在新加坡，大多数住宅并非永久拥有。组屋（HDB）和许多私人共管公寓都建在屋契之上，常见的是九十九年，而这个时钟一直在走。随着年头过去，屋契越来越短，房子在账面上也越来越不值钱。这种缓慢的下滑就是人们所说的屋契折旧（lease decay），而理解屋契折旧与房产价值之间的关系，是买家、业主或卖家能学到的最重要的事情之一。本指南讲解它的运作方式以及你该思考什么，同时不会假装能预测任何具体价格。
首先是照例但重要的提醒。本文为面向新加坡业主的一般资讯，并非财务、法律、税务或投资建议。房产有涨也有跌，过往走势不代表未来，没有任何文章能告诉你某套房子是不是值得买。行动前请务必就你自身情况获取专业建议，并向官方机构核实最新规定。
屋契折旧到底是什么意思
屋契（leasehold）房产赋予你在固定年限内使用并拥有该住宅的权利，年限届满后屋契到期，房产通常归还给土地拥有者——对大多数组屋而言就是国家。一套全新组屋的屋契可能从九十九年起算。三十年后，大约还剩七十年；再过几十年，就少得多了。
屋契折旧就是随着剩余屋契缩短而往往出现的价值逐渐流失。在最初的几十年里，这种影响通常较轻，因为买家仍看到前面还有很长的路。当屋契越走越低，影响通常会更明显，因为较短的屋契限制了未来买家如何为房子融资和使用，也限制了这套房子还能提供多少年的居住或出租。关于这段旅程终点的更完整介绍，参见我们关于组屋屋契到期会怎样的指南。
需要强调的是，折旧并不是一套对每套组屋都同等适用、公开发布的固定公式。地段、状况、屋区的需求以及更广泛的市场状况，都会与屋契相互作用。两套剩余屋契相同的组屋，表现可能大不相同。
为什么较短的屋契会拉低价值
有几股力量共同作用，把屋契折旧和房产价值联系起来。理解它们有助于你明白这种影响并非只是迷信。
- 可用年限更少。房子一部分是居住之所，对某些人而言也一部分是出租之用。较短的屋契能提供的这些年头就更少，因此理性的买家愿意付的价钱也更低。
- 融资变紧。贷款以及动用公积金（CPF）买房，都会受到剩余屋契多少的影响，尤其是相对于买家年龄而言。随着剩余屋契缩短，买家能借的可能更少、能用的公积金也可能更少，这就缩小了付得起高价的买家群体。我们关于用公积金供月供的指南解释了屋契为何在此重要。
- 买家群体更小。年轻买家往往想要更长的屋契，好让它伴随一生并能传给后代。年长买家受此约束较少，但人数更少。较短的屋契会缩小真正有意向的人群。
- 终点越来越逼近。随着到期临近，买家会越来越把屋契届满时房产在无补偿情况下归还国家这一点计入价格。
这些都不意味着老旧组屋就是差房子。地段好、屋契较短的组屋，对合适的家庭来说可以住得舒适、负担得起，也完全合情合理。关键是买的时候要睁大眼睛。
屋契与价值如何随时间相互作用
下表是一个简化、示意性的勾勒，说明买家在一套屋契组屋老化时通常会怎么看待它。表中的数字并非真实的百分比或规则，只是用来展示大致走向的方式。切勿把其中任何内容当作估值。
| 剩余屋契（示意） | 买家通常怎么看 | 融资与公积金考量 |
|---|---|---|
| 较长，屋契大部分完好 | 前路充裕，折旧感觉遥远 | 通常融资与公积金弹性最大 |
| 屋契过半左右 | 尚且舒适，但已注意到时钟 | 对多数人仍可行，留意买家年龄 |
| 较短，已明显过半 | 预期有折价，买家群体更小 | 贷款与公积金上限可能开始受限，尤其对年长买家 |
| 很短，接近到期 | 主要按即时使用来定价 | 融资与公积金动用可能受到大幅限制 |
由于贷款和公积金动用的实际规定由金管局（MAS）、公积金局（CPF Board）和建屋局制定，并会随时间修订，请务必按你自己的年龄和情况核实当前情形，而不要想当然。要更全面地了解其中的各种力量，我们关于影响房产价值的因素的指南是很好的下一篇阅读。
如果你打算买房，这意味着什么
如果你在考虑一套较老的屋契住宅，屋契折旧应当影响你的思路，但不必因此把你吓退。
- 让屋契契合你的计划。如果你打算长住并传给后代，较长的屋契就更重要。如果你想要一套在特定时期内负担得起的住宅，较短的屋契可能适合你，也更便宜。
- 尽早核实融资。向银行或受金管局监管的顾问了解剩余屋契如何影响你的贷款，并向公积金局核实按你的年龄和屋契你能动用多少公积金。在你下定决心之前就做这件事，而不是之后。
- 不要为你正在失去的屋契多付钱。较短的屋契理应反映在价格里。我们关于如何避免买贵的指南能帮你核对要价是否合理。
- 诚实权衡取舍。位于成熟、交通便利屋区的短屋契组屋，可能比远离你所需地点的长屋契住宅更适合你。舒适与地段也是实实在在的价值。
如果你已拥有或正打算卖房，这意味着什么
如果你已经拥有一套老化的组屋，屋契折旧是规划的理由，而不是恐慌的理由。趁屋契较长时较早卖出，通常能触及更广的买家群体，但把卖房时机踩准市场是不确定的，也从无保证。有些业主选择留下来，单纯享受这个家，这也是完全正当的选择。
你可能还会听说针对非常老旧组屋的重建计划，作为一种可能的未来。这些计划确实存在，但都是选择性的、从不承诺，因此单纯寄望于被选中而去买或持有一套组屋，是不明智的。我们关于SERS以及VERS与老旧屋契的指南解释了这些计划是什么、不是什么。像家居改进计划这样的项目可以让组屋焕然一新，但它们并不会延长屋契或逆转折旧。
获取正确的建议
屋契折旧处在房产、金融、税务与法律的交汇点，这正是你应当依靠恰当来源而非猜测的原因。建屋局管理组屋屋契、资格以及屋契到期时的处置。公积金局规定在给定剩余屋契下公积金如何动用。金管局塑造贷方遵循的贷款规则。市区重建局（URA）掌握私宅与市场数据。税务局处理一切与税相关的事务，而产权转易律师是处理法律与产权问题的合适人选。
请把本文当作理解这个概念的方式，而不是对任何特定房产的估值或买入、持有、卖出建议。当前的规定与数字会变，因此请向官方机构核实，并在做决定前就你自身情况向合适的持牌专业人士获取建议。