在新加坡买房，有一项成本常让首次购房者意外：你仅仅因为「买」这个动作就得缴的税。买方印花税（Buyer’s Stamp Duty，简称BSD）是就购买房产相关文件所征收的税，几乎适用于每一宗交易——无论你买的是组屋、公寓（condo）还是有地住宅。它和你付给卖家的房价是分开的，而且不是可选项。本文讲解BSD如何运作、由谁缴纳、何时到期，以及如何为它做预算，好让它不会在最后关头打你个措手不及。全文为一般资讯，非税务、法律或财务建议；确切的税率和档位由税务局（IRAS）制定，且可能变动，所以在做决定前，请务必核实最新数字。
买方印花税到底是什么
买方印花税是就把房产转到你名下的文件所征收的税，例如买卖合同或转让文书。说白了，它就是买房要缴的税，由买家来付。无论房产是住宅还是非住宅，也无论你是首次购房还是经验老到的买家，它都适用。
BSD按购买价与房产市场价值中的较高者来计算，所以就算是「友情价」的低于市价成交，只要市场价值更高，也不会因此少缴税。税额采用分档方式算出，也就是价格的不同部分按不同税率征收，价值越高的房产，其最顶部那一段所适用的边际税率越高。由于这些档位和税率由税务局（IRAS）制定并会定期修订，本文特意不引用任何具体百分比。当你需要实际数字时，请使用税务局（IRAS）的印花税计算器，它反映的是当前税率。
由谁缴纳、何时到期
买方印花税一律由买家缴纳，而不是卖家。它在你签署使购买生效的文件那一刻被触发，所以缴税的时间点系于签署那一刻，而非你日后收钥匙的时候。
税务局（IRAS）设有申报和缴纳的期限，通常从文件签署之日起按天数计算（如果文件在海外签署，则从文件日期起算）。错过期限可能招致罚款，所以这不是一笔能拖到以后再说的账单。实际操作中，通常由你的产权转易律师（conveyancing lawyer）在交易过程中，用你提供的资金来处理盖章缴税事宜。这也是为什么及早弄清这笔成本，比在交割时才发现它要来得明智。如果你还没委任律师，我们的聘请产权转易律师指南会说明他们做什么、该在什么时候请他们介入。
BSD在其他购房成本中的位置
BSD只是叠加在房价之上的一长串成本中的一项。把它们放在一起看，能帮你避免在交割时出现资金缺口。
| 成本项目 | 付给谁 | 说明 |
|---|---|---|
| 买方印花税（BSD） | 税务局（IRAS） | 几乎适用于每一宗交易；按价格或价值分档计算 |
| 额外买方印花税（ABSD） | 税务局（IRAS） | 可能额外适用，取决于你的居民身份和名下拥有的房产数量 |
| 律师及产权转易费用 | 你的律师 | 用于合同、查册和交割 |
| 首付 | 卖家／发展商 | 贷款未涵盖的部分 |
| 估价及行政费用 | 银行及其他 | 因贷款机构和房产而异 |
以上每一项的数字都会随时间变化，也取决于你自身的情况，所以请把这张表当成「该为哪些开支做预算」的地图，而不是固定报价。尤其是ABSD，视你的情况可能会增加不小的一笔，而且它是和BSD分开的另一种税。请读额外买方印花税（ABSD）详解，看看它是否适用于你；也请看我们的买房的全部成本预算概览，把BSD连同你的贷款和装修一起放进更大的全局中考量。
一个示范算例，纯属举例说明
为了让你感受分档计算在实际中是怎么回事，这里给一个虚构的例子，用的是编造的数字。这些都不是真实税率，绝不能用来计算你的实际税额。
假设有一套价值50万元的房产，再假设印花税是对头20万元按1%、对余下的30万元按2%征收。那就是2,000元加6,000元，合计8,000元。请注意，只有最顶部那一段才适用较高的税率——这正是「分档」的含义。
再强调一次，那些百分比和门槛全属虚构，仅用于解释运作机制。真实的档位和税率由税务局（IRAS）公布，且可能修订，所以在你依赖任何数字之前，请把你自己的数字放进官方的税务局（IRAS）印花税计算器算一算，或询问你的产权转易律师。
用现金、公积金和贷款来支付
一个常见的问题是：BSD能不能从你的公积金（CPF）存款里出。很多情况下，买家可以动用公积金普通账户来缴印花税，但关于公积金能付和不能付什么、以及关于事后补回（reimbursement）的规定，都由公积金局（CPF Board）制定并附有条件。不要想当然，请就你的情况查证最新的公积金购房规定。
重要的是，BSD一般不在你的银行贷款涵盖范围内，所以你通常得备好现金或公积金来支付它。这也是为什么从一开始它就该被列进你的前期预算，而不是事后才想起的东西。如果你正在盘算各个阶段需要多少现金和公积金，用公积金供月供和我们的从看房到收钥匙的买房时间线会告诉你这些款项落在流程中的哪些位置。
常见问题与误区
有几点反复让买家栽跟头：
- 把BSD和ABSD搞混。它们是两种不同的税。BSD广泛适用于几乎所有买家；ABSD则是额外的一层，取决于居民身份和名下房产数量。
- 忘了BSD是按价值算，而不只是按价格。如果市场价值高于你谈下来的价格，税额就按较高的那个数字来算。
- 没给它留现金。因为贷款不涵盖BSD，那些把每一块钱都塞进首付的买家，可能会措手不及、资金短缺。
- 错过期限。盖章缴税有时间限制，逾期缴纳可能招致罚款。
- 依赖旧税率。降温措施（cooling measures）和印花税的设定都会变。几年前的数字放到今天可能已经不对了。
总结
买方印花税是在新加坡买房无法回避的前期成本，按价格与市场价值中的较高者、以分档方式计算，由买家缴纳，并在文件签署后不久到期。从一开始就用现金或公积金为它做好准备，把它和ABSD区分清楚，并且绝不要把某个陈旧的或仅供举例的百分比当成当前税率。本文仅为一般资讯，非税务、法律或财务建议。针对你自己的这宗购房，请向税务局（IRAS）核实最新税率和规定，向公积金局（CPF Board）查证公积金的使用，并让产权转易律师来处理盖章缴税，以免有所遗漏。