在新加坡，热门的新公寓项目开售时，对最抢手单位排（stack）感兴趣的买家往往比单位还多。发展商通常用两阶段机制来处理：先是意向书（EOI，expression of interest）登记期，然后进行抽签，决定买家在开盘当天挑选单位的先后顺序。如果你正在为第一次参加新盘开售做准备，了解新盘公寓抽签流程，有助于你规划资金、拟定心仪单位清单，也能让你心里更有底。
本文重点介绍意向书和抽签流程本身。每个发展商的开售安排都略有不同，请务必仔细阅读发展商指定营销代理提供的条款。本文内容均不构成财务或法律建议。
典型的开售时间线
大多数新盘的流程大致相同：
- 样板房预览。发展商开放样板房供参观，通常需要预约，并公布参考价格区间、户型图和总平面图。这是你研究单位排、朝向和户型的好机会。
- 意向书登记期。有意购买的买家通过与发展商营销代理合作的注册销售人员，提交意向书表格和银行本票进行登记。
- 意向书截止。发展商在指定日期和时间停止接受意向书。
- 抽签。对意向书进行抽签（通常以电子方式），为每位申请人分配排队号码。
- 开盘当天选房。买家按排队顺序被叫号，在心仪单位尚未售出的情况下挑选单位并签署文件。
从预览到开盘的间隔可能很短，有时只有几周，所以在参观样板房之前就要开始做资金准备。
意向书如何运作
意向书是一种登记购买意向、争取抽签资格的方式。它一般不等于购买，本身也不会让你承担必须购买的义务。
主要特点：
- 通过销售人员提交。意向书需通过在房地产代理理事会（CEA）注册、隶属于发展商指定代理公司的销售人员提交。你可以在 CEA 公共注册名录上查询销售人员的注册情况。
- 按单位类型提交。意向书通常按单位类别提交，例如按卧室数量划分。有些发展商允许一位买家在多个类别提交意向书，有些则限制每位买家可提交的数量。
- 名字很重要。意向书上的名字通常需要与之后签署购房选择权（Option to Purchase）的买家一致。之后可能不允许更改名字，所以要尽早决定是以单人名义还是联名购买。
- 单位偏好。你可能会被要求列出心仪的单位或单位排。这并不是预留，但有助于你提前准备。
银行本票要求
提交意向书时，你通常需要一张以发展商项目账户为收款人的银行本票（cashier’s order），金额为发展商针对该单位类型所规定的数额。金额和收款人均由各发展商自行设定，所以去银行之前，请先向销售人员索取书面信息。银行本票是由银行开出的付款票据，资金会预先从你的账户扣除，因此要预留向银行申请的时间。
实用要点：
- 收款人名称。必须与发展商的指示完全一致，通常包括项目账户名称。
- 金额。发展商通常会规定每份意向书或每种单位类型的固定金额。不要自己猜。
- 未使用本票的退还。如果你没被叫到号、决定不买，或者已没有合适的单位，银行本票一般会退还给你。请问清楚退还方式和时间，因为你需要向银行办理取消手续才能拿回资金。
- 订金（booking fee）。如果你成功订购单位，意向书的金额通常会计入购房选择权所需支付的订金。在新加坡，这笔订金一般是按持牌房屋发展商相关规定确定的购房价格的某个百分比，你可能需要在当天补足差额。请事先确认确切金额和可接受的付款方式。
抽签和开盘当天会发生什么
意向书截止后，抽签会为每份意向书分配一个排队号码。有些发展商会在一般抽签之前，优先照顾某些群体，例如购买较大单位的买家或批量买家。这些安排由发展商决定，应在开售条款中写明。
开盘当天：
- 做好准备再去。带齐每位买家的身份证件、银行本票和需要补足的款项，以及按优先顺序排列的可接受单位清单。
- 留意销控板。已售单位会实时标示出来。等叫到你的号码时，你的首选单位可能已经售出。
