组屋或公寓的广告标价只是个开头。在新加坡买房真正的、完整的成本，还包括一叠前期费用、现金和公积金支出，以及一些让首次购房者措手不及的持续开销。在下决定之前把全貌看清楚，能让你不至于把预算绷得太紧，也会让整个买房过程轻松许多。本文会带你了解主要的成本类别，以及同样重要的一点——这些钱要从哪里来。本文仅为一般资讯，非财务、法律或税务建议，文中所有数字仅供示意，行动前请核实最新的官方数字。
为什么标价只是开始
当你计算你能负担多少房时，购房价格决定了你的贷款规模和首付，但除此之外还叠加了一系列一次性费用。有些必须用现金支付，有些可以动用公积金普通账户（CPF OA），有些则在非常特定的时点到期，比如你行使购房选择权（Option to Purchase）时，或者领钥匙时。
大体上，前期资金分为三类。第一是首付，也就是贷款无法覆盖的那部分房价。第二是与交易相关的税费和专业服务费，主要是买方印花税（BSD）和律师费。第三是入伙开销，指装修、家具，以及新家所需的上百样琐碎物件。任何一项漏算，你的预算都会在意想不到的地方吃紧。
需要预留的前期成本
在签任何文件之前，以下是需要预先列入的主要项目：
- 首付。这通常是单笔最大的一笔钱。现金与公积金的分配比例、以及你必须自筹多少房价，取决于当局设定的贷款与估值比率（LTV）上限，也取决于你办的是建屋局（HDB）贷款还是银行贷款。这些规定会变，请向建屋局、你的银行或受金管局（MAS）监管的房贷顾问确认最新上限。攒够这笔钱本身就是个工程，我们关于储蓄首付的指南介绍了具体做法。
- 买方印花税（BSD）。这是对购房征收的一种税，按房价或估值（取较高者）分档计算。视你的居民身份和名下拥有的房产数量，可能还需缴纳额外买方印花税（ABSD）。税率和档位由税务局（IRAS）设定并不时修订，切勿依赖旧数字。关于分档如何运作，请看我们的买方印花税解析。
- 法律与产权转易费。产权转易律师（conveyancing lawyer）负责处理产权过户、查册和房贷文件。费用因律所和交易复杂程度而异。
- 估值、勘测与行政费。银行放贷前要求做估值，此外还有各种小额的行政和登记费用。
- 经纪佣金，如果你聘请了在房地产代理理事会（CEA）注册的经纪，且约定由你支付佣金的话。
- 装修与置办家具。从简单翻新到彻底改造，再加上白色家电、灯具、窗帘和家具。
一个有用的习惯是把每一项都列出来，标明是用现金还是公积金支付，并注明何时到期。这个时点很重要，所以这篇最好和买房时间线一起读。
可照抄的成本明细示例
下表列出了需要规划的成本类别以及通常的资金来源。表中刻意没有填入数字，因为印花税档位、贷款上限和津贴会变动，也因人而异。请用官方来源的最新数字，做出属于你自己的一份。
| 成本类别 | 通常的资金来源 | 何时到期 |
|---|---|---|
| 首付 | 现金和/或公积金普通账户（CPF OA） | 行使选择权时及交易完成时 |
| 买方印花税（若适用，另加额外买方印花税ABSD） | 现金或公积金（视规定而定） | 行使选择权后不久 |
| 法律与产权转易费 | 现金或公积金 | 交易完成时 |
| 估值与行政费 | 现金 | 贷款申请期间 |
| 装修与置办家具 | 现金 | 领钥匙后 |
| 应急现金储备 | 现金 | 留作备用 |
把它当作一份清单，而不是报价单。给每一行填上适用于你自己那套组屋或公寓的最新、经核实的数字，买房的完整成本就会逐渐清晰。
领钥匙之后的持续开销
买房是一时；持有房产却是长年累月的月度和年度账单。你的预算要能撑得住这两者。经常性开销包括每月的房贷月供——你或许会部分动用公积金来供——如果这样做，记得用于住房的公积金存款会累计利息（应计利息），卖房时你实际上要把这笔利息补回给自己。房产税由税务局（IRAS）根据你房子的年值（annual value）征收，此外组屋每月有杂费与管理费，公寓则有管理费。再加上水电、房屋保险，以及一笔用于维修的储备金。
想更全面地了解这些经常性账单，请看我们关于养房持有成本的指南。道理很简单：一套你勉强买得起的房子，未必是一套你能舒舒服服养得起的房子。
建立现实的现金与公积金缓冲
首次购房者最常见的错误，就是把每一分钱都花在购房和装修上，一点不留以应对意外。需要修的缺陷、工作变动、漏水的管道或利率上升，都可能在同一年内找上门。一笔合理的缓冲金——以现金形式持有，而不是砌进新家的墙里——能让糟糕的一个月不至于演变成危机。
几条实在的原则会有帮助：
- 把公积金和现金分开算。有些费用不能用公积金支付，所以要早点弄清楚只能用现金的总额。
- 不要把公积金普通账户掏到见底，如果这会让你在供月供上捉襟见肘。
- 装修预算要留出应急余量，因为报价常常水涨船高，老房子也藏着意外。
- 用更高的利率对月供做压力测试，因为贷款利率会波动。
去哪里获取可靠的数字与建议
由于印花税、贷款上限、津贴和房产税背后的数字会变，且带有实实在在的财务和法律分量，务必回到源头核实。组屋资格、贷款和津贴查建屋局（HDB）；能动用多少公积金、应计利息如何运作查公积金局（CPF Board）；买方印花税、额外买方印花税（ABSD）和房产税查税务局（IRAS）；现行的贷款与降温措施（cooling measures）规定查金管局（MAS）；法律事务找产权转易律师。受金管局监管的房贷顾问可以比较各家贷款配套，在CEA注册的经纪可以协助交易。付款前，请先在CEA公开名册上核实任何经纪。
本文为一般资讯，非财务、法律、税务或房贷建议。你自己买房的完整成本取决于你的情况、具体房产，以及你买房当天生效的规定，因此下决定前请就每一项数字向官方机构确认，并获取针对你个人情况的专业建议。