大多数人为房贷再融资，是为了获得更低的利率。套现再融资（cash-out refinancing）则不同：它不只是用一笔贷款替换另一笔，而是以房产累积的价值作抵押借款，把其中一部分价值以现金形式拿到手。如果你在研究新加坡的套现再融资，通常会看到它被称为房产净值定期贷款（equity term loan）或净值贷款（equity loan），而且这里的规定比一些其他国家更严格。
本指南解释它在本地如何运作、哪些因素限制你能套现的金额，以及如何判断这是明智之举还是代价高昂的错误。本文仅为一般信息，不构成理财建议。新加坡金融管理局（MAS）、公积金局（CPF Board）和银行制定的规则可能变动，作决定前请务必向他们确认最新详情。
新加坡的套现再融资如何运作
你的房屋净值（home equity）大致等于房产当前价值减去尚欠的贷款。如果房价上涨，或你已还清大部分贷款，你的房子里可能「锁」着相当可观的净值。
套现安排让你把部分净值以贷款形式释放出来。在新加坡，这通常有两种形式：
- 房产净值定期贷款。以房产作抵押的一笔独立贷款，在现有房贷之外另行借取。你拿到现金，并在约定的期限内偿还。
- 以更高额度再融资。把房贷转为一笔高于未偿余额的新贷款，差额发放给你。是否提供、如何提供，取决于银行和房产本身。
无论哪种形式，你的房子都是抵押品。如果无法还款，银行最终可以对该房产采取行动。
这与一般的再融资或重新定价（repricing）不同，后者的目的是为同样的余额争取更好的利率。相关内容请参阅房贷再融资指南，其中介绍了转换银行和贷款配套的做法。
谁可以使用，哪些因素限制金额
新加坡的套现选项主要适用于私人住宅，例如公寓和有地住宅，前提是已全额付清或拥有可观的净值。组屋（HDB flat）一般另有规定，通常无法申请净值贷款。如果你拥有组屋，请直接向建屋发展局（HDB）和银行查询，不要想当然地认为有这个选项。
多项规定共同决定你最多能借多少：
- 贷款与估值比率（LTV）上限。金管局规定了贷款额占房产价值的最高比例。银行会将此比例应用于你房屋的最新估值。
- 未偿贷款。你在该房产上仍欠的任何款项会先被扣除。
- 用于房产的公积金。如果你曾动用中央公积金（CPF）储蓄购买或支付房屋，提取的金额（通常连同应计利息）一般会从可借金额中扣除。这是为了保护你的公积金退休储蓄。
- 总偿债率（TDSR）。TDSR 是金管局的框架，限制你每月总收入中可用于偿还所有债务的比例，包括车贷、信贷配套以及新的净值贷款。如果你的收入无法支撑额外的还款，贷款额会减少或申请被拒。
- 年龄与贷款期限。你的年龄和房产剩余地契年限可能缩短最长贷款期限，从而提高每月还款额并影响 TDSR。
具体的百分比和门槛由金管局制定，可能会变动，请向你的银行或房贷顾问询问适用于你的最新数字。对于身为永久居民的屋主，房贷再融资与重新定价详解涵盖了一些值得了解的相关要点。
什么时候套现再融资可能划算
以房子作抵押借钱是一件严肃的事。不过在特定情况下，它仍可以是合理的工具，通常是用这笔钱替代更昂贵的债务，或资助具有明确长期价值的事情。
下表比较了人们考虑套现的常见原因。
| 现金用途 | 是否可能划算？ | 需要问自己的关键问题 |
|---|---|---|
| 偿还信用卡或个人贷款等高息债务 | 通常可以，前提是消费习惯已经改变 | 旧债会一直保持还清，还是会再次累积？ |
| 为生意提供资金 | 有时可以，需有清晰计划 | 如果生意失败而你仍欠银行钱，你能应付吗？ |
| 大型房屋装修或提升房产价值 | 有时可以 | 这些工程会带来真正的增值，还是只是花费？ |
| 子女教育 | 有时可以 | 是否考虑过储蓄或教育贷款等更便宜的选择？ |
| 投资股票或另一处房产 | 风险较高 | 如果投资下跌而还款仍要继续，会怎样？ |
| 度假、买车或生活消费 | 很少划算 | 你是否正把短期消费变成以房子作抵押的长期债务？ |
