每平方英尺价格（psf）是大家谈论新加坡新盘公寓时最常引用的数字。发展商宣传平均尺价，中介用它来比较项目，买家则用它判断一个新盘是否「贵」。谨慎使用时，它是一把好用的标尺；随意使用时，它可能让性价比差的单位看起来便宜，而让合理的单位看起来偏贵。
本指南告诉你如何在不同项目和不同面积的单位之间正确使用每平方英尺价格、它掩盖了什么，以及如何在做决定前建立更公平的比较。本文仅为一般信息，不构成理财或房产建议。如需实际成交数据，请查看市区重建局（URA），并在购买前咨询持牌专业人士。
每平方英尺价格实际衡量的是什么
计算方法很简单：用单位的价格除以以平方英尺计算的面积。
举例来说（以下数字纯属假设），一个售价 $1,500,000、面积 1,000 平方英尺的单位，尺价为 $1,500 psf；一个售价 $1,190,000、面积 700 平方英尺的单位，尺价为 $1,700 psf。
尺价让你可以在同一标准下比较不同面积的单位。但它的参考价值取决于所依据的面积，而问题恰恰出在这里。
- 分层面积（strata area）是单位登记的面积，通常也是发展商计算尺价所用的面积。视项目及其获批时的规定而定，它可能包括阳台、空调机架、私人封闭空间、花槽区域，或挑高天花板上方的空置空间等。
- 可用面积或室内面积是你日常实际居住使用的空间。
两个分层面积和尺价都相同的单位，实际感觉可能大小悬殊：一个有大阳台和大面积花槽，另一个则大部分是室内居住空间。一定要索取平面图，看看标示面积中有多少是真正可用的。多年来，市区重建局已更新过某些空间的计算规定，因此新旧项目未必能直接比较。请向发展商确认细节，并查阅销售文件。
为什么小单位的尺价通常更高
最常见的陷阱之一，是拿小单位的尺价去比大单位的尺价，然后得出大单位更划算的结论。
小单位的尺价通常较高，原因是：
- 固定成本摊在更小的面积上。无论面积大小，每个单位都需要厨房、浴室和入口。
- 买家需要较低的总价。许多买家和投资者关注的是总价（即 quantum），所以发展商可以给小户型定较高的尺价，同时让总价仍在可负担范围内。
这意味着一个项目宣传的平均尺价，很大程度上取决于它的户型组合。一个以一房式为主的项目，平均尺价可能比一个以家庭型单位为主的项目更高，即使两者在同类单位上的定价其实差不多。请比较面积和户型相近的单位，而不是比较项目平均值。
同一项目内影响尺价的因素
即使在同一个项目里，每个单位的尺价也不尽相同。比较时请留意以下因素：
- 楼层。楼层越高，定价通常越高。
- 朝向与景观。面向绿地、水景或开阔无遮挡景观的单位，通常比面向马路或另一座楼的单位有溢价。
- 单位位置（stack）。角落单位、靠近嘈杂设施的单位，或者紧邻垃圾收集站和变电站的单位，定价可能有所不同。
- 布局效率。方正、走廊空间少的布局，通常比形状奇特、有浪费角落的布局感觉更宽敞。
- 推出阶段。发展商往往分阶段推出单位，并可能随着销售进度调整价格。请查看最新价目表，而不是依赖早期的数字。
同类比较检查清单
把两三个新盘放在一起比较时，要从真正影响价值的因素逐一对照。下表列出应比较的项目及其重要原因。
| 比较项目 | 为什么重要 | 要检查什么 |
|---|---|---|
| 单位面积和户型 | 小单位的尺价通常较高 | 比较房间数和面积相近的单位 |
| 可用面积与分层面积 | 阳台、机架和空置空间会拉高面积 | 仔细研究平面图和面积明细 |
| 地契 | 永久地契和 99 年地契的估值不同 | 确认地契类型和剩余年限 |
| 地段与交通 | 邻近地铁（MRT）、学校和设施会影响价格 | 亲自确认步行距离 |
| 楼层、朝向和单位位置 | 同一项目内的溢价各不相同 | 比较楼层和朝向相近的单位 |
| 总价 | 能否负担取决于总价，而非尺价 | 按全额价格计算贷款和现金需求 |
有了这张对照表，尺价数字就开始变得有意义了。尺价稍高，可能是因为布局更实用、交通更便利或拥有永久地契；尺价较低，也可能只是反映布局效率较差或地段不够方便。
参考附近项目的尺价基准
尺价最有用的时候，是与附近楼龄和地契相近的项目比较。
- 查看近期成交记录。市区重建局公布私宅成交数据，显示已完成交易的价格和面积。房产网站也会展示过往成交。我们的如何比较房产网站和房源指南说明了如何谨慎使用这些平台。
- 把新盘与附近的转售公寓作比较。新盘通常比附近较旧的转售项目有溢价，反映了全新的设施和完整的地契年限。我们的新盘与转售公寓对比指南详细介绍了其中的取舍。
- 留意异常值。单笔过高或过低的成交可能扭曲平均值。请参考多笔交易，最好是户型相近的单位。
- 注意时间点。几年前的价格未必反映今天的市场，请以近期数据为主。
买家在尺价上常犯的错误
- 比较项目平均值而不是具体单位。平均值掩盖了户型组合。
- 忽略总价。面积很大的单位即使尺价低，总价仍可能超出预算。银行按总价放贷，印花税和贷款限额由当局规定，请向国内税务局（IRAS）、新加坡金融管理局（MAS）或你的银行确认最新规定。
- 把分层面积当成居住空间。参观样板房时，手里要拿着平面图。
- 忘记持续性开支。管理费（通常按分摊份额计算）和房产税也会影响拥有房产的实际成本。
- 以为尺价一定会上涨。过去的价格增长并不保证未来的收益。
给每平方英尺价格找准定位
每平方英尺价格是起点，而不是最终答案。用它来初步筛选，然后深入研究平面图、地契、地段和你的总预算。如果你是第一次买房，我们的购买新盘公寓指南会带你走完从预览到订购的每一步。
同类相比，查看官方数据，并把重点放在总价是否符合你的财务状况和对这个家的规划上。这样，尺价才会成为有用的工具，而不是误导人的标题数字。
常见问题
同一个新盘，不同单位的每平方英尺价格为什么不一样？ 每平方英尺价格会因楼层、朝向、景观、位置、格局和推售阶段而异。较高楼层、面向绿地或水景的单位通常价格较高。比较时应挑大小和类型相近的单位，而不是看项目的平均价。
买私宅时，每平方英尺价格越低就越划算吗？ 不一定。较低的尺价可能反映格局欠佳、地点不便或地契较短，较高的尺价则可能因永久地契或交通更方便而合理。要根据总预算和户型图来判断价值。
怎样确认单位标示的面积里有多少是真正可用的？ 向发展商索取户型图和面积明细，再对比标示面积与室内面积。阳台、冷气机台、花槽和挑空区域都可能拉高数字。带着户型图走一趟样板房，并向发展商确认细节。
哪里可以找到近期的成交价来比较新盘价格？ 市区重建局（URA）公布私宅成交数据，显示已完成交易的价格和面积，房产网站也会列出过往成交。多看几宗类似单位的近期交易，因为单独一笔特别高或低的成交会扭曲整体印象。
管理费和房产税会影响哪个公寓拥有成本更低吗？ 会，持续性开销会增加实际的持有成本。管理费通常按份额计算，房产税另算。可向发展商查询估计数字，并向国内税务局（IRAS）核实最新的税务规定。
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