不少新加坡家庭会从私人公寓搬回组屋（HDB flat）。孩子搬出去了、快要退休了，或者一家人只是想把私宅里的资金释放出来，换一个更小、每月开销更低的住处。简短的回答是：可以，很多人在卖掉公寓后都能买组屋，但这条路比首次购屋者窄，时机也非常关键。
本指南为从私宅换回公共组屋的「换小屋」（right-sizing）家庭讲解相关路径：等待期（wait-out period）、哪些可以申请、哪些不行，以及如何规划出售、过渡期和购买。本文仅为一般信息，不构成法律或财务建议。建屋发展局（HDB）会不时调整这些规定，出售之前务必先向 HDB 确认自己的资格。
为什么卖掉公寓不会让资格「归零」
组屋是公共住房，相关规定优先照顾目前没有、近期也没有拥有私人房产的家庭。这里的私人房产包括公寓、有地住宅、过了最低居住期并已私有化的执行共管公寓（EC），而且在很多情况下也包括海外房产。
因此，卖掉公寓并不会让你立即与从未拥有私宅的家庭享有同等资格。HDB 会设定等待期，也就是在你脱售私人房产后，必须经过一段规定的时间，才能购买某些类型的组屋。申请时你需要申报自己的房产拥有记录，HDB 会进行核查。
适用的等待期
截至本文撰写时，前私宅屋主适用的主要规定如下：
- 转售组屋。卖掉私人房产的家庭，一般须从脱售日期起等待 15 个月，才能购买转售组屋。55 岁及以上、购买四房式或更小转售组屋的部分年长者可获豁免。请查看 HDB 的最新条件，确认是否适用于你。
- HDB 新组屋。对于预购组屋（BTO，即 HDB 推出的新组屋）和剩余组屋（sale of balance flats），在过去 30 个月内拥有或脱售过私人房产的家庭，一般不能申请。部分年长者可根据另行规定，申请特定类型的组屋，例如短租约的两房式灵活组屋（2-room Flexi）。
- 公积金购屋津贴。许多津贴，例如加强版公积金购屋津贴（Enhanced CPF Housing Grant），只适用于在规定期限内没有拥有私人房产的家庭。前私宅屋主应预设自己可能不符合资格，并主动查证。
等待期通常从公寓买卖的法律完成（legal completion）日期起算，而不是从签署购买选择权（OTP）的日期起算。请向 HDB 确认在你的情况下如何认定这个日期。
其他资格条件仍然适用
除了等待期，HDB 的一般规定照样适用：
- 公民身份。购买转售组屋一般要求家庭中至少有一名新加坡公民，或是符合条件的新加坡永久居民家庭。新组屋对公民身份的要求更严格。
- 家庭核心或购屋计划。你需要根据某个计划购屋，例如公共计划（Public Scheme，以家庭名义）或单身新加坡公民计划（Single Singapore Citizen Scheme）。夫妇、年长单身人士和独自购屋的年长者，各自适用不同的条件。
- 收入顶限。新组屋和津贴设有收入顶限。不领取津贴购买的转售组屋，一般没有收入顶限。
- 种族融合政策和永久居民配额，会限制每座组屋和每个邻区内不同种族及永久居民家庭的比例，因而可能限制你可以购买的转售组屋。
- HFE 信函。购买之前，你必须通过 HDB 组屋门户（HDB Flat Portal）申请组屋资格信函（HDB Flat Eligibility，简称 HFE），信函会确认你的资格、购屋贷款选项和津贴。
公寓屋主与首次购屋者：有哪些不同
| 项目 | 首次购买组屋者 | 前公寓屋主 |
|---|---|---|
| 转售组屋 | 符合资格即可购买 | 出售后须等待，部分年长者可获豁免 |
| BTO 新组屋 | 符合资格即可申请 | 在 30 个月等待期内一般不能申请 |
| 公积金购屋津贴 | 通常符合资格 | 通常不符合资格 |
| HDB 购屋贷款 | 符合条件即可申请 | 在 HFE 信函中评估，须仔细核查 |
| 最低居住期 | 购买后适用 | 购买后适用，转售组屋一般为 5 年 |
最后一行对换小屋的家庭尤其重要。新组屋设有最低居住期（MOP），在此期间你必须自住，不能出售。如果你考虑短期内再搬家，请在决定前先阅读我们的如何查询组屋最低居住期状态指南。
规划时间表与过渡期
等待期会在你搬出公寓与搬进组屋之间造成一段空档。典型的顺序如下：
- 先查资格。挂牌出售公寓之前，先阅读 HDB 的最新规定；如有可能，先申请 HFE 信函或咨询 HDB，弄清楚自己将来符合哪些资格、何时符合。
- 出售公寓。谈妥买卖并完成交易。记下法律完成日期，因为等待期通常从这一天开始计算。
- 处理公积金退还。出售用公积金（CPF）购买的房产时，所动用的公积金连同累计利息，一般会退回你的公积金普通账户（Ordinary Account）。这笔钱可以用于下一个住所。请向公积金局（CPF Board）核对你的账户结单。
- 找地方暂住。大多数家庭会在等待期内租房，也有人暂住亲戚家。我们的新加坡租房指南比较了这段时期租组屋、公寓和共居（co-living）住所的选择。
- 在等待期接近尾声时开始看转售组屋，以便一符合资格就能购买。在符合资格之前，切勿签署购买选择权。
- 用更新后的 HFE 信函完成 HDB 转售流程。
为过渡期做好预算：租金、两次搬家、小组屋放不下的家具的储存费用，以及新组屋的买方印花税（buyer’s stamp duty）。先卖后买也意味着你要同时承受两个市场的价格波动。
换小屋搬回组屋适合你吗？
从公寓搬到组屋，通常意味着共享设施较少，每月的杂费比公寓管理费低，手头的现金缓冲往往也更充裕。但同时也需要适应不同的居住习惯，而且房屋的租约年限会从另一个起点重新开始计算。如果你还在权衡，我们的组屋与公寓比较一文分析了生活方式和费用上的取舍。
要顺利搬迁，关键在于顺序：先确认资格，弄清等待期，规划好过渡期，然后才出售。近年来，私宅屋主购买组屋的规定已经多次调整，所以请把本文中的任何数字都当作参考起点，最终答案以 HDB 为准。
常见问题
可以在卖掉私人公寓之前先买组屋吗？ 一般不行。建屋发展局的规定不允许家庭在买组屋时仍拥有私人产业，你可能需要在规定时间内处置它。把公寓租出去也解决不了这个问题。作任何决定之前，请先查看该局目前的条件。
卖公寓的钱一定要全部放回公积金吗？ 不用。如果公寓是用公积金买的，一般只是把动用的公积金加上累计利息退回公积金户口，剩下的现金归你。请向公积金局确认数目，并规划租房和购买新组屋需要多少现金。
我在海外的房产，买组屋时也算吗？ 往往算，因为建屋发展局的规定通常把海外的房产视为私人产业。申请时要申报所有房产，因为该局会核查拥有产业的记录。如果你在海外有房产，卖房或买房之前，先向该局询问规定如何适用。
等待期间房价变动了怎么办？ 先卖后买会让你同时面对两个市场的价格波动，而谁也无法预测。要降低风险，可以在预算上留出余地，把现金放在安全又方便动用的地方，也别因为压力而临时仓促买房。
等待期还没结束，可以先申请组屋资格审查信吗？ 通常可以，提前申请组屋资格审查信，能了解你的资格、贷款选项和津贴，但等待期未满之前仍不能购买。最好在挂牌出售公寓之前申请，这样你就清楚自己的处境。
官方资料： 建屋发展局（HDB）