购买公寓用来出租时，投资者首先看的数字通常是租金回报率。但回报率的前提是单位真的租得出去。换租客之间空置几个月，就可能吃掉一年的大部分收益，而有些公寓比其他公寓更容易面临这种情况。要了解公寓空置风险，就要看租金背后的需求，而不只是租金本身。
本指南提供一个思考框架，帮助你判断一个单位找到并留住租客的难易程度。本文仅供一般参考，并非理财建议。房地产市场会变化，投资前请使用官方来源的最新数据，并咨询持牌专业人士。
为什么只看回报率可能会被误导
宣传中的回报率通常是用挂牌租金和购买价格算出来的。它忽略了：
- 没有租客的月份。如果每次租客搬走后都要三个月才能再租出去，你的实际年收入就会低于数字所显示的水平。
- 为填补空置而降租。在需求疲弱的地区，房东往往会降低租金以尽快找到租客，这会拉低整个租期的收入。
- 中介费和换租成本。每签一份新租约，都可能涉及中介佣金、清洁、维修和小规模翻新。
- 持续产生的持有成本。房贷还款、缴交给公寓管理委员会（MCST，Management Corporation Strata Title）的管理费、房产税和保险，在空置期间都照样要付。
因此，挂牌租金相同的两个公寓，实际回报可能差别很大。本指南接下来的内容，就是教你辨别哪一个更可能空置。
第一步：查看区内即将到来的供应
空置风险最大的推手往往是新供应。当附近几个大型项目同时竣工，大量投资者单位会一起涌入租赁市场，争夺同一批租客。
- 利用市区重建局（URA）关于在建私人住宅项目的数据，查看该区即将竣工的项目。
- 留意附近项目预计何时取得临时入伙准证（TOP），也就是屋主可以入住或出租的时间点。
- 看看这些项目有多少个单位。一栋小型精品公寓影响不大，但几个大型项目叠加起来，可能会改变整个社区的租金水平。
如果你买的单位刚好与附近一波新供应同时完工，那么头几年争取租客的竞争可能会比较激烈。
第二步：找出真正的租客群体
每个公寓都有一群潜在租客。这个群体越窄、越脆弱，风险就越高。
问问自己，现实中谁会租这个单位：
- 在附近工作的专业人士。与商业区、商业园或工业区的距离很重要，该区域对单一雇主或行业的依赖程度也同样重要。
- 家庭。靠近国际学校或热门本地学校，能吸引往往愿意签较长租约的家庭。
- 学生。靠近大学或私立院校的单位会吸引学生，不过需求可能随学年周期起伏。
- 医院和医护人员。一些靠近大型医院的地区有稳定的租赁需求。
依赖单一雇主、单一学校或单一校园的公寓，存在集中风险。一旦这个需求来源缩减或搬迁，空置率可能迅速上升。
第三步：解读租赁市场数据
官方数据和房源数据可以反映一个项目的实际表现。市区重建局会公布私人住宅的租约数据，显示已签订的租约数量和实际成交租金。
需要关注的要点：
- 租约成交量。相对于项目规模，签约数量健康，说明需求活跃。
- 挂牌租金与成交租金。将房源平台上的挂牌租金与 URA 记录的成交租金进行比较。差距很大，说明房东不得不降价。
- 挂牌数量和挂牌时长。挂牌出租的单位很多，尤其是同一批房源长时间挂着，就是一个警讯。
- 租金走势。在整体市场上涨时，租金却持平或下跌，可能说明当地需求疲弱。
下表总结了主要信号。
| 信号 | 空置风险较低 | 空置风险较高 |
|---|---|---|
| 附近新供应 | 预计竣工项目很少 | 多个大型项目同时竣工 |
| 租客群体 | 雇主、学校、交通多元 | 依赖单一雇主或校园 |
| 项目内的挂牌房源 | 数量少，很快租出 | 数量多，长期挂牌 |
