购买一套尚未建好的全新公寓时，你不需要一次付清全部房款。相反，新加坡开发商在期房（off-plan）销售中采用的分期付款制（Progressive Payment Scheme），会把付款分摊到不同阶段，随着楼宇一层层建起而分批放款。这也是大多数新盘（new launch，即在建楼盘 Building Under Construction）购房的标准融资方式。理解这套付款节奏，有助于你规划现金流，避免措手不及。本文将说明这套制度如何运作、每个阶段会发生什么，以及它与购买现房相比有何不同。以下为一般资讯，并非财务或法律建议，请向你的银行、律师并对照现行规定核实具体细节。
购买期房到底意味着什么
购买期房，意味着你在房子建成之前，有时甚至是入住前好几年，就先行认购。通常你会依据样板房（showflat）和平面图来选定一个单位，先付订金（booking fee）锁定它，再签署买卖协议（Sale and Purchase Agreement）。由于房产仍在施工中，你买下的是一份由开发商和买卖协议背书的承诺，而不是一套今天就能走进去的房子。
这在开发商推出的私宅（private property/condo）和执行共管公寓（Executive Condominium, EC）中很常见。它的吸引力在于可以挑选、拿到全新单位，并且在继续住在别处的同时把付款分摊开来。代价则是时间与不确定性。你要等到楼宇取得临时入伙准证（Temporary Occupation Permit, TOP）后才能领取钥匙，并且要依赖开发商按约交付。由于这是一项重大承诺，签署任何文件之前，请聘请律师审阅买卖协议，并向你解释你的各项义务。
分期付款制如何运作
在分期付款制下，你的付款与施工里程碑挂钩。开发商每完成一个建造阶段，就有一部分房款到期应付。你既不必一开始全额付清，也不必等到最后才付。付款进度紧随项目的实际施工进展，从打地基一路推进到法律上的完工交割。
每个阶段应付的具体百分比，并非开发商可以自行随意设定。对大多数私人住宅项目而言，它受《房屋发展商条例》（Housing Developers Rules）约束，并在你的买卖协议中清楚列明。与其引用会因项目而异、也会随时间变动的数字，不如把下面这些阶段看作整个流程的大致轮廓，并对照你自己协议中的现行百分比、向律师核实。典型的里程碑顺序如下：
- 订金（booking fee）。在你锁定单位并获得购买选择权（Option to Purchase, OTP）时支付。
- 签署买卖协议。在选择权授予后的规定期限内，需再支付一笔款项。
- 地基工程完成。地基工程完工后，即进入下一笔款项的催付。
- 钢筋混凝土框架完成。随着主体结构成形而应付。
- 砖墙、天花板与隔墙完成。随着室内工程推进，需再支付若干款项。
- 停车场、道路与排水，以及电气、水管与装修工程完成。
- 临时入伙准证（TOP）。楼宇达到可入住状态、你可以领取钥匙时，需支付相当大的一部分房款。
- 法定完工证书（Certificate of Statutory Completion, CSC）。最后一部分款项在法律完工交割时支付。
你的银行会配合这些催付节点分批放出房贷，因此你只需按实际已放款的金额动用资金并支付利息。这也是为什么与一次性付清相比，这套制度在购房初期对现金流更为友好。
分期付款与购买现房的比较
主要的替代方案，是购买一套已经建好的房产，无论是转售单位还是已经竣工的新盘。两者的融资感受非常不同。下表列出大致的对比，帮助你权衡。
| 考量因素 | 分期付款（期房） | 购买现房 |
|---|---|---|
| 付款到期的时点 | 随施工阶段分摊，历时较长 | 较大额款项在购房时集中到期 |
| 早期的贷款利息 | 起初较低，随着放款增多而上升 | 从一开始就动用全额贷款 |
| 入住时间 | 需等到TOP，往往要几年 | 竣工后不久即可入住或出租 |
| 你所查看的对象 | 样板房与平面图 | 你实际要买的那个单位 |
| 主要不确定性 | 施工进度与交付 | 房况以及既有的损耗 |
此外，某些已竣工或接近竣工的项目还会提供延迟付款计划（Deferred Payment Scheme），其中更多的付款被推后。是否提供以及具体条款各有不同、也会变动，因此在假定它可行之前，请向开发商和你的律师询问它是否适用、以及会产生什么费用。
需要规划的费用与现金流
除了分阶段支付的房价之外，还有若干其他费用值得纳入预算。购房时需缴纳印花税（stamp duty），其税率以及任何额外税项由税务局（IRAS）设定、也可能变动，因此请到IRAS官网查询现行数字，而不要依赖一个过时的旧数据。产权转让的律师费（conveyancing）、估价费用，以及任何与贷款相关的收费也同样适用。
你的贷款同样重要。你能借到的额度、贷款与估值比率（Loan-to-Value, LTV）上限，以及可负担能力审核，均由金融管理局（MAS）和你的银行设定，而这些规定确实会变动。由于你的付款会随施工推进而上升，请为较大额的阶段付款与全额供房同时到来的时点提前规划，尤其是在TOP前后。持牌房贷顾问或你的银行，可以结合你的具体情况帮你梳理数字。以上为一般资讯，并非财务建议，请以IRAS、MAS、中央公积金局（CPF Board）和你的银行提供的现行规定与你自己的数字为准。
期房购房适合哪些人
分期付款制适合那些能够等待自己房子建成、并看重在建造期内分摊付款的买家。如果你目前仍安稳地住在别处，又想有时间安排财务，分阶段付款可以缓解压力。如果你需要立刻有房可住，或者对于购买一套暂时无法亲自查看的房子感到不安，它可能就不太适合你。
无论你倾向哪一边，都要做足功课。去看样板房，仔细研读平面图，并聘请在CEA注册的经纪（CEA-registered agent）代表你的利益，同时在CEA公开名册（CEA Public Register）核实其资料。何时买房是基于你自身财务与规划的个人决定，而不是试图择时进出楼市，因为没有人能可靠预测房价。让你的律师为你解释协议、确认付款时间表，并在你签约之前确保你已充分安心。
延伸阅读
如果你正在权衡是否购买期房，了解更全面的图景会很有帮助。可以先从购买新盘公寓入手，了解样板房购房如何运作，再一步步走过公寓购买流程。如果你还在比较各种选择，我们关于双钥匙与混合用途住宅的指南，介绍了你在过程中可能遇到的一些户型。