样板房（showflat）就是设计来让你一见倾心的。它由专业人士精心布置、打光和陈设，他们的工作就是把新家展示得最具吸引力。这本身无可厚非，但也意味着「样板房与实际单位」之间的落差，是新盘买家最常见的失望来源之一。你最终拿到的房子，在面积、饰面和感觉上都可能与展示单位不同。本指南将说明这些差异从何而来，更实用的是，告诉你究竟该检查什么，好让你的预期与现实相符。这只是一般信息，并非财务或法律建议，请向发展商和你的律师确认细节。
为什么样板房不是你将得到的家
展示单位是一种营销工具，明白了这一点，就能重新看待你在里面看到的一切。发展商建造样板房是为了传达一种生活方式，而几种常见手法会让空间显得比交付的房子更大、更豪华。
- 家具往往按比例缩小。较小的床、纤细的沙发和紧凑的餐桌椅，会让房间显得比放上你自己全尺寸家具后更宽敞。
- 墙体可能被省略或仅作标示。有些样板房省去非承重墙，或用矮隔断、地上的虚线来表示，于是当实际单位其实有一堵实墙和一道门时，卧室看起来却是开放的。
- 灯光和镜子经过布置。明亮、多层次的灯光和大面积镜子，会以日常生活难以复制的方式放大并温暖空间。
- 展示的饰面可能是升级配置。陈列的地板、配件、衣柜和电器，未必是标准单位所包含的。许多是选购升级项，或仅供示意。
这些做法未必就是不诚实，但确实意味着你不能把样板房当作准确的预览。请把它当作灵感，然后对照文件核实一切。
看户型图，而不是看家具
最可靠的单一文件是户型图（floor plan），而不是你对展示单位的记忆。户型图按比例绘制，告诉你实际买的是什么。向销售团队索取你所选单位的具体户型图，并仔细研究。
- 核实实际建筑面积及其测量方式，包括阳台、冷气机搁板或挑空空间是否计入所标示的面积。纸面上一个很大的数字，可能包含你无法摆放家具的空间。
- 留意每一堵墙、每一根柱子和门的开合方向。房间内的结构柱以及门的开启方向，会以精致样板房所掩盖的方式蚕食可用空间。
- 对照你真正拥有的家具，描画每个房间的布局。用户型图的比例，而非展示厅的小道具，标出你的床、衣柜和沙发会放在哪里。
- 留意天花板高度和任何假天花（bulkhead）。为管道和风管而做的下沉式天花，会影响房间给人的感觉。
- 确认朝向和景观，因为样板房所暗示的视野和采光，未必与你具体的座向和楼层相符。
当你脑海中的家具与按比例的户型图不一致时，请相信户型图。
样板房与实际单位一览
这些差异可归入几个可预见的类别。下表总结了展示厅中容易被理想化的部分，以及应改为依据的东西。请把它当作一般提示，因为每个项目、每个单位都不同。
| 你在样板房看到的 | 需核实的实际情况 | 到哪里核实 |
|---|---|---|
| 宽敞、开放的房间 | 真实的房间尺寸和墙体 | 按比例的户型图 |
| 高档地板和配件 | 你单位的标准饰面 | 规格清单 |
| 纤细、缩小的家具 | 你自己的家具是否放得下 | 对照户型图测量 |
| 明亮、多层次的灯光 | 实际的窗户和景观 | 单位座向和朝向 |
| 完美无瑕的表面 | 交房时的真实状况 | 验房查缺 |
把它当作一份核对清单，看看展示厅与交付房屋最常在哪些地方产生分歧，并就每一点向发展商确认，切勿想当然。
饰面和规格并非承诺
展示什么与交付什么，由规格（specifications，有时称为饰面清单schedule of finishes）决定，而非由样板房的布置决定。这份文件列出发展商承诺提供的材料、品牌（或同等品）和配件。
这里有两点很重要：
- 品牌可能被替换。规格常常写明某个指定品牌「或同等品」，这允许发展商提供可比的替代品。请阅读这一条款，并询问它在实际操作中意味着什么。
- 展示的升级项默认不包含在内。如果你喜欢样板房里某套衣柜系统或厨房电器，请以书面形式确认它是标准配置、需付费的选购升级，还是纯粹用于展示。
请保留规格文件，并在交房时对照你实际收到的东西。如果交付的某样东西未达到规格中承诺的水平，请向发展商提出，若未能解决则寻求法律意见。本文无法告诉你你的合同权利；产权转让律师可以。
交房时检查实际单位
差异变得真实的时刻，是在交房（handover）时——发展商通知你单位已就绪，并交付钥匙供你验收。这是你有条不紊地对照承诺检查交付房屋的机会，通常还附带一段缺陷保修期（defects liability period），在此期间发展商有责任修复符合条件的缺陷。
请有条不紊地逐一检查整个单位：
- 带上户型图和规格清单，对照它们检查布局、尺寸和饰面。
- 测试一切能动或能运作的东西，包括水龙头、排水、窗户、门、门锁、电源插座、灯具以及所配备的任何电器。
- 在良好日光下仔细检查表面，查看有无裂缝、缺口、铺贴不平、污渍、刮痕和油漆瑕疵。
- 检查有无渗漏问题，放水、冲厕以查看是否漏水，并留意任何潮湿斑块。
- 记录每一处缺陷，拍照并列出书面清单，在规定期限内提交给发展商。
- 跟进修复情况，在你满意之前，对修好的项目重新验收。
如果你不确定该看什么，有些买家会聘请专业的验房查缺服务。无论如何，都不要草率签收；文件和时限都很重要。
签约前应确认什么
在你决定购买新盘之前，请把这些落实清楚：
- 你所选单位的按比例户型图，对照真实家具研究过。
- 完整的规格清单，包括任何「或同等品」条款。
- 样板房的哪些配置属于标准，哪些是付费升级或仅供展示。
- 交房和缺陷处理流程，包括时限，向发展商问清楚。
- 专业支持，聘请一位CEA注册的经纪和一位产权转让律师来审阅文件。
延伸阅读
你在展示单位中发现的差异，会直接反映到你所签的合同里，因此接下来请阅读我们关于私宅买卖协议（SPA）的指南。如果你正在把新盘与转售房作比较，我们关于分层地契与集群住宅和新加坡无电梯公寓的解读，会展示截然不同的住宅如何处理空间与饰面。