新加坡讲普通话的房产经纪：如何寻找与考察

聘请一位你能自在沟通的、在新加坡讲普通话的房产经纪，是你初来乍到能做的最聪明的决定之一，因为房产恰恰是一个小误会最烧钱的地方。无论你是租第一套房，还是买房安家，那些文件、外国人置业的规定和谈判，节奏都很快，而且大多用英文进行。一位好的双语经纪，能把这一切从压力来源变成有人引导的过程。本文会讲清楚：你到底什么时候真的需要经纪、这个行业如何受监管、佣金大致怎么算，以及如何寻找并考察一位讲普通话的经纪——而不会给你指向任何特定的公司。

你到底什么时候需要经纪

你并不总是需要经纪，但在某些时候，经纪确实物有所值：

租房。大多数新人先租房，经纪能帮你筛选房源、安排看房、谈租约、审查租赁协议。租客有时会自己请经纪，有些情况下则由房东的经纪同时打理双方。无论哪种，都要清楚是谁在代表你。
买房。对外国人来说，买房最能体现经纪的价值，因为涉及置业规定、印花税，以及交易本身的巨大金额。买方经纪帮你物色房源、就价格给出建议，并与律师一起带你走完出价和成交的流程。
日后卖房。如果你买了房、日后又要卖，卖方经纪会为房产做推广，并打理看房和出价事宜。
你也可以直接交易。有些房东和卖家不通过经纪直接交易。这能省下佣金，但你也失去了专业指导；当规则和语言都陌生时，这样做风险更大。

这个行业如何受监管

新加坡的房产中介行业监管严格，这其实是对你的保护。监管机构是房地产代理理事会（CEA），这是一个法定机构，负责给中介公司发牌照、给个人经纪注册登记。有两点值得记牢：

每一位正规经纪都在 CEA 注册，并持有注册编号。中介公司必须持牌，个人销售员必须挂靠在持牌公司名下注册。只有注册经纪才可以收费从事房产中介工作。
CEA 设有一个可供查询的公众登记册（Public Register）。你可以用它来确认一位经纪目前是否在册、看他挂靠在哪家公司、核查其状态。这是你能做的最重要的一项核查，而且免费。

注册意味着这位经纪通过了规定的考试，并受职业操守规则约束。但注册本身并不能告诉你他是否有服务外国客户的经验、或普通话是否流利，所以你仍然需要亲自考察。

一笔交易，一方代理

CEA 很看重的一条规则是：一位经纪在一笔交易中只应代表一方，并且必须披露自己为谁服务。实际操作中，这意味着你要弄清楚这位经纪是为你（租客或买家）工作，还是为房东或卖家工作。在同一笔交易里同时代理双方是受限制的，所以如果一位经纪看上去在同时服务双方，就要问清楚：究竟是谁在付他佣金、他保护的又是谁的利益。你自己的经纪，应该是在为你谈判，而不是为对方。

佣金怎么算

在新加坡，房产经纪的收费是按佣金计、可协商的，并非由法律固定，所以任何数字都只能当作市场惯例，而不是规定。大致来说：

租房。一份标准的住宅租约，佣金通常是租金的一部分，一般与租期长短挂钩，由谁来付则取决于双方约定。租期较长或价值较高的租约，往往由租客付自己经纪的佣金；租期较短或价值较低的，则可能由房东一方承担。开始前，务必确认由谁来付。
买卖。佣金通常是成交价的一个百分比，由卖家付给负责推广的经纪，后者可能会与联合代理（co-broking）的买方经纪分成。作为买家，你往往不直接付佣金，但仍应以书面形式确认这一点。
落实到书面。无论怎么约定，都要在任何工作开始前，把佣金、由谁来付、以及涵盖哪些服务谈妥。一位注册经纪把这些写进一份房产中介协议里，应该毫无问题。

绝不要在没有正规收据和明确约定的情况下，把佣金或费用付到某个人的私人账户。正规的款项都是通过中介公司走的。

如何找到一位双语经纪

找一位讲普通话的经纪一般不难，因为这里很多经纪都是华人，其中相当一部分正积极服务大陆客户。目标是找到一位在你具体需求上称职、诚实且有经验的经纪：

从熟人推荐开始。大陆老乡、同事、社群和微信群，以及生意上的往来对象，都会知道哪些经纪本来就能自如地用普通话打交道。
上房产门户网站搜。主流的房源网站能让你看到经纪的姓名、语言和专长，并直接联系他们。从第一条消息起，就说明你想用普通话沟通。
到 CEA 公众登记册上核实。在你决定之前，用姓名或注册编号查一下这位经纪，确认他目前在册，并看清他所属的公司。
询问相关经验。一位经常处理外国租客或买家的经纪，早已熟悉印花税规定、置业限制和各种文件，并会不用你开口就用普通话向你解释清楚。

定下经纪前该核查什么

注册。确认 CEA 注册编号，并在公众登记册上核实其为有效状态。
他站在哪一方。弄清楚他代表的是你还是对方，以及由谁来付他的佣金。
服务新人的经验。问他处理过多少外国客户，能否把外国人置业和印花税讲清楚。
佣金落到书面。在开始看房之前，把佣金、付款方和服务范围都写下来。
沟通。一位好经纪回复及时、愿意解释而非催促，绝不会逼你当场签字。

一位好经纪到底做什么

除了带你看房，一位好经纪还会在你的预算内筛选合适的房产、安排并陪同看房、用近期成交数据就公平市价给出建议，并代表你谈判条款。他会提醒你注意租期、租约条款等问题，对买家而言还包括置业资格，以及外国人要多付的额外印花税。到成交时，他会与你的律师协调，推动时间表向前走。最关键的是，一位讲普通话的经纪翻译的不只是字面，还有背景语境，让你真正明白自己签的是什么。

租房与买房一览

方面	租房	买房
经纪的主要角色	筛选房源、看房、谈租约	物色房源、价格建议、出价与成交
通常由谁付佣金	视租约价值与条款而定	卖家付；买家往往不付佣金
监管机构	房地产代理理事会（CEA）	房地产代理理事会（CEA）
关键核查	CEA 注册；站在哪一方	CEA 注册；外国人置业规定
另需的专业人士	通常不需要	需要产权转让律师
外国人主要关注点	押金与租约条款	印花税与置业限制

几个实用小贴士

定下之前，先面谈两三位经纪，选那位讲得清楚的，而不是那位承诺最快的。
在租赁协议或购房选择权（option to purchase）以你完全能看懂的语言解释清楚之前，不要签字。
保留每一条消息和每一份文件；一旦有争议，书面记录能保护你。
买房时，请自己聘请产权转让律师，而不是只依赖经纪。
关于费用、注册或置业规定，凡有不清楚的，都直接上 CEA 和政府官方网站核实，因为规则会随时间更新。

一位可靠的双语经纪，其价值远远超过那笔佣金；但核查他的注册资格、弄懂佣金的责任，始终在你自己。到 CEA 公众登记册上确认经纪身份，坚持要对方用大白话的普通话向你解释，绝不要因为语言问题就被催着签字。