如果你在新加坡拥有一套房子，你会在房产税单上看到「年值」（annual value）这个词，而且它如今决定的已不只是那张税单。你房产的年值是由新加坡税务局（Inland Revenue Authority of Singapore，IRAS）设定的一个数字，它悄悄影响着你要缴多少房产税，以及你是否符合某些政府援助计划的资格。然而许多业主根本不知道这个数字从何而来，或者当它看起来不对时该怎么办。
本文用通俗的话说明年值是什么、如何算出、为何重要。本文为一般资讯，非税务建议，并刻意避免引用当前的费率或门槛，因为这些会定期检讨。凡是影响你税务或资格的事项，请向税务局核实当前情况。
年值到底是什么意思
房产的年值（AV），简单说，就是这套房子若出租、在不含家具、陈设和维护费的情况下，一年预计能收到的租金。它是一个名义数字。无论你实际上是把房子出租、自己住，还是空置，都不影响；税务局都会根据这套房子合理能租到的价格给它定一个年值。
有两点常让人搞混：
- 它不是你买房的价格。 年值关乎的是出租潜力，而不是买入价或房子当前的市场价值。一套房子买入时可能非常值钱，年值却小得多。
- 它不是你实际收的租金。 即使你把房子租出去，年值也是税务局自己对市场租金的估算，未必等于你租约里写明的确切租金。
由于年值跟随租赁市场，它会随着区内租金的变化而上下浮动。税务局会检讨年值并可能加以修订，这就是为什么即使你对房子什么都没动，你的房产税也可能逐年变化。
税务局如何算出年值
税务局通过查看区内可比房产实际收到的租金来确定年值。大致而言，这个过程会考虑以下因素：
- 附近同类房产（同一或可比的楼盘）的市场租金。
- 你房产的面积、类型和格局，例如三房式组屋与五房式组屋，或公寓单位与有地住宅。
- 房产的地段和总体状况。
对于确实出租的房产，实际租金给了税务局一个有力的参考点，但年值仍是以当下的市场租金为基础，而非简单照抄你的租约。对于自住和空置的房子，税务局会通过与类似出租房产比较，来估算这套房子能租到多少。由于评估依赖租金证据，凡是推高你街区租金的因素，例如新的地铁站或改善后的配套设施，最终都可能传导为更高的年值。我们关于哪些因素影响房产价值和买地铁沿线的房的指南，从买家角度探讨了同样这些力量。
你不需要自己计算年值。税务局会设定并通知你，它会显示在你的房产税通知书上。
年值为何对你重要
年值不只是一个官僚式的标签。它对你的钱包和你能否享有某些计划有着实实在在的影响。
房产税。 这是最主要的一点。你的房产税是通过对你的年值套用税率算出来的。新加坡对自住房和非自住房（如出租或空置的房子）采用不同的税率结构，自住业主通常税负较轻。税率是分档的，因此较高的年值可能把你房产的一部分推入更高的税档。由于年值和税率都可能被修订，你每年的税单并非固定不变。这是一项持续的拥屋成本，应与我们在养房的持有成本一文中列出的其他成本一起纳入规划。
政府计划的资格。 多年来，政府越来越多地把年值用作评定援助资格的一种方式，因为它大致能反映一个人所住房子的类型。各种回扣、补贴和援助措施都曾以年值档位来决定谁符合资格。这意味着你房子的年值影响的不只是税务，这也是你该了解自己那个数字的又一个理由。
下表总结了同一套房产会如何被区别对待。表中各项仅为一般示例，并非当前的费率或门槛。
| 因素 | 自住房 | 非自住房 |
|---|---|---|
| 谁住在里面 | 你和你的家人 | 租客，或空置 |
| 房产税待遇 | 较低的优惠税率结构 | 较高的税率结构 |
| 计税基础 | 同一个年值数字 | 同一个年值数字 |
| 年值较高的影响 | 税单更大，可能跨入更高税档 | 税单更大，可能跨入更高税档 |
| 计划资格 | 可能按年值档位评定 | 若非自住房通常不适用 |
要享有自住业主的优惠待遇，你通常需要向税务局申请并实际居住在该房产中。别以为它会自动适用。
如果你的年值看起来不对该怎么办
由于年值牵动实实在在的成本，当你的税务通知书寄到时，值得看一看。如果你认为你的年值过高，也许是因为你所在区域的租金已经走软，或评估未能反映你房产的实际情况，你有权在规定的期限内向税务局提出异议。异议需要有理有据，最好有证据支持，例如可比单位近期的租金，而不只是想少缴一点的愿望。
几个实用习惯：
- 每年查看通知书。 留意你的年值是否被修订、修订了多少。
- 保留租金证据。 如果你把房子租出去，保留好你的租约。如果你要提出异议，收集附近真正可比单位的租金。
- 留意截止日期。 异议必须在税务局规定的期限内提出。别拖着不办。
- 更新你的状态。 如果你搬进、搬出，或把房子租出去，要告知税务局，因为这会改变适用哪种税务待遇。
凡是涉及数字、上诉或你具体税务状况的事项，请直接与税务局打交道，或聘请税务顾问。本文仅为一般资讯，非税务、法律或财务建议。年值、房产税税率、税档和计划门槛均由当局设定并随时间变动，因此在你依赖这些数字之前，务必向税务局核实当前的数字和规定。