- 迅速决定。叫到号后，你通常只有很短的时间做选择。事先想好第二、第三选择以及自己的预算上限，可以避免慌乱中做决定。
- 签署购房选择权。选定单位并支付订金后，发展商会发出购房选择权。随后是买卖协议（Sale and Purchase Agreement），你需要在规定期限内行使选择权。你的过户律师会指导你掌握各项时间节点。
一表看懂：从预览到订购
| 阶段 | 发生什么 | 你需要准备什么 |
|---|---|---|
| 样板房预览 | 查看户型、总平面图和参考价格 | 预算、贷款资格估算、心仪单位排清单 |
| 提交意向书 | 通过注册销售人员登记购买意向 | 意向书表格、收款人正确的银行本票 |
| 抽签 | 为意向书分配排队号码 | 更新后的心仪清单和备选方案 |
| 开盘当天 | 按排队顺序叫号选房 | 所有买家的身份证件、银行本票及需补足的款项 |
| 购房选择权 | 支付订金并获发选择权 | 已委任律师，贷款已确认 |
抽签前先做好资金准备
开盘当天的兴奋气氛，可能会让买家冲动买下一个还没算清楚总成本的单位。提交意向书之前：
- 向银行取得原则上批准（IPA，In-Principle Approval），了解自己能贷多少。贷款额度受新加坡金融管理局（MAS）规定的总偿债率（TDSR）和贷款价值比（Loan-to-Value）上限等规则限制。
- 算清印花税。需缴纳买方印花税（Buyer’s Stamp Duty），视你的居民身份和已拥有房产数量，还可能需要缴纳额外买方印花税（ABSD）。请向国内税务局（IRAS）查询现行税率。
- 规划首付，以及有多少可以用公积金（CPF）、多少需要付现金。请向公积金局（CPF Board）确认现行规定。
- 了解分期付款计划（progressive payment scheme）。对于未完工的项目，房款会随着工程进度分阶段支付，直至取得临时入伙准证（TOP，Temporary Occupation Permit）。
- 比较价格。我们的新盘每平方英尺价格比较指南，可帮助你判断某个单位与周边项目相比是否物有所值。
需要避免的常见错误
- 没有确认贷款资格就提交意向书。
- 意向书上的名字填错，后来才发现无法更改。
- 银行本票上的收款人名称写错。
- 只盯着一个单位，没有切实可行的备选方案。
- 把意向书当成一定能买到单位的保证。
如果你还在考虑新盘是否适合自己，请阅读新加坡新盘公寓与转售公寓对比；想了解完整的购房流程，请参阅新盘公寓购买指南。
常见问题
外国人和永久居民可以参加新楼盘的抽签吗？ 一般可以，因为新楼盘对符合资格的私宅买家开放，但费用不同。额外买方印花税取决于居留身份和已拥有的房产数量。请向国内税务局查询最新税率，并阅读发展商的发售条款，看有没有限制。
抽到靠后的号码就买不到东西了吗？ 不一定。号码靠后表示轮到你时可能有更多单位已被选走，但通常仍会剩下一些。可以多准备几个后备选择，涵盖不同的座和楼层，如果没有合乎预算的单位，也要有放弃的心理准备。
可以请别人代我参加发售日吗？ 有可能，但要看发展商的条款。买家通常需要亲自到场或提供书面授权，每位买家一般也要出示身份证明。请在发售日前很早就以书面方式向销售员询问，不要随意把文件交给别人。
买新楼盘需要付费给销售员吗？ 很多情况下由发展商付费给营销代理，但安排可能不同，所以签任何文件前要先问清楚。请销售员以书面说明你是否需要付费。你也可以在产业代理业理事会的公开登记册上查证销售员的注册。
我还有一套组屋，可以参加新楼盘发售吗？ 也许可以，但同时拥有组屋和私宅有相关规定，也可能需要缴付额外印花税。请查看建屋发展局的最新条件和国内税务局的额外买方印花税指引，并在投入资金前咨询律师或银行。
官方资料： 市区重建局（URA）