人们想到卖房时，往往盯着成交价，想象着整笔钱都会落进自己的银行账户。可现实中，好几项成本要先从中扣掉，而其中最大的一项「成本」根本不是什么费用，而是回流到你自己公积金账户里的钱。在挂牌之前先弄懂卖房的全部成本（cost of selling home），能帮助你建立现实的预期，避免在成交时遇到不愉快的意外。
本文仅为一般资讯，不构成法律、财务或房产建议。每一宗买卖都不一样。请咨询你的银行、一位房产律师或产权转让师，以及一位 CEA 注册房产经纪，并在做任何决定之前核对最新的官方费率。
经纪佣金
大多数卖家会聘请房产经纪来推广房子、安排看房并进行议价。经纪通常按最终成交价的一个百分比来收取佣金，而具体费率是你与经纪之间约定的事，并非法律规定的固定数字。
一位好的经纪，可以通过触及更多买家、并处理文书与谈判，让这笔花费物有所值；但在你签署任何东西之前，仍应就费率和工作范围以书面形式清楚约定。由于佣金是成交价的一个百分比，它会随你房子的价值等比例上升，所以在你估算净收益时，要及早把它算进去。
律师费与产权转让费
卖房牵涉到一位律师或持牌产权转让师，由其处理合同、与买方一侧对接、办理公积金与按揭的解除，并确保产权干净地转移。这些法律费用是任何交易中必不可少的一部分，事先拿到一份清晰的报价是明智的，这样就不会有意外。
如果你还有未偿清的房贷，可能还需要办理赎回或解除按揭的步骤，而你的银行可能会根据你贷款的条款，有它自己的要求或收费。及早询问银行，针对你的具体情况都有哪些适用事项。
卖方印花税（若适用）
卖方印花税（SSD）是一种税，如果你在买入某住宅房产后、在规定的持有期内就将其出售，就可能需要缴纳。其用意在于抑制极短线的炒卖。如果你持有这套房子的时间已超过那个持有期，SSD 一般就完全不适用了。
由于持有期和税率都是由当局设定、且可能变动，请不要依赖旧的数字或经验法则。请向新加坡国内税务局（IRAS）或你的产权转让师核对当前的规定，尤其是当你买入不久、又打算比原计划更早卖出时。
连本带利退回的公积金
这是卖家最常忘记的一部分。如果你当初动用了公积金存款来帮助买房，那么在卖出时，你通常必须把提取的金额连同应计利息一起退回你的公积金账户——所谓应计利息，就是这笔钱如果一直留在公积金里本会赚到的利息。
关键在于，这并不是一种损失。这笔钱回到了你自己的公积金里，在那里继续为你未来的住房或退休增值。但它确实意味着，卖房后真正到达你银行账户的现金，可能远小于成交价所暗示的数目，因为很大一块正在悄悄回流到你的公积金。提前为此做好规划，能防止你在成交时受到惊吓，尤其是当你正指望这笔卖房款去支付你的下一套房子时。
一个假设性的示意
下表使用整数、编造的数字，纯粹是为了展示各部分是如何拼合在一起的。这些并非真实的费率、佣金或价格。你的实际数字会有所不同，所以请始终依据最新的官方信息和你自己拿到的报价来计算。
| 项目 | 假设金额 |
|---|---|
| 成交价 | 800,000 |
| 经纪佣金 | 16,000 |
| 律师费与产权转让费 | 3,000 |
| 卖方印花税（若在持有期内） | 0 |
| 连本带利退回的公积金 | 250,000 |
| 到你手中的现金（示意） | 531,000 |
看看公积金退款把最终数字挪动了多少。在这个编造的例子里，卖家拿到的现金远少于成交价所暗示的数目——尽管其实什么都没有真正「损失」，因为那笔退款的大部分，是他们自己的退休金回了家。在你签署任何东西之前，早早地用你自己的数字重做一遍这道演算。
不容忽视的其他成本
在这些大项之外，一些较小的花费也会累积起来。你可能要花钱做维修、重新粉刷、清洁，或做一些小小的布置，好把房子呈现得更好。如果你要搬家，还要为搬运工、以及任何你同时为两处住所付款的重叠期做预算。如果你卖房和买下一套房在时间上衔接得不够利落，你可能需要短期住处或过桥安排——这些你的银行可以为你解释。
挂牌前先规划
你能做的最聪明的事，就是在房子上市之前把每一项成本都盘算清楚。让你的经纪以书面形式给出佣金条款，拿到一份法律报价，向 IRAS 或你的产权转让师确认 SSD 是否适用于你，并索取你连本带利的公积金退款金额。只有到那时，你才会知道你可能的净收益——而这个数字，才是对你的下一步真正重要的那个数字。
结语
在新加坡卖房的真实成本，远不止成交价那么简单。经纪佣金、律师费、持有期内的任何卖方印花税，以及连本带利退回的公积金，都会左右你最终拿到手的数目。这些都不应该阻止你卖房，但提前把数字弄清楚，能把一场令人焦虑的意外，变成一个从容、周全的决定。在你投入之前，请向你的银行、一位房产律师或产权转让师、一位 CEA 注册经纪，以及最新的官方来源，逐一确认每一个数字。