一个实用的检验方法：如果这笔钱花在的东西早已消失，而你仍在还款，那就要三思。
什么时候通常不划算
一些警示信号表明，套现再融资并不是正确的答案：
- 收入不稳定。如果你的工作、佣金或生意收入不确定，再加一笔以房子作抵押的贷款会提高风险。
- 用来填补每月的固定缺口。如果你借钱是为了支付日常账单，根本的预算问题仍会持续。现金信封理财法所介绍的信封式预算，或许能先帮你看清钱花到了哪里。
- 利率上升。净值贷款的定价往往与一般房贷不同，利率可能更高或为浮动利率。请模拟利率上升时还款额的变化。
- 计划不久后出售。如果你可能在几年内出售房产，现在借款会减少你的售房所得，还可能触发罚款。
- 临近退休。在职业生涯后期新增债务，可能侵蚀你日后需要的资金，银行也可能限制贷款期限。
需要核查的费用与细则
利率只是成本的一部分。在作出承诺之前，请银行提供完整的费用明细，并仔细阅读贷款要约书（letter of offer）。
常见的核查项目：
- 律师费：用于办理抵押文件，有时银行会以锁定期作为交换提供补贴。
- 估价费：用于评估你的房产。
- 锁定期：在此期间提前还清或转换贷款会被罚款。
- 回扣条款（clawback）：如果你提前赎回，银行会收回已提供的律师费补贴。
- 现有贷款的罚款：如果再融资打破了当前的锁定期。
- 利率结构：固定还是浮动，浮动利率又挂钩哪个基准。
- 部分提前还款的费用：如果你想提早还清贷款。
至少比较几家银行。各家配套不同，标价利率稍低的可能附带更严格的条款。
申请前应采取的步骤
如果套现再融资看起来仍然合适，请有条理地进行：
- 写下用途和金额。只借你需要的金额，而不是银行愿意给的最高额度。
- 查看你的公积金使用情况，通过你的公积金账户了解将被扣除多少。
- 列出所有现有债务，估算 TDSR 对你的影响。
- 获取参考估值，银行通常免费提供。
- 对还款进行压力测试，用较高利率测算，看看你的预算是否仍能承受。
- 比较各银行配套，包括所有费用和锁定期条款。
- 考虑寻求专业意见：如果金额较大或情况复杂，可咨询持牌理财顾问或房贷经纪。
- 与家人商量。如果房产为联名拥有，通常需要所有业主同意并签字。
如果这笔钱用于生意，请规划好由生意本身来偿还债务，而不是依赖你的薪水。企业现金流管理解释了如何预测一门生意能否承担新的债务。
谨慎使用的话，套现再融资可以把闲置的房屋净值转化为更便宜的资金，用于真正的需要。随意使用的话，它会让你的房子为短期消费作担保。两者的区别在于：用途是否清晰、对还款是否实际，以及是否认真研读细则。
常见问题
产权贷款（equity loan）比个人贷款便宜吗？ 因为以房子作抵押，利率可能较低，但这不是全部。产权贷款可能附带律师费、估价费、锁定期条款，而且若无法还款，有失去房子的风险。要比较的是总成本和风险，而不只是利率。
借了产权贷款后，房价下跌会怎样？ 无论房子价值多少，你都仍须偿还全部贷款。房价下跌可能使转贷或出售更困难，甚至出现亏空，部分贷款机构在日后的申请中也可能重新估价。借款时要保守，并在承诺之前对还款能力做压力测试。
永久居民或外国人可以申请房屋套现贷款吗？ 这取决于银行的政策以及你的整体情况。放贷机构会审视收入、现有债务、物业类型以及金融管理局订下的规定。外国人和永久居民可能会有额外条件，建议向几家银行询问要求，并索取书面数据。
借了产权贷款，会影响我再买房吗？ 可能会。额外的还款会计入总债务偿还比率（TDSR）中，日后能借的金额可能因此减少，此外购置其他房产还有别的规定。如果计划再买一个单位，借贷之前先与银行或房贷顾问谈一谈。
房屋套现贷款的申请大概需要多久？ 这因银行以及文件和估价完成的速度而异。通常的步骤包括提交收入和贷款文件、估价、信用评估、贷款意向书和法律手续。请向银行询问大概的时间表，并避免把资金安排在无法更改的期限上。
官方资料： MoneySense 理财教育
延伸阅读： 房贷律师费补贴与现金回扣全解析