卖方的中介很友善，又很熟悉这套房子，那他能不能也照顾买方？有些人以为这样可以省佣金，或让交易更顺利。在新加坡，简短的答案是：不可以。房产中介不能在同一宗交易中代表双方，相关规定的目的是保护双方免受利益冲突的影响。
本文解释规定的内容、规定存在的原因、双方各有中介时交易如何进行、完全没有中介时会怎样，以及如果您认为中介越界该怎么办。本文仅为一般信息，不构成法律意见。最新规定请以新加坡房地产代理理事会（CEA）为准，它是监管新加坡房产中介的法定机构。
关于双重代理，规定怎么说
新加坡的房产中介和中介公司受《房地产代理法》（Estate Agents Act）及其条例监管，房地产代理理事会还制定了职业道德守则和执业指南。其中一个核心原则是：中介有责任为自己客户的最大利益行事。
在这一框架下，房产销售员不得在同一宗交易中同时代表卖方和买方。同样的原则也适用于租赁：销售员不能在同一宗交易中同时代表房东和租客。相关规定还禁止中介在一宗交易中向双方收取佣金。
具体来说，这意味着：
- 如果中介由卖方委任，这名中介就是为卖方工作。
- 如果您是买方并希望有人代表您，就需要找自己的中介。
- 卖方中介仍然可以和您沟通、安排看房和转达出价，但他不是您的代表，也不能提供违背其客户利益的建议给您。
房地产代理理事会会不时更新指南，因此在依赖任何具体细节之前，请先查看其网站上最新的职业道德守则和执业通告。
为什么一名中介不能同时服务双方
道理很简单：卖方想要最高的价格和最好的条件；买方想要最低的价格和最多的保障。一个人不可能同时为两种结果全力争取。
如果允许双重代理，可能出现以下问题：
- 忠诚分裂。中介可能偏向付钱更多、或更可能带来日后生意的一方。
- 信息外泄。中介会知道双方的最高或最低心理价位，可能忍不住利用这些信息。
- 急于成交。收取双方佣金的中介，可能更在意快点成交，而不是条款对任何一方是否合适。
- 建议打折扣。双方都得不到关于价格、房屋状况或合同条款的真正独立意见。
这条规定通过确保每名中介只有一个明确的客户，消除了这些诱惑。
实际交易如何进行
新加坡大多数转售和租赁交易都属于以下几种模式之一，下表作了汇总。
| 安排 | 谁代表谁 | 通常谁付佣金 | 对您来说的关键点 |
|---|---|---|---|
| 双方各有中介（合作中介，co-broking） | 卖方中介代表卖方，买方中介代表买方 | 各方按书面约定支付自己的中介 | 最常见的安排；双方都有人为自己争取 |
| 卖方有中介，买方没有 | 卖方中介只代表卖方 | 卖方支付自己的中介 | 买方没有代表，应自行核查 |
| 买方有中介，卖方没有 | 买方中介只代表买方 | 买方支付自己的中介 | 卖方应就条款另行咨询意见 |
| 双方都没有中介 | 无人代表 | 无中介佣金 | 双方自行处理文件和核查 |
两名中介共同处理一宗交易，称为合作中介（co-broking）。每名中介为自己的客户谈判，佣金安排写在各方与自己中介的书面协议中。我们的两名房产中介合作成交指南逐步说明了运作方式，而房产中介佣金与费用一文则介绍了费用通常如何商定。
如果双方中介恰好属于同一家中介公司，请询问公司如何为各方客户的信息保密、如何处理潜在冲突。在签约之前，您有权得到清楚的答复。
如果您面对的是对方的中介
许多买家，尤其是首次购房者和新移民，会直接和卖方中介打交道，而不另外委任自己的中介。这是允许的，但您应该清楚自己的处境。
- 对方中介不是您的顾问。他的责任在卖方。他仍应诚实，不得误导您，但不会为您谈判。
- 自己做好功课。通过官方渠道查看近期成交价，仔细阅读文件，并确认剩余地契年限、未解决的问题以及装修或审批记录。
- 需要时寻求帮助。组屋交易请查看建屋发展局（HDB）的网站和流程。私人房产则由产业过户律师（conveyancing lawyer）处理法律事务，并可为您解释合同条款。
- 小心透露信息。把您的最高预算告诉卖方中介，可能会削弱您的议价地位。
- 不懂的文件不要签。花时间阅读购房选择权（Option to Purchase）或租约，有问题就问。
想找自己中介的买家，可以参阅我们的如何选择合适的房产中介，了解要注意什么。
危险信号与如何核查中介
大多数中介都遵守规定，但认识一些警示信号会有帮助。
- 中介提出「两边一起处理」，说能帮您省钱。
- 中介已经代表另一方，却还要求您支付佣金。
- 中介催您尽快签约、劝您不要寻求独立意见，或不愿把佣金条款写成书面。
- 中介向您透露另一方的保密信息，这意味着他也可能这样对待您的信息。
- 中介无法出示注册号码，或不在公开名册上。
新加坡每一位注册房产中介和销售员都列在房地产代理理事会的公开名册（Public Register）上（这里教您如何在名册上核查中介），名册会显示其注册号码和所属中介公司。在委托任何人之前，在房地产代理理事会网站上查一查，既快又免费。如果您认为中介违反了规定，可以先向其所属公司反映，再向房地产代理理事会投诉或反馈。房地产代理理事会也为部分佣金和服务纠纷提供纠纷解决途径，具体流程请查看其网站。
保护自身利益的实用贴士
无论您是买房、卖房、租房还是出租，养成几个习惯会让与中介打交道更顺利。
- 弄清谁是您的中介。与自己的中介签订书面协议，签字前先读一遍。
- 佣金写成书面约定。清楚要付多少、何时付，以及在什么条件下付。
- 保留记录。保存关于价格、条款和承诺的信息和电邮。
- 直接提问。「您在这宗交易中代表谁？」是个合理的问题，答案应该很简单。
- 独立核实。价格、地契信息和购房资格，请以官方来源为准，不要只听信某一个人的话。
- 查看最新规定。房地产代理理事会、建屋发展局和市区重建局（URA）会更新指南和流程，请确认交易当时适用的规定。
了解房产中介不能同时代表双方，能帮助您从第一次看房起就设定合理的期望。每一方都应该有一个只为自己工作的人，或者清楚地知道自己要亲自照顾自己的利益。明白了这一点，您就能更有信心地谈判，避免日后的误会。
官方资料： 房地产代理理事会（CEA）