当你买房时，银行或 HDB 不会把全额价款借给你。它最多只借出价值的一部分，其余则由你预先支付。这个比例就是贷款与估值比率（Loan-to-Value, LTV），它决定了你首付的大小。搞懂新加坡的 loan to value（贷款与估值比率），以及首付如何在现金与公积金（CPF）之间分配，正是一次顺利购房与签约时冷不防的意外之间的分野。这是一般资讯，并非财务建议。
贷款与估值比率是什么意思
贷款与估值比率，即 LTV，简单说就是最高贷款额占房产价值或价格（以较低者为准）的百分比。举一个仅供大致说明的例子，如果你的贷款所允许的 LTV 上限是价格的四分之三，那么你就借这一部分，而自行支付剩余的四分之一。确切的百分比由官方和贷款机构设定，因此请把任何数字都当作需要确认的东西，而不是一成不变的规则。
估价与价格同样重要。银行是按自己的估价放贷，而不是按你谈下来的标价。如果卖家要价高于房产的估价，那么价格与估价之间的差额必须在首付之外以现金支付。这就是为什么买家会尽早索取一份指示性估价，以免日后措手不及。
LTV 上限是由 MAS（对于 HDB 贷款则由 HDB）监管的一种降温与审慎工具。它可能随时间收紧或放松，因此在做预算之前，请务必到 MAS 或 HDB 官网查询当前的限额。
哪些因素决定你的 LTV 上限
你个人的 LTV 上限并不是一个固定的数字。有几个因素可能把它拉低，进而抬高你所需的现金。
- 现有房贷的数量。已经在偿还一笔或多笔房贷的买家，在下一笔贷款上通常面临更低的 LTV。
- 贷款年限与你的年龄。一笔延伸超过某个年龄、或超出最长年数的较长贷款，通常会招致更低的 LTV。
- 贷款类型。HDB 贷款与银行贷款遵循不同的 LTV 框架，而组屋与私宅的规则又有所不同。
- 房产状况与屋契。对于较旧的房产或剩余地契（remaining lease）较短的房产，贷款机构可能只借出较小的比例，尤其是当地契无法把最年轻的买家舒适地覆盖到某个年龄时。
由于这些因素都可能改变你的限额，请向你的银行或 HDB 确认你确切情况下的 LTV，而不要想当然地认为标称数字适用于你。
首付如何在现金与公积金之间分配
首付是价款中你的贷款未覆盖的那一部分。在新加坡，它很少全是现金。其中一部分通常可以来自你的公积金普通账户（CPF Ordinary Account），而另一部分则必须以现金支付。具体分配取决于你的贷款类型和 LTV。
对于私宅和转售组屋的银行贷款，首付中必须有最低比例以现金支付，其余可从公积金支付。对于 HDB 贷款，现金要求可能不同，买家或许能更灵活地动用公积金。确切的最低现金百分比由规则设定，且会变化，因此请向 HDB、中央公积金局（CPF Board）或你的银行确认当前数字。
请记住，用于购房的公积金并不是免费的钱。它会累计名义利息（notional interest），在你卖房时你实际上要把这笔钱偿还回自己的账户，这会影响你最终的现金所得。请在规划公积金部分时把这一点考虑进去。
比较预付现金的情况
下表以一般性的方式列出，几种常见路径下预付资金往往有何不同。它展示的是规则的大致形态，而不是确切的百分比——后者你必须到源头核实。
| 购房路径 | 贷款来源 | 首付资金来源 | 需核查的要点 |
|---|---|---|---|
| 组屋，HDB 贷款 | HDB | 可更多动用公积金，现金部分可能较小 | HDB 官网上当前的 LTV 与现金规定 |
| 组屋，银行贷款 | 银行 | 最低现金部分加公积金 | 银行的 LTV 与最低现金数字 |
| 私人转售，银行贷款 | 银行 | 最低现金部分加公积金，估价差额需以现金支付 | LTV、最低现金与估价 |
| 第二笔房贷 | 银行 | 更高的首付，更多现金 | 现有借款人适用更低的 LTV |
首付之外的成本
首付只是你预算中的一项。还有其他几笔预付成本会在大约同一时间落地，忘记它们是常见的压力来源。
- 买方印花税（Buyer’s Stamp Duty, BSD），以及在适用时的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD），都是对购买行为征收的税。税率因价格和买家身份而异，并会随时间变化，因此请到税务局（IRAS）官网查询当前的税级。
- 法律与产权转让费用（legal and conveyancing fees），付给处理你购房事宜的律师。
- 估价与行政费用，由银行收取。
- 购买选择权费用（Option fee）与行使选择权费用（Option Exercise fee），用于转售购房。
- 一笔用于装修、搬家和几个月还款的缓冲金，这样你就不必从入住第一天起就过着捉襟见肘的日子。
由于印花税属于法律与税务事宜，请把这当作一般资讯，并向 IRAS 或你的产权转让律师确认相关数字。
在你做出承诺之前先把数字理清
稍作准备，就能把 LTV 与首付的迷宫变成一张清单。先向你的银行或 HDB 索取一份关于你贷款与 LTV 的原则性指示，然后倒推出你所需的现金和公积金。查一下你的公积金普通账户余额，预留出你的印花税与各项费用估算，并保持一笔应急缓冲金不动。
如果一次购房会耗尽你每一分现金和公积金，那是一个信号，提示你去看更小的房子或再等等——这不是对楼市的判断，而是关乎你自身的抗风险能力。像这样的重大决定值得专业意见的参与，因此请与你的银行、持牌房贷顾问洽谈，法律方面则找产权转让律师。如果你聘用经纪，请选择在 CEA 注册的经纪，并在 CEA 公开名册（CEA Public Register）核实其身份。这里的每一个百分比都由官方设定并会随时间更新，因此请把查询当前官方数字变成你的例行习惯。
延伸阅读
一旦你的首付安排妥当，就先来看看你一开始究竟能借多少：你能借多少：TDSR 与 MSR，并在公积金累计利息与你的住房中了解公积金那一面。要预想未来每月的负担，请阅读读懂你的房贷还款。