55岁后公积金与房产：抵押、住房使用与退款规则

年满55岁后，你的中央公积金（CPF）运作方式会发生变化，而你的房子正处在这些变化的核心。许多五六十岁的新加坡人仍拥有一套尚有贷款未还清的组屋，打算换小房子，或者想在保有住所的同时提取部分储蓄。了解55岁后公积金与房产的相关规则，能帮你在做这些决定时少一些意外。

本文说明你的房产如何通过抵押（pledge）计入退休存款、你如何继续使用普通账户（OA）支付住房开支，以及卖房时公积金会怎样处理。本文仅为一般信息，不构成理财建议。公积金规则、退休存款额和住房限额会定期检讨，行动前请务必向公积金局（CPF Board）和建屋发展局（HDB）确认最新情况。

55岁后CPF房产信息图。55岁CPF：55岁设立RA、SA先转，后是OA、RA供每月退休金、BRS、FRS、ERS为关键；房产抵押：房子可算作退休安排、可只放BRS，不放FRS、并非每套房都符合、RA少，CPF LIFE也少；55岁后用OA：55岁后OA仍可用于住房、新缴交额也可用来供房、RA主要留给退休金、年限和年龄规则照旧；卖房时：卖房通常要退回CPF、利息累积也要归还、55岁后先补RA、有抵押或需再还更多。 — 55岁后用公积金买房：房产抵押与提取规则。Sky Media 信息图。

55岁时公积金有哪些变化

年满55岁时，公积金局会为你开设退休账户（Retirement Account，RA）。你的特别账户（SA）和随后普通账户（OA）中的储蓄，会转入退休账户，直到达到设定的目标金额。这些退休账户储蓄日后将用来支付每月入息，一般是在你达到入息领取年龄后，通过国家终身年金计划「终身入息计划」（CPF LIFE）发放。

退休存款分为三个关键级别，每一届（按出生年份划分）的数额都会调整：

基本退休存款（BRS）：较低的基准，适用于同时拥有房产的会员。
全额退休存款（FRS）：基本退休存款的两倍。
超额退休存款（ERS）：较高的级别，适合想领取更多入息、并选择填补存款的人。

此外，根据现行规定，55岁及以上会员的特别账户会被关闭，剩余的特别账户储蓄会先转入退休账户，再转入普通账户。请在公积金网站上查看适用于你出生年份的退休存款数额，因为这些数字会随时间变化。

房产抵押如何运作

房产抵押让你的房子替代部分退休储蓄。其理念是：已还清或部分还清贷款的房子，可以减少你退休时所需的现金，因为你不必付房租。

大体来说，如果你拥有的房产剩余地契足以让你住到至少95岁，你就可以选择抵押该房产。选择抵押后，你只需在退休账户中留存基本退休存款（BRS），而不是全额退休存款（FRS），超出部分即可一次性提取。如果不抵押，一般需要先留存全额退休存款，才能提取多出的部分。

实际操作中需要注意几点：

抵押是你自己的选择。你可以在申请提取时选择抵押，通常可通过公积金网站以 Singpass 在线办理。
并非所有房产都符合条件。必须满足地契和产权方面的条件。与他人共同拥有的房产，或剩余地契较短的房产，可能会有不同的处理方式。
每月入息会较低。只留存基本退休存款的话，你的终身入息计划每月入息会比留存全额退休存款时少。
卖房时抵押会产生后果。如果你日后出售已抵押的房产，可能需要把因抵押而提取的部分或全部款项退回退休账户。具体规则视个人情况而定，卖房前请先向公积金局确认。

以下是几种选择的对比。

选择	退休账户留存金额	可一次性提取的金额	每月入息	日后卖房时
抵押房产	基本退休存款（BRS）	退休账户中超出基本退休存款的储蓄	较低，因退休账户金额较小	可能需要退还因抵押而提取的款项
不抵押	全额退休存款（FRS）	退休账户中超出全额退休存款的储蓄	较高，因退休账户金额较大	无需退还抵押款项，但一般的住房退款规则仍适用
填补至超额退休存款	最多达超额退休存款（ERS）	填补部分不可提取	三者中最高	适用一般的住房退款规则

想更全面地了解能提取什么、何时提取，请参阅我们的55岁和65岁公积金提取规则指南。

55岁后用普通账户支付住房开支

年满55岁并不意味着不能再用公积金支付房子的开支。转账到退休账户之后，普通账户中剩余的储蓄，加上你仍在工作时的新缴纳款项，一般可以继续用于住房，包括偿还现有房贷或购买新房，但须符合一般的住房规定。

需要留意的事项：

普通账户可用金额可能减少。退休账户开设后，你的普通账户余额可能比以前少很多。规划还款时请考虑到这一点，尤其是如果你一直用普通账户支付全部月供。
退休账户储蓄是为退休准备的。一般来说，退休账户中的储蓄用于支付每月入息，而不是住房。请向公积金局确认是否有适用于你的特殊情况。
地契和年龄规定仍然适用。你能用多少公积金买某套房产，部分取决于其剩余地契是否足以覆盖最年轻的买家到95岁。地契较短的旧组屋可能只允许部分使用公积金。
住房提取限额仍然适用。当你在某套房产上使用的公积金达到一定限额后，再继续使用可能需要先留存一笔退休存款。我们的公积金住房提取限额指南解释了这些上限如何运作。

55岁后卖房会怎样

当你出售用公积金购买的房产时，所用的公积金储蓄，加上这笔钱如果一直留在公积金里本可赚取的应计利息（accrued interest），一般会从售房所得中退回你的公积金账户。这是为了保护你的退休储蓄。

对于55岁及以上的会员，退款一般会先用于填补退休账户、使其达到退休存款额，余额再转入普通账户。如果你曾抵押该房产，还可能需要按上文所述补回退休账户。

如果你打算卖房后换一套较小的房子，以下做法会有帮助：

向公积金局索取估算，了解退款金额以及会如何分配到各个账户。
确认退款后普通账户中有多少可用于下一套房子。
如果要买组屋，请咨询建屋发展局（HDB），因为可能涉及购屋资格、津贴和地契规定。

值得了解的乐龄住房计划

一些政府计划以其他方式把你的房子和公积金联系起来。请向建屋发展局和公积金局确认最新的资格和条款：

屋契回购计划（Lease Buyback Scheme）：让符合条件的组屋屋主把组屋剩余地契的一部分卖给建屋发展局，并用所得款项填补退休账户以获得更高入息，同时继续住在原来的组屋里。
乐龄安居花红（Silver Housing Bonus）：为换购较小组屋、并将部分售房所得填补退休账户的合格年长者提供现金花红。
乐龄关怀组屋（Community Care Apartments）和短契约组屋：专为年长买家设计的选择，在地契长度和公积金使用方面有相关规定。

每项计划都有可能变化的条件，请在官方网站上阅读详情，或前往公积金局或建屋发展局服务中心咨询。