如果你正在物色组屋（HDB），迟早会遇到一条让首次购房者意外的规定：你心仪的单位可能对你关闭，或只对部分买家开放，原因就在于该楼座的配额。这背后的缘由，正是组屋的种族融合政策。本文将说明这项政策的作用、买卖时配额如何运作，以及在哪里核实任何特定组屋的现行状况。
本文为一般信息，并非财务或法律建议。配额如何设定、如何计算，均由建屋发展局（HDB）决定。在做出决定前，请务必向建屋局核实某套组屋的现行资格，若需要有人协助你了解相关规定，可咨询房地产代理理事会（CEA）注册经纪。
这项政策的用意
种族融合政策，通常简称为EIP，是为促进组屋区内各族群的均衡分布而推出的。其构想是防止任何单一族群集中于特定楼座或社区，好让新加坡的公共住房持续反映全国的种族构成。它适用于组屋的转售，是一层客观的资格规定，而非对任何买家或卖家的评判。
除EIP之外，另有一项针对新加坡永久居民（SPR）家庭的配额，常与EIP相提并论，因为两者运作方式相似。两者共同决定在某一时刻谁可以购买某套组屋。它们都由建屋局管理，也是了解其如何适用时应咨询的主管机构。
配额如何运作
这项政策在两个层面设定上限：每一楼座，以及每一社区。每套组屋都会计入其族群所占的比例，而永久居民家庭另有单独计算。当某一族群的比例达到该楼座或社区所设定的上限时，该族群的配额即视为已满。
其实际效果遵循一个简单的逻辑：
- 如果某一族群在某楼座或社区的配额已满，来自该族群的买家一般无法在那里购买组屋，因为该笔交易会进一步推高其比例。
- 如果配额未满，来自该族群的买家可以购买，但须符合常规的购房资格规定。
- 所采用的分类，依据的是建屋局为该家庭所记录的族群。
具体的百分比上限由建屋局设定，并可能经检讨，因此本文不加引述。重要的是其机制：配额满了就关上一扇门，配额有空则让门保持敞开，而随着组屋易手，这一状况会发生变化。
购买时意味着什么
当你购买时，EIP与永久居民配额决定某套特定组屋是否对你开放。转售市场上挂牌的一套组屋，可能对某一族群的买家开放，却对另一族群关闭，纯粹是因为该楼座与社区当前的计数。这就是为什么两名买家看同一则挂牌，得出的资格结论却可能不同。
由于计数会随交易完成而变动，唯一可靠的办法是核查那套具体的组屋。建屋局为转售交易提供资格核查，可反映现行的配额状况。请把任何经纪的说明当作起点，在支付任何订金前，通过建屋局确认该组屋的状况。
下表显示同一情形如何因配额不同而有不同结果。
| 情形 | 你所属族群的配额 | 一般结果 |
|---|---|---|
| 在某楼座购买 | 尚未满 | 你可以进行，但须符合其他规定 |
| 在某楼座购买 | 已满 | 你一般无法购买该组屋 |
| 购买，永久居民家庭 | 永久居民配额未满 | 你可以进行，但须符合其他规定 |
| 购买，永久居民家庭 | 永久居民配额已满 | 你一般无法购买该组屋 |
出售时意味着什么
卖家则从另一面感受到这项政策。当你出售时，你那套组屋的合格买家范围取决于当时生效的配额。如果你所属族群的配额在你的楼座已满，你可能只能卖给配额仍有空间的族群买家，这会缩小有意者的范围。
这是转售市场一个中性的、结构性的特征，并非对需求或价格的评论，本文对两者均不作预测。就规划而言，重点只是要及早留意：如果你考虑出售，请让建屋局或CEA注册经纪协助你了解你的组屋目前对哪些买家族群开放，以免挂牌后出现意外。
豁免与特殊情形
这项政策并非在每个地方、对每个人都以完全相同的方式适用。有些情形不在标准配额处理之列，也有些家庭的分类涉及不止一个族群。混合血统家庭如何计算、哪些交易须区别对待，都是由建屋局管理的细节，而非由简单的经验法则所固定。
与其猜测，不如向建屋局确认你自身的分类及任何豁免。由于这些边缘情形带有特定条件，且政策会定期检讨，官方来源是针对你那套特定组屋与家庭唯一稳妥的参考。
买家与卖家的实用步骤
你无需精通配额的计算，也能顺利买卖。一份简短的清单能让你立于稳固之地：
- 在你爱上某套组屋之前，先针对该具体单位运行建屋局的资格核查，因为楼座与社区的计数决定你的处境。
- 若你需要指导，可委托CEA注册经纪；在CEA公众查询系统（CEA Public Register）上核实其身份，并记住佣金可协商，并非固定。
- 在通过建屋局确认资格之前，任何订金都视为暂定，切勿向未经核实的一方转账。
- 如果你出售，请及早询问你的组屋对哪些买家族群开放，以便你切合实际地推广它。
这样处理，EIP就成了一个查核关卡，而非一记惊吓。它是塑造新加坡组屋区面貌的制度之一，了解它如何运作，能帮助你筛选出真正买得到的组屋。
延伸阅读
配额只是购买组屋的一个方面。如果你打算独自购房，请参阅我们关于以单身身份购买组屋的指南，了解适用的购房计划与年龄规定。如果你转而考虑私宅，我们对购买转售公寓的详解介绍的是一个不受这些配额约束的市场。
常见问题
怎样查看某套组屋根据种族融合政策是否开放给我购买？ 使用建屋发展局为转售交易提供的资格查询，针对那一个具体单位查看，因为你的情况取决于该座组屋和邻里的比例，而这些比例会随着组屋易手而改变。经纪的说明只是起点，付订金之前请向建屋发展局确认。
种族融合政策适用于新的预购组屋吗？ 在这里，这项政策是针对转售组屋的买卖。至于其他类型的销售是否受影响、如何受影响，要由建屋发展局说了算，请查看你考虑的计划的官方指引，不要自行假设。
混血家庭在种族融合政策下怎么归类？ 混血家庭的归类涉及不止一个族群，由建屋发展局负责，不能简化成一条经验法则。在选定组屋之前，请向建屋发展局了解你的家庭会被如何归类。官方资料是唯一可靠的依据。
为什么我的组屋不能卖给某些买家？ 如果你所属族群在该座组屋或邻里的比例已满，你可能只能卖给其族群比例仍有空间的买家。这是转售市场的结构性特点。请向建屋发展局或产业经纪局注册的经纪询问，你的组屋目前对哪些买家开放。
私人公寓也有这样的比例限制吗？ 没有。种族融合政策和相关的永久居民比例限制适用于组屋，不适用于私人公寓等私人产业。私人产业的买卖有不同的规则和费用，例如国内税务局订定的印花税。具体物业的情况可咨询产权转让律师。
官方资料： 建屋发展局（HDB）
延伸阅读： 与来自中国的外籍配偶一起购买组屋