在新加坡，房产税按房产的年值（annual value）每年征收，适用税率在很大程度上取决于房产的用途。如果你自己住在名下的房子里，就可能符合屋主自住税率（owner-occupier tax rate）的条件，这比出租或空置房屋的税率低得多，每年相差几百甚至几千新元都很常见。
问题在于，较低的税率并不总是自动适用，而且当你的情况发生变化时可能被撤销。本文着重介绍实用步骤：搬入新家时如何获得自住税率、换房时会发生什么，以及出租部分或整套房屋会有什么影响。想全面了解房产税如何运作，请参阅我们的新加坡房产税详解。
本文仅为一般信息，并非税务建议。税率、税级和资格规定由新加坡国内税务局（IRAS）制定，并会不时修订，请到 IRAS 网站查看最新详情。
谁符合自住税率
大体而言，IRAS 在以下情况下给予屋主自住住宅税率：
- 你是住宅房产的个人业主（或联名业主之一），并且
- 你作为业主，确实把该房产当作自己的家居住。
以下几点常让人犯错：
- 一次只限一处房产。即使你拥有不止一处住房，每位业主一般也只能为一处房产享受这项优惠。
- 关键在于实际居住。光是拥有房子还不够，IRAS 看的是你是否真的住在那里。身份证（NRIC）地址是重要依据，请记得在移民与关卡局（ICA）及时更新。
- 公司名下的住房一般不符合资格，因为业主不是住在其中的个人。
- 联名业主的情况可能较复杂，例如其中一位业主住在别处。请查看 IRAS 关于联名产权的指引，了解你的具体情况。
搬入新家时如何获得自住税率
获得税率的方式取决于房屋类型，以及 IRAS 如何得知你住在那里。
- 组屋（HDB flat）：由于组屋业主一般必须自住，在你拿到钥匙并更新地址后，自住税率通常会自动给予。不过，仍请查看房产税账单或通知书，确认已经生效。
- 私人房产：IRAS 在某些情况下可能自动给予，例如你的 NRIC 地址与该房产相符时。如果账单或通知书上没有显示自住税率，你就需要提出申请。
申请方法是用 Singpass 登录 myTax Portal（IRAS 的在线服务平台），找到申请屋主自住税率的房产税选项。通常需要准备：
- 房产地址和你的产权资料。
- 你开始入住的日期。
- 确认房产没有整套出租。
IRAS 可能会要求提供证明文件。搬入后请尽快申请，不要等下一张账单，因为这项优惠可追溯的期限可能有限制。
换房：卖房、买房与搬家
搬家时，大多数人会在不知不觉中多缴房产税。
买了新房但保留旧房。如果你搬进新房，一般需要为新房申请自住税率。由于优惠只限一处房产，旧房在你不再居住后通常会失去这项优惠。如果旧房随后出租或空置，将按非自住税率征税。
出售旧房。房产税的缴纳责任以产权日期为准。请确保买卖已完成且过户已登记，以免在交易完成后仍被当作业主收税。房产交易律师通常会在交易完成时处理房产税的分摊。
暂时搬离。如果你因装修或短期外派而暂时搬出，请向 IRAS 询问你的情况如何处理。暂时离开的规定可能与永久搬迁不同。
搬家后务必在 ICA 更新身份证地址，因为 IRAS 会使用这些信息。
出租一个房间或整套房屋
这是最值得弄清楚的部分，因为不同情况的规定差别很大。
| 情况 | 是否适用自住税率？ | 该怎么做 |
|---|---|---|
| 你住在房子里，没有出租任何房间 | 一般适用 | 确认账单上显示该税率 |
| 你住在房子里，出租一个或多个房间 | 只要你仍住在那里，一般适用 | 继续居住，并在所得税申报中申报租金收入 |
| 你搬出去并把整套房屋出租 | 一般不适用，按非自住税率征税 | 通知 IRAS 用途变更 |
| 你搬出去并让房屋空置 | 一般不适用 | 通知 IRAS；空置不能保留优惠 |
整套出租时，你应当通知 IRAS，以便撤销自住税率。如果 IRAS 事后发现房屋在出租期间仍享受优惠，可以追缴少缴的税款，并可能处以罚款。
租金收入是另一回事。无论你出租一个房间还是整套房屋，所收租金通常都是应税收入，必须在年度所得税申报中申报。我们的新加坡个人所得税税率指南解释了这类收入如何征税。
组屋在出租房间和整套出租方面也有自己的规定，包括最低居住年限（MOP）和审批要求。出租前请先向建屋发展局（HDB）查询。
常见错误及如何避免
- 以为会自动适用。每年查看房产税账单，上面会显示是否适用自住税率。
- 忘了更新地址。旧的 NRIC 地址可能导致新房的优惠延迟或无法获得。
- 整套出租却没告诉 IRAS。这可能导致补缴税款和罚款。
- 同时为两处房产申请。如果你有两处房产，通常只有你居住的那一处符合资格。
- 忽略了父母或亲戚居住的情况。如果家人住在你名下的房子里而你本人不住，一般不适用自住税率，因为身为业主的你并不住在那里。如果你打算让亲人与你同住组屋，我们的将父母列为组屋居住者指南介绍了 HDB 方面的规定。
如何查看并更正你的状态
- 登录 myTax Portal，查看你房产的房产税详情。
- 确认税款是否按屋主自住住宅税率计算。
- 如果没有，而你认为自己符合资格，请通过该平台提交申请。
- 如果情况有变（你已搬出或整套出租），也通过同一平台通知 IRAS。
- 保存入住日期、租约和往来信函等记录，以备 IRAS 查询。
如果不确定规定如何适用于你的情况，请通过 IRAS 网站列出的渠道联系他们。现在花点时间核实，远比日后收到追溯账单好得多。
常见问题
搬到新家，需要重新申请自住税率吗？ 新产业通常需要，因为这项优惠一般每位业主只适用于一处住所。组屋在你拿到钥匙并更新地址后，往往会自动给予，但仍要核对账单。私人住宅若账单上没有该税率，请在myTax Portal申请。
身份证地址会影响自住税率吗？ 会，这是你居住地点的重要依据，搬家后请向移民与关卡局更新。旧地址可能延误或妨碍新家获得优惠。国内税务局也可能要求提供居住证明。
如果我父母住在我的房子里，而我住在别处，怎么算？ 自住税率一般不适用，因为你这位业主并没有住在那里。优惠取决于业主本人是否居住。若房子出租或空置，则适用非自住税率，具体情况请向国内税务局查询。
整套出租却仍按低税率缴税，被税务局发现会怎样？ 国内税务局可以追讨少缴的税款，并可能处以罚款。搬出并把整个单位出租时，你应该通知该局。租金收入通常也需要课税，须在所得税报税表中申报。
装修期间空置，还能保留较低税率吗？ 这并不明确。空置一般无法保住优惠，但暂时离开的规定可能与永久搬迁不同。请向国内税务局询问你的情况如何处理，并保存搬入日期和往来信函等记录。
官方资料： 国内税务局（IRAS）