对大多数在新加坡生活的人来说，房贷（home loan）是一生中签下的最大一笔承诺。在你去看第一套组屋（HDB flat）或公寓（condo）之前，把每月要面对的房贷还款（mortgage repayments）弄清楚，是最有用的准备之一。本文是帮助你理解这些数字如何运作的一般资讯，并非财务建议，因此下面的每个数字都请当作示例，实际数字请向你的银行、建屋发展局（HDB）、中央公积金局（CPF Board）和金融管理局（MAS）核实。
好消息是，其中的运作原理比那些术语听起来要简单得多。一旦你看清每月供款究竟由什么组成，整个过程就没那么让人望而生畏了，在关键时刻你也能问出更到位的问题。
你的每月还款究竟由什么组成
每一笔房贷还款都由两部分共同构成：本金（principal）和利息（interest）。
- 本金是用来偿还你所借金额的那一部分，它会减少你的未偿贷款余额。
- 利息是借款的成本，由银行或建屋发展局（HDB）按你仍欠的余额计收。
在最初几年，每笔供款中有较大比例是用于支付利息，因为此时你的未偿余额最高。随着年份推移、余额下降，每笔供款中用于偿还本金的比例会越来越大。这种逐步的转变称为分期摊还（amortisation），这也是为什么在早期多还一点，会对整个贷款期产生明显影响。
你的供款额由三个杠杆决定：贷款金额、利率和贷款年限（loan tenure）。其中任何一项改变，你的月供数字都会随之变动。利率时刻在变，取决于你的贷款类型和大市场环境，因此千万不要以为去年看到的利率现在仍然适用。在做预算之前，请向银行或建屋发展局（HDB）核实当前的数字。
建屋局贷款与银行贷款的对比
许多买家会在建屋发展局（HDB）住房贷款与银行贷款之间权衡。两者的运作方式不同，正确的选择取决于你的房子、你的财务状况以及你想要多大的确定性。资格规则、建屋局的优惠利率（concessionary rate）和贷款上限都会变动，因此请向建屋发展局（HDB）、中央公积金局（CPF Board）和金融管理局（MAS）核实当前情况，而不要依赖较旧的文章。
| 项目 | 建屋局住房贷款 | 银行房贷 |
|---|---|---|
| 适用房产 | 仅限组屋（HDB flat） | 组屋与私宅（private property）皆可 |
| 利率类型 | 优惠利率，由建屋局挂钩并定期检讨 | 由银行设定的固定利率或浮动利率配套 |
| 利率确定性 | 长期而言较为稳定 | 因配套而异；可能变动 |
| 首付来源 | 可更多依靠公积金（CPF） | 需要一部分现金，请核实当前规则 |
| 提前还款 | 通常较为灵活 | 可能有锁定期或罚金期 |
请把这张表当作一般性比较。确切的利率、贷款与估价比率（loan-to-value）上限、首付比例分配以及任何罚金条款都会变动，并因个案而异，所以在决定之前请逐一核实。
贷款年限如何改变全局
贷款年限（loan tenure）是你用来还清贷款的年数。它是一个强有力的杠杆，而且是把双刃剑。
- 较长的年限会降低每月供款，从而缓解你的现金流。代价是你要付更长时间的利息，因此贷款的总成本更高。
- 较短的年限会提高每月供款，但会减少你多年下来所支付的利息总额。
你能选择的年限长度是有上限的，组屋与私宅之间不同，还会受你年龄的影响。这些上限由当局设定，并会不时检讨，因此请向建屋发展局（HDB）或你的银行核实当前的最长年限。要记住的一点是：今天看起来轻松的供款，不该让你忽视整个贷款期的总成本。
公积金在其中的角色
许多新加坡人用公积金普通账户（CPF Ordinary Account）来帮助支付每月供款，这也是在这里买房让人觉得可行的原因之一。它是实实在在的帮助，但并不像表面看起来那样是”免费的钱”。
当你把公积金用于住房时，你所提取的这笔钱本可以在公积金账户里赚取利息。关于你能使用多少公积金、以及卖房时你实际上要”还给自己”的公积金累计利息（accrued interest），都有相应规则。这些规则和利率由中央公积金局（CPF Board）设定，并会随时间变动，因此在你打算依靠公积金支付大部分还款之前，请先在公积金局网站上阅读当前的详细规定。要用公积金、现金还是两者搭配，是一个应当结合你自身情况认真审视的个人决定。
算清你能轻松负担多少还款的步骤
在你做出承诺之前，先走一遍简单而诚实的流程：
- 厘清你真实的每月预算。列出到手收入和现有承诺，这样你就知道在不影响日常生活的前提下，供款可以是多少。
- 了解借贷上限。你能借多少，受总偿债比率（TDSR）等框架的约束，某些购房情形下还受房贷偿还比率（MSR）约束。这些由金融管理局（MAS）和建屋发展局（HDB）设定，比例会变动，因此请核实当前数字，而不要凭猜测。
- 取得原则性的数字。向建屋发展局（HDB）或银行索取一个基于当前利率的指示性贷款额和供款额。
- 做压力测试。问问自己：如果利率更高，这笔供款会是什么感觉，因为浮动利率配套是会变动的。
- 为其他费用留出预算。印花税（stamp duty）、律师费、估价（valuation）和装修都需要现金。别让贷款吞掉你手上的每一块钱。
- 在重大决定上寻求专业意见。在 CEA 注册的房产经纪（CEA-registered agent）可以在房产方面帮上忙，持牌房贷顾问或你的银行可以为你讲解各种贷款配套。至于法律步骤，请聘请律师或产权转让师（conveyancer）。
长期把还款控制在可掌握的范围内
贷款一旦开始运作，几个习惯能让它保持健康。在任何锁定期结束之前，检视你的配套，因为当你的情况改变时，再融资（refinancing）或重新定价（repricing）也许更适合你。保留一笔现金缓冲，这样一次加息或一个手头紧的月份不至于让你乱了阵脚。如果你有一笔额外资金进账，请在部分提前还款与其他优先事项之间权衡，并先查清是否有任何罚金适用。
最重要的是，要记住房贷是一段长期关系，而不是一次性的决定。利率、规则以及你自己的人生，都会随年月变化，因此不时回头看看这些数字，头脑清醒地做出调整。
本文为一般资讯，并非财务或法律建议。关于利率、上限、资格和津贴，请始终以建屋发展局（HDB）、中央公积金局（CPF Board）、税务局（IRAS）、金融管理局（MAS）和你的银行为准，并就你的自身情况咨询持牌专业人士。
延伸阅读
想更深入了解，可阅读我们关于固定利率与浮动利率房贷的指南，选择一个符合你风险承受度的配套。接着看看在总偿债比率（TDSR）与房贷偿还比率（MSR）下你能借多少，并在大量依靠公积金还款之前，先了解公积金累计利息与你的住房。