在组屋区开店，等于把生意开到了居民家门口。邻里中心、组屋楼下店铺以及组屋底层的店屋排，都能吸引居民带来的稳定人流，而且租金通常被认为比黄金地段的商场更可负担。不过，如果你正在找组屋店铺出租，就会发现这里的流程与在私人商场或办公楼租单位并不一样。
本指南介绍组屋商业租赁如何运作，从招标、核准行业到分租规定，以及向建屋发展局（HDB）租铺与向组屋区内的私人业主租铺有何不同。内容仅为一般性信息，不构成法律建议。在做出承诺之前，请向建屋局确认最新条款。
在组屋区租店铺的两种途径
组屋区里的店铺并不都是向建屋局租的。主要有两种途径：
- 直接向建屋局租。建屋局拥有并出租许多商业单位，包括店铺、咖啡店（eating house）及其他场所。这些单位通常通过招标向公众推出，建屋局就是你的房东。
- 向私人业主租。多年来，许多组屋店铺已出售给原租户或其他买家。这些业主可以把单位出租给商家。你常会在房地产网站上或通过中介看到这类房源。
两种途径有一个重要的共同点：单位只能用于建屋局批准的行业。即使你的房东是私人业主，建屋局关于店铺用途的规定依然适用。
| 因素 | 向建屋局租 | 向私人业主租 |
|---|---|---|
| 如何取得单位 | 通常通过招标，在截止日期前提交投标 | 直接洽谈或通过中介 |
| 租金由谁决定 | 你的投标价，续约时按市场水平检讨 | 由你和业主商定 |
| 核准行业 | 在招标文件和租约中列明 | 仍受建屋局对该单位的核准用途约束 |
| 租赁条款 | 建屋局的标准租赁协议 | 业主的租约，应符合建屋局规定 |
| 更改行业或分租 | 向建屋局申请批准 | 可能同时需要业主和建屋局批准 |
组屋店铺招标如何运作
建屋局会在其网站上公布可供出租的商业单位及招标详情。每个单位的信息通常包括位置、面积、允许经营的行业以及截标日期。要参与投标：
- 仔细阅读招标文件。文件列明核准行业、租期、条件以及投标的评审方式。
- 如有看铺安排，务必实地查看。检查单位状况、店面、送货通道以及附近的竞争情况。
- 算清楚自己能负担多少。你的投标价就是你每月要承担的租金。按生意能长期支撑的数字投标，而不是因为看中地段一时冲动。
- 按要求的格式在截止日期前提交。逾期或不完整的投标可能会被拒绝。
许多建屋局招标主要依据出价租金来决定，但也有部分会参考其他评审标准。招标文件会说明该单位采用的评审方法。如果中标，你会被要求签署租赁协议，并缴付文件中列明的押金及其他费用。
核准行业及其重要性
建屋局在规划每个邻里时，都会确保居民有均衡的日常服务组合，例如迷你超市、诊所、理发店、餐饮店和洗衣店。因此，每个单位都会附带一个核准行业或一份允许经营的行业清单。
这对你意味着：
- 你只能经营该单位核准的行业。举例来说，在核准为补习中心的单位里开珍珠奶茶店，就会违反租约。
- 更改行业需要建屋局许可。如果你的业务有所转型，请在做出改变之前向建屋局申请。批准并非自动，会视该区的行业组合等因素而定。
- 其他执照另行申请。建屋局批准你使用单位，并不能代替其他机构的执照。例如，餐饮业务需要向新加坡食品局（SFA）申请相关执照，有些行业还需要警方或国家环境局（NEA）等机构的批准。
- 装修也需要批准。招牌、隔断、排气系统或水管等工程，通常需要在动工前取得建屋局批准。
签署任何文件之前，请确认你计划经营的业务符合单位的核准行业，并且能够取得所需的每一张执照。
租赁条款、续约与费用
建屋局的商业租约有固定租期，具体在协议中列明。租期届满时，建屋局可能会提供续约，续约租金通常会参照当时的市场租金进行检讨。如果该区变得更受欢迎，租金可能会上涨。
