你看了一套房子，很喜欢，也告诉中介你想租。在看到完整的租约之前，你通常会被要求签一份简短的文件并付一笔钱。这份文件就是意向书（letter of intent，简称 LOI），这笔钱则是诚意金（good faith deposit）。对新来者而言，这一步很容易草草了事，因为它感觉只是走个形式。其实不然。
在新加坡租房，意向书是敲定租约主要条款的环节。一旦签了字、付了钱，再想修改条款就难得多，而中途退出可能会让你损失诚意金。本指南介绍意向书是什么、应该包含哪些内容、诚意金通常如何处理，以及签字前要核实什么。本文仅为一般信息，并非法律建议。
什么是意向书，为什么它先签
在新加坡的私宅和组屋（HDB flat）租赁市场，意向书是租客向房东提出的一份简短书面要约，列明主要商业条款：租金、租期、起租日、押金以及任何特别要求。房东接受并签字后，双方就算原则上谈妥了这笔交易。随后，中介或房东会根据这些条款拟定完整的租赁协议（tenancy agreement，TA）。
之所以有意向书，是因为热门地段的房子往往很快就被租走。意向书让房东可以比较放心地把房子撤出市场，也让你对看房和议价时得到的承诺有书面记录。
意向书通常很短，但法庭和中介都会认真对待。视乎措辞，其中部分内容可能具有约束力。如果不确定某条款的意思，请在签字前问清楚，或请律师过目。
意向书应包含哪些内容
好的意向书要写得具体。凡是口头谈过、而你又在意的事项，都应写进去。常见内容包括：
- 房产地址和单位号码，例如 #08-15 单位，以及租的是整套单位还是一个房间。
- 月租金，以及是否包括水电费、网络、维护费或服务费。
- 租期，例如一年或两年，以及起租日期。
- 租约的保证金金额，以及现在支付的诚意金金额。
- 外交条款（diplomatic clause），通常允许租客在住满最短期限后，若被调离新加坡或失去工作，可提前通知并提前终止租约。具体条款可协商。
- 维修与保养，包括小型维修和冷气机保养由谁付费。
- 入住前需修理或添置的物品，例如更换床垫、重新油漆或加装窗帘。
- 家具配备程度，并注明租赁协议将附上物品清单。
- 居住人数，包括有几个人入住，以及是否允许养宠物。
- 附加条件，例如「以房东获得建屋发展局（HDB）批准为前提」或「以我的工作准证获批为前提」。
如果意向书里漏写了某项内容，就假设房东日后不会同意。
诚意金如何运作
诚意金有时也称为订金（booking deposit），在签署意向书时支付。按照一般市场惯例，一年租约的诚意金通常是一个月租金，但金额可以协商，并非法律规定。
诚意金通常的去向：
- 如果房东接受、你也签了租赁协议，诚意金一般会转为保证金的一部分，你再补足余额。
- 如果房东拒绝你的要约，诚意金应全额退还。
- 如果房东接受后你反悔，许多意向书规定诚意金会被没收。这是你需要了解的主要风险。
- 如果房东接受后反悔，意向书应注明诚意金会退还，有些意向书还会包括赔偿。
一定要拿书面收据。请通过银行转账或开给房东的支票付款，不要付现金，以便留下记录。如果是付到中介公司的账户，请确保意向书写明这一点。
关于租约结束时保证金如何处理，请参阅我们的新来者租房押金与纠纷指南。
意向书与租赁协议的比较
了解两份文件各自的作用会很有帮助。
| 要点 | 意向书 | 租赁协议 |
|---|---|---|
| 签署时间 | 看房和议价之后、签租赁协议之前 | 意向书获接受之后、入住前或入住当天 |
| 篇幅与详细程度 | 简短，只涵盖主要条款 | 完整合约，包含所有条款和物品清单 |
| 支付款项 | 诚意金 | 保证金余额和第一个月租金 |
| 印花税 | 通常不需盖印花 | 须向国内税务局（IRAS）缴付印花税，一般由租客支付 |
| 主要风险 | 反悔时损失诚意金 | 须受整个租期约束 |
租赁协议的内容应与意向书一致。收到租赁协议草稿时，请逐条对照两份文件。如果条款有变，请在签字前提出。
签字付款前要做的核查
新来者有时会成为租房骗局的目标，这些骗局常通过网上房源进行。以下几项核查可以降低风险：
- 核实中介身份。新加坡的房地产中介必须在房地产代理理事会（CEA）注册。可在 CEA 公共名册上搜索中介的姓名或注册号码。
- 确认房东是业主。要求查看产权证明。中介可以通过新加坡土地管理局（SLA）查册，你可以问问是否已经查过。
- 如果是组屋，请确认屋主获准出租整套组屋或房间。建屋发展局对分租有资格和审批规定，不合规的租赁可能会被终止。请在 HDB 网站上查阅最新规定。
- 与你的准证相符。如果你持有工作准证或家属准证（Dependant’s Pass），请确保起租日期和租期与准证有效期相符。如果准证尚未签发，请加上「以准证获批为前提」的条件。
- 没看房绝不付钱。如果有人要求你为一套你没有亲自看过、或没有在中介在场下通过实时视频看过的房子付订金，请务必提高警惕。
- 细读没收条款。弄清楚在什么情况下会损失诚意金。
在意向书阶段议价
意向书阶段是你议价的最好时机，因为房东还没有对任何人作出承诺。可以合理提出的要求包括：
- 以较长租期换取稍低的租金。
- 房东在入住前修好具体的问题。
- 为每次小型维修设定你需支付的上限，超出部分由房东承担。
- 如果你的工作可能调往海外，加入外交条款。
- 以书面形式允许养宠物。
态度要礼貌、要求要实际。在房源紧俏的市场里，房东可能会选择要求较少的租客。想清楚什么对你真正重要，把重点放在那里。
如果出了问题
如果房东拖延签租赁协议、更改条款，或拒绝退还你认为应退的诚意金，首先请以书面形式向中介和房东提出你的关切，并引用意向书的内容。保留所有信息和收据。如果无法解决，小额索偿庭（Small Claims Tribunals）处理许多租房押金纠纷；请在国家法院（State Courts）网站上查阅资格规定和索偿上限。如涉及中介操守问题，可以联系 CEA。
延伸阅读：新加坡新来者租房押金与纠纷 · 如何拿回租房押金 · 房东租房押金指南
常见问题
签了租房意向书之后还能反悔吗？ 可以，但可能会损失诚意订金。许多意向书写明，房东接受后若你撤回，订金将被没收，而且视措辞而定，意向书的部分内容可能具约束力。签字前请仔细看清没收条款。
诚意订金应该付多少？ 金额可以商量，并非法律规定。市场上常见的做法是一年租约付一个月租金。不管金额多少，都要写进意向书，以银行转账或支票支付，并索取书面收据。
租约的印花税由谁来付？ 租约的印花税须缴付给国内税务局，通常由租客承担。意向书本身一般不需盖印花税。事前先说好由谁支付，并到国内税务局网站查看最新的印花税规定。
付订金前，怎样确认房屋中介是真的？ 新加坡的房地产中介必须在房地产中介业理事会（CEA）注册。可在 CEA 公共登记册上搜索中介的姓名或注册号码，没有亲自看过房或通过视频直播看房，千万别付订金。
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