对大多数新加坡人来说，买房是一生中最大的一笔开销，而公积金（CPF）通常是支付房款的一部分。要理解新加坡的公积金购房，就要清楚你的普通账户（OA）能支付和不能支付哪些费用、在公积金被锁定在房产期间悄悄累积的利息，以及决定你能动用多少公积金的各种限额。本文用通俗的语言解释其中的运作机制，帮助你在充分了解的情况下做规划。这里的一切都是一般性信息，并非理财建议；相关规则、顶限和限额时有变动，因此请向公积金局（CPF Board）和建屋发展局（HDB）核实最新细节，并在决定前结合自身情况考虑。
买房时公积金能支付什么
你公积金普通账户（OA）中的存款，正是公积金里用于（除其他用途外）支持住房的那部分。总体而言，OA存款可以用来买房，而不必闲置到退休时才动用。人们通常用OA来支付组屋或私宅的首付、偿还每月的房贷分期，以及支付某些相关费用，如印花税和律师费或产权转让费用。这也是为什么许多家庭每月为房贷支付的现金很少甚至为零；款项直接从公积金中扣除。
公积金能支付哪些费用、比例如何、在什么条件下支付，取决于房产类型、贷款类型，以及公积金局和建屋发展局制定并不时更新的规则。与其自行假设，不如在做出承诺前向公积金局和建屋发展局核实最新条款，因为用建屋局贷款购买的组屋、用银行贷款购买的组屋，以及私宅之间的细节各不相同。
你必须偿还的累积利息
这是许多买家忽略、却至关重要的一部分。当你动用公积金存款买房时，这笔钱就不再赚取它留在OA中本可获得的利息。为了保障你的退休储蓄，公积金规定，当你日后卖出房产时，必须把你提取的本金以及这笔钱本应累积的利息一并退还到你自己的公积金账户。这就是所谓的公积金累积利息（accrued interest）。
关键在于，累积利息既不是罚款，也不会凭空消失。它会回到你自己的公积金账户，继续为你的退休储蓄提供支持。但这确实意味着，卖房后你实际拿到手的现金，可能比表面上的成交价要少，因为其中一部分要先退还给公积金。你持有房产的时间越长、动用的公积金越多，累积利息通过复利增长得就越大。你可以在公积金局网站上查到自己累积的金额，在任何卖房、换房或换小房子的决定中，都应把它当作一个实实在在的数字来对待。
决定你能动用多少公积金的限额
公积金不会让你把无限量的存款投入单一房产，正是因为它还必须为你的退休和医疗提供资金。这里常会提到两个概念，两者都最好从大致的层面来理解。
- 估值顶限（Valuation Limit）大致与你购买时房产的价值或价格相关，作为可动用多少公积金购买该房产的参考基准。
- 提取顶限（Withdrawal Limit）是可能适用的进一步上限，尤其针对用银行贷款购买的房产；超过这一上限后，除非满足某些退休条件，否则公积金的使用可能受到限制。
这些限额的确切计算方式、所涉及的百分比，以及何时适用，都由公积金局制定，并可能变动。不要凭随手看到的一个数字下判断。请就你具体的房产和贷款类型，直接向公积金局核实当前的估值顶限和提取顶限规则，因为搞错这一点会影响你如何为贷款后期的年份筹资。
组屋与私宅的区别
公积金既可用于组屋，也可用于私人住宅，但相关规则和贷款选择有所不同。若是用建屋局房贷购买的组屋，整个流程与公积金和建屋局紧密结合，资格、收入条件和贷款条款都由建屋局管理。若是银行贷款，无论买的是组屋还是私宅，贷款都来自受金融管理局（MAS）监管的银行，公积金的使用要与银行自身的要求（如现金首付部分）并行考虑。
由于各种组合都会带来影响，明智的做法是针对你的情况确认三件事：公积金允许什么、若涉及组屋建屋局要求什么，以及若你选择银行贷款银行要求什么。下表概括了公积金用于住房通常的运作方式，以及你应自行核实的内容。
| 公积金购房用途 | 需了解和核实的内容 |
|---|---|
| 首付支持 | 公积金OA可以帮忙，但可能有一部分需用现金支付，尤其是银行贷款；请向公积金局和建屋局或银行核实 |
| 每月分期 | OA可以每月偿还贷款；查看你有多少公积金，以及它能否维持整个贷款期 |
| 印花税和律师费 | 公积金一般可支付某些费用；向公积金局核实哪些符合条件 |
| 卖房时的累积利息 | 卖房时，动用的本金加上累积利息会退回你的公积金；在公积金网站上查你的数字 |
| 估值顶限与提取顶限 | 对可动用公积金金额的上限；计算方式和门槛由公积金局制定 |
| 组屋与私宅 | 规则、贷款选择和条件各不相同；向建屋局和你的银行确认资格 |
为什么过度依赖公积金日后会让你付出代价
用公积金买房很方便，但过度依赖它会带来长期成本。你投入房产的每一元OA存款，都是不再为退休复利增长的一元钱，而你最终必须偿还的累积利息，正是对这一点的提醒。那些主要靠公积金勉强买下更大或更贵房子的买家，可能会在几十年后发现退休储蓄比预期的要少，尤其是当房产没有像期望的那样升值时。
更稳妥的做法，是把公积金看作若干资金来源之一，而不是一张空白支票。有些家庭会特意用现金支付一部分分期，以保留OA存款；把房产控制在自己舒适的预算之内，而不是买到资格上限；并思考这套房子如何契合自己的退休规划，而不是把两者割裂开来。没有唯一正确的答案，如何平衡取决于你的收入、年龄和目标，这也正是为什么值得在签下任何文件之前先把它理清楚。
理性规划你的购房
在动用公积金买房之前，做一点准备工作会大有帮助。调出你的公积金结单查看OA余额，利用公积金局的工具和现行规则来了解你能动用什么、有哪些限额适用，并把日后终将退回账户的累积利息考虑进去。当金额较大或取舍不明朗时，持牌理财顾问可以帮你在住房与退休之间权衡，而建屋局和公积金局始终是实际数字和资格规则的权威来源。做这个决定要慢慢来；房子是一项长期承诺，目标是选一套既支持你今天的生活、又不会在不知不觉中亏待三十年后的你的房子。
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要了解你的购房储蓄在整个公积金体系中处于什么位置，请阅读我们的新加坡公积金账户详解指南。而由于房子只是人生大额开销之一，我们的新加坡大额开销融资指南可以帮你在未来的重大决定中权衡公积金、贷款和现金。