在你爱上某套组屋或公寓之前，先弄清一个更实在的数字会很有帮助：银行或建屋发展局（HDB）实际上愿意借给你多少钱。在新加坡，这个上限由两条规则决定，即总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio, TDSR）和房贷偿还比率（Mortgage Servicing Ratio, MSR）。搞懂新加坡的 TDSR，以及 MSR 在其中的位置，能把一份模糊的担忧变成一个你可以据以规划的数字。这是一般资讯，并非财务建议，请把它当作一张地图，而不是一份报价。
TDSR 究竟是什么意思
TDSR 是总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio）的缩写。它是新加坡金融管理局（MAS）制定的一套框架，用来限制你每月总收入中可用于偿还所有债务的比例。这不仅包括你打算申请的房贷，还包括车贷、个人贷款、助学贷款、信用卡欠款，以及你目前正在偿还的任何其他房产按揭。
这一理念是保护性的，而非惩罚性的。通过把总还款额限制在收入的一定比例内，这条规则旨在防止买家在利率上升或收入下降时过度透支。当银行评估你时，它会把你每月的每一项还款义务加总，对你的新贷款套用一个压力测试利率，确保即使利率上升，账也算得过来，再核查总额是否落在允许的收入比例之内。
确切的 TDSR 百分比门槛，以及银行必须采用的压力测试利率，都由 MAS 设定，并会不时进行检讨，因此不要把你在网上看到的任何数字当成一成不变。在你依赖某个数字之前，请务必到 MAS 官网查询当前的 TDSR 上限，或询问你的银行。
MSR 有何不同，以及何时适用
房贷偿还比率（MSR）是第二条更严格的规则，只适用于某些类型的购房。MSR 限制的是你每月总收入中可用于偿还房产贷款本身的比例，不计入你的其他债务。关键在于，它只适用于组屋（HDB flat）以及向发展商购买的执行共管公寓（Executive Condominium, EC），而不适用于转售私人公寓或有地住宅。
在 MSR 适用的情况下，两条规则都会被核查，以更严格的结果为准。由于 MSR 只看房贷，且比例低于 TDSR，它往往是组屋和新 EC 买家的实际约束上限。对于私人转售公寓，MSR 完全不适用，因此单靠 TDSR 就决定了你能借多少。
和 TDSR 一样，MSR 的百分比由官方设定，并可能发生变化。请向 HDB、MAS 或你的银行查询当前数字，而不要想当然。
TDSR 与 MSR 一览
下表以一般性的方式比较这两条规则。它描述的是各自的运作方式，而不是具体的百分比——具体百分比你应对照当前的官方数字加以确认。
| 项目 | TDSR | MSR |
|---|---|---|
| 限制的对象 | 每月所有债务还款的总和 | 仅房产贷款的还款 |
| 适用于 | 大多数房产贷款，包括私宅 | 组屋以及向发展商购买的新 EC |
| 计入的债务 | 房贷加上车贷、个人贷款、信用卡及其他贷款 | 仅房屋贷款 |
| 通常的角色 | 大多数买家的总体上限 | 在其适用之处，往往是更紧、起实际约束作用的上限 |
| 到哪里核实 | MAS 与你的银行 | HDB、MAS 与你的银行 |
什么算作收入和债务
两个薪水相同的买家，可能获批的额度大不相同，因为规则会仔细审视你收入与负债的构成。
在收入方面，固定的月薪通常按全额计算。而奖金、佣金、租金收入或自雇收入等浮动收入，通常按打折后的比例认可，因为它们不那么确定。如果你薪酬中有很大一部分是浮动的，那么评估出来的数字很可能低于你名义上的收入。
在债务方面，每一笔经常性还款都算数。车贷、装修贷款、助学贷款，甚至一连串信用卡最低还款，都会侵蚀你可用的空间。担保人义务也可能计入。这就是为什么在申请前清偿或减少其他债务，往往比小幅加薪更能提升你能借到的金额。
由于这些处理方式会变化，且因贷款机构而异，请向你的银行确切了解它将如何评估你特定的收入组合。
估算并强化你处境的步骤
你不需要一张电子表格就能大致了解自己的状况。一套冷静、有条理的方法就很管用。
- 列出你的每月总收入，把固定薪酬与浮动收入分开。
- 把你已承诺的每一笔现有每月债务还款加总。
- 记下贷款年限，并记住较长的年限会降低每月还款，但通常总利息更高，而且有年龄限制。
- 使用银行或 HDB 的在线计算器，或咨询房贷顾问，把这些换算成当前规则下的一个指示性贷款金额。
- 在你做出承诺之前，先取得原则性批准（Approval in Principle）或 HDB 贷款资格（HDB Loan Eligibility）函，这样你就能在一个已确认的预算内看房。
要强化你的处境，可以考虑偿还高额负债、在申请前的几个月里避免申请新的大额贷款，并把信用卡欠款保持在低位。一些小小的整理动作，就可能实实在在地改变贷款机构愿意提供的数字。
这些规则对谁影响最大
TDSR 和 MSR 几乎触及每一位买家，但在少数几种情形下最为明显。已有车贷或个人贷款的买家对 TDSR 感受最深，因为那些还款挤占了购房预算。自雇人士以及主要靠佣金的人，其真实收入与被评估收入之间的差距最大。年纪较大的买家面临更短的最长贷款年限，这会抬高任何给定贷款额度的每月还款。
这一切都不是对你现在是否该买房的定论。买房的时机是关于你的工作、家庭规划和储蓄缓冲的个人决定，不应寄托于对楼市的预测。规则给你的是纪律：一个让还款在起起落落中都可持续的借贷上限。
当你准备好敲定数字时，请与你的银行、HDB 或持牌房贷顾问洽谈；如果你聘请经纪，请聘用在 CEA 注册的经纪，并在 CEA 公开名册（CEA Public Register）核实其身份。把你读到的每一个百分比都当作需要到源头确认的东西，因为这些规则会随时间更新。
延伸阅读
一旦你知道了自己的上限，就来看看这笔钱多年间是如何流出的：读懂你的房贷还款，并在固定利率与浮动利率房贷中权衡你的利率选择。要把这些与你的现金和公积金（CPF）规划结合起来，请阅读贷款与估值比率（LTV）上限与首付。