| 成交租金与挂牌租金 | 两者接近 | 差距大且不断扩大 |
| 交通便利度 | 步行不远即到地铁站 | 需要搭穿梭巴士或开车 |
| 单位类型 | 户型符合当地需求 | 户型特殊或同类供应过剩 |
第四步：评估单位本身，而不只是项目
即使在同一个公寓里，有些单位也比其他单位租得快得多。
- 户型和面积。附近同类小户型大量涌现时，极小的单位可能很难租出；而大户型可能只适合一小群家庭。看看当地哪种户型供不应求。
- 朝向和噪音。面向高速公路、工地或繁忙马路的单位，可能需要降低租金才能吸引租客。
- 家具配置。有些地区的租客期望全套家具，有些地区则是部分家具即可。了解当地市场的期望。
- 屋况与管理。陈旧、维护不善的公寓会把租客推向较新的竞争项目。如有可能，查阅公寓管理委员会的会议记录，了解即将进行的维修或存在的纠纷。
第五步：对你的财务数字做压力测试
大致掌握风险之后，用它来检验你的财务状况。问问自己：
- 如果单位每年空置好几个月，我能否负担房贷和持有成本？
- 如果我必须降租才能找到租客，会怎么样？
- 我有没有足够的现金储备应付维修和换租成本？
- 利率变动会如何影响我每月的支出？
你的答案在一定程度上取决于你对不确定性的接受程度。我们的了解你的风险承受能力指南可以帮助你理清思路。如果你打算在退休期间依靠租金收入，时机就更加重要，因为退休初期出现长时间空置，可能迫使你在不利的时刻动用储蓄。我们关于回报顺序风险的解说，讲解了为什么好年景与坏年景出现的先后顺序很重要。
买入后如何降低空置风险
即使地段不错，房东自己也可以做些事情来降低空置风险。
- 提早开始招租。在现有租约到期之前，就开始寻找新租客。
- 提供合理的租约条款。较长的租约可以减少换租次数，但灵活性会降低。
- 定价切合实际。租金稍低但能很快租出，往往胜过租金较高却空置数月。
- 保持单位状况良好。新刷的油漆、运作正常的电器和好用的冷气，都能让单位脱颖而出。
- 聘请注册中介。确认中介已在房地产代理理事会（CEA）注册。
空置风险无法完全消除，但可以衡量。能够透过宣传册上的回报率，去审视供应、租客需求和真实租赁数据的投资者，往往能做出更好的决定，也更不容易陷入单位空着、房贷却照样要还的困境。
延伸阅读：新加坡房产租金回报率解析、房东出租房产指南以及制定房产投资计划。
常见问题
出租公寓，每年应该预留多少个月的空置期？ 没有一个固定的安全数字，因为这要看地区、供应量和单位类型。与其猜测，不如压力测试：自问如果单位空置几个月，你能不能负担房贷和持有成本，并保留一笔现金缓冲。
靠近地铁站真的能降低空置风险吗？ 有帮助。步行到地铁站的距离短，属于风险较低的一边，因为更多租客能方便地上班或上学。但这不能抵销其他风险，例如附近有大量新供应，所以仍要检查其他信号。
小户型公寓出租风险比较高吗？ 有可能，特别是附近有许多类似单位同时出租的时候。大户型则可能只适合少数家庭。看看本地什么类型供不应求，避免特殊格局或供应过剩的类型，再查看该发展项目的市区重建局租赁数据。
哪里可以查到公寓的租赁数据？ 市区重建局公布私人住宅的租赁合约数据，显示签约数量和实际租金。把它和租房网站上的开价对照，并留意有多少单位在出租、挂了多久，因为差距过大意味着房东在降价。
签较长的租约，会更能降低空置风险吗？ 较长的租约能减少租客更换和找新租客的成本，但会限制你调整租金的弹性。许多房东会综合两方面，订出现实的租金，因为稍低但很快租出去的租金，往往比租金高却空置数月更划算。