除了月租，还需要预算以下费用：
- 招标或租赁文件中列明的保证金
- 租赁协议的印花税，须缴付给国内税务局（IRAS）
- 装修和室内布置费用，以及退租时的复原费用
- 水电费、杂费（conservancy charges）或服务费（如适用）
- 店铺、存货及公共责任保险
- 其他机构针对你所经营行业收取的执照费
建屋局、国内税务局和各发证机构都有各自的收费标准，并可能调整。请向各机构查询最新数字，不要依赖旧的房源信息或道听途说。
分租与共享店铺
许多店铺租户希望共享空间来节省成本，例如把一个角落租给卖手机配件的商家，或让其他行业使用部分单位。建屋局对此管控严格。
- 分租需要建屋局批准。未经书面许可，不得分租向建屋局所租店铺的任何部分。未经授权的分租可能招致罚款或被终止租约。
- 分租户的行业也必须获准。是否批准，取决于新增行业是否适合该单位和所在邻里。
- 你仍须负责。作为主租户，店铺如何使用由你向建屋局负责。
- 私人业主同样要遵守建屋局规定。如果你向私人业主租铺，请确认任何分租安排既符合业主的租约，也符合建屋局的要求。
如果你向私人业主租铺，请业主或中介以书面形式确认单位的核准用途，有任何疑问直接向建屋局核实。
组屋店铺适合你的生意吗？
组屋店铺适合依赖本地熟客的生意：邻里餐饮店、迷你超市、理发店、补习中心、诊所、洗衣店、印刷店和维修店。对于需要商场人流的目的地型零售，或建屋局在该地点不允许的行业，则不太合适。
在投标或签约之前，问问自己：
- 附近居民真的需要你卖的东西吗？
- 邻里中心里已经有多少家同类店铺？
- 如果头几个月生意清淡，你还撑得住租金吗？
- 你是否已核实所经营行业需要的每一项执照和批准？
如果你也在比较私人商场和办公楼，我们的新加坡办公室及店铺租赁指南介绍了这些选择。准备开展特定行业的业主，或许会觉得如何在新加坡开印刷店这篇指南有用；如果开业时机对你的顾客很重要，也可参阅我们关于农历七月开业的说明。
只要你了解招标流程、在核准行业范围内经营，并在分租或做出任何改动前取得批准，组屋店铺出租单位可以成为邻里生意的理想据点。建屋局的商业产业页面是查询最新招标和规定的权威来源。
常见问题
组屋店铺可以随便做什么生意吗？ 不可以，每个单位都有核准的行业或允许的行业清单，你只能经营这些行业。更改行业须获得建屋发展局许可，并非自动批准。即使是私人业主在组屋区内的店铺，也受建屋发展局核准用途的约束。
竞标组屋店铺时，租金应该出多少？ 出价要以生意在淡季也负担得起为准，因为你的标价就是每月的租金承诺。租金之外的开销也要算进去，例如押金、装修和各种执照。请仔细阅读招标文件，因为各单位的评审方式不同。
可以把组屋店铺的一部分转租给别的生意吗？ 没有建屋发展局的书面批准，不可以。擅自转租可能被罚款或终止租约，而且转租对象的行业也必须适合该单位。身为主租户，你仍须向建屋发展局负责。
租下组屋店铺之外，还需要别的执照吗？ 很多情况下需要。建屋发展局批准你使用单位，并不能取代其他机构的执照。例如食品生意须向新加坡食品局申请执照，有些行业还需要国家环境局或警方的批准。
组屋店铺租约期满后，租金会怎样？ 建屋发展局可能提供续租，租金通常参照当时市场租金重新检讨，所以热门地区可能调涨。如果搬走，要预留还原店铺的费用。最新条款请查看租约和建屋发展局的商业物业网页。
官方资料： 建屋发展局（HDB）
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