购房过程中第一个真正的决定，往往不是选哪套房子，而是如何筹措首期开销。在新加坡，这通常意味着要权衡公积金与现金支付首付：你的首付及相关费用有多少应来自公积金储蓄，又有多少来自银行里的现金。这听起来像是记账的细节，却会影响你日常的流动资金、长期的公积金余额，以及日后出售房产时悄悄累积、要从售房所得中扣回的利息。本文用通俗的语言解释这个取舍，帮你明智规划。这属于一般信息，并非财务建议，具体规则和费率会变动，请在做决定前向中央公积金局（CPF Board）和你的银行核实自身情况。
公积金能用与不能用于什么
你的公积金普通账户（OA）储蓄通常可用于购房，但并非样样都能用，也并非毫无上限。大致而言，公积金可用于部分购房款和某些相关费用，而首付的一部分和某些费用可能需要用现金支付。具体的分配取决于房产类型、涉及的贷款，以及中央公积金局和金融管理局（MAS）不时更新的规则。
与其去记可能已经过时的数字，不如把握三点：
- 公积金能用多少是有规定的。用于住房的公积金以各种方式设有上限，视房产和贷款而定。不要以为你能把整个普通账户全部投入购房；请向中央公积金局核对当前规则。
- 有些费用只能用现金或需先付现金。首期支出的某些部分和某些费用可能需要现金。你的产权转让律师和银行能告诉你哪些是。
- 动用公积金并非免费的钱。这是多数首次购房者低估的关键点，下面会详细说明。
累计利息的概念
下面这个概念会改变许多人看待公积金与现金支付首付这个问题的方式。当你动用公积金储蓄买房时，那笔钱就不再留在公积金账户里生息了。为了让你的退休储蓄保持完整，公积金制度会把你提取的金额视为你日后出售房产时需要补回的部分。除了你用掉的本金，还会计算一笔累计利息，大致就是那笔钱若留在账户里本应赚取的利息。
当你出售时，你提取的本金加上这笔累计利息通常必须先归还到你的公积金账户（视当前规则而定），之后你才能把余额收入囊中。实际效果是，今天动用公积金会减少你在出售时能拿到手的现金，因为有更大一笔钱要回到公积金里。这不是罚款；钱是回到你自己的公积金账户，而不是交给政府。但它确实意味着公积金并非零成本的资金来源，而且你持有房产越久，累计利息可能滚得越大。至于累计利息在你这个情况下的确切计算方式和必须补回多少，中央公积金局才是权威，你应核对自己的数字，而不要依赖任何示例。
流动资金与公积金增值之间的权衡
核心的取舍在于现在保留可动用的现金，还是为将来保住公积金储蓄。没有一个答案放之四海皆准；这取决于你的财务状况、其他负担，以及你对风险的承受度。
有人可能倾向多用公积金的理由：
- 可保留现金用于装修、应急基金或其他需要。
- 可减轻家庭预算当下的压力。
有人可能倾向多用现金的理由：
- 让公积金储蓄继续为退休复利增长。
- 减少日后出售时必须补回的累计利息。
- 把公积金留作日后收入中断时缴付分期的缓冲。
下表列出一般性的取舍。这是一种思考方式，而非建议，你自己的数字应向中央公积金局和银行核实。
| 考量 | 多用公积金 | 多用现金 |
|---|---|---|
| 当下手头现金 | 保留更多现金作其他用途 | 之后可用现金较少 |
| 公积金退休储蓄 | 减少，且出售时须补回 | 留下继续赚取公积金利息 |
| 出售时的累计利息 | 须补回公积金的金额较大 | 公积金补回较少，售房现金较多 |
| 每月现金流 | 前期较轻松 | 前期较紧张 |
着手做决定的简单方法
由于最合适的组合因人而异，请按顺序梳理，而不是凭猜测：
- 确认在你这笔具体交易中公积金可用于什么，向中央公积金局和你的产权转让律师核实。房产类型和贷款类型都有影响。
- 了解购房之外的现金需求。在决定投入多少现金作首付之前，先预留应急基金，并为装修、家具和搬迁做好预算。
- 考虑你的持有期限。如果你可能在几年内出售，累计利息的补回会比持有数十年时来得小；把这一点纳入你动用多少公积金的考量。
- 考虑你缴付分期的来源。如果你打算用公积金缴每月分期，记住那也会随时间消耗你的普通账户，并增加最终须补回的金额。
- 就你的情况寻求建议。持牌财务顾问能帮你在退休目标与当前需求之间取得平衡，你的房贷银行专员则能为你测算现金与公积金的流动。
几点提醒。不要仅仅为了避开累计利息就掏空现金储备，因为失去安全网比日后补回一笔公积金风险更大。同样，也不要把公积金当成购房的无底洞，因为它也是要支撑你的退休和医疗的。并且不要凭道听途说的经验法则做决定；公积金购房规则细致且会变动，务必核实。
规则究竟出自哪里
整个话题由中央公积金局管辖，贷款一端则受金融管理局的规则和你的银行影响。本文有意不列出任何当前的百分比、上限、利率或具体金额，因为它们会变动并取决于你的情况。至于你能用多少公积金、累计利息如何计算，以及出售时必须补回多少，中央公积金局是权威来源，你的产权转让律师和房贷银行专员则能把规则换算成你的实际数字。请把公积金与现金支付首付这个决定，当成签字前值得好好坐下来商量的事，因为它悄悄影响着你现在每月的宽裕程度，以及日后出售时能保留多少。
延伸阅读
为购房筹资只是融资全貌的一部分。看看贷款期与年龄如何影响你一开始能借多少，并阅读我们关于公积金购房提取上限的指南，了解使用公积金的各项上限。如果你也在权衡如何保障贷款，我们关于房贷保险MRTA与HPS对比的解说是有益的下一篇。