如果你已经开始在新加坡看房，一定听过「降温措施」（cooling measures）这个说法，多半还伴着一声叹气。房产降温措施是政府用来保持楼市平稳、防止房价失控、并让真正想住进去的人买得起房的一套规定。它们影响你能借多少钱、买卖时缴多少税，有时甚至影响你到底能不能买。
本指南解释主要的降温措施各自做什么、又如何彼此配合。这是帮你做规划的一般资讯，并非财务、法律或税务建议。这些措施会在市场需要时随时调整，因此请把下文每一项机制都当作对其运作方式的说明，在行动前向官方机构——金管局（MAS）、税务局（IRAS）、建屋局（HDB）与市区重建局（URA）——核实当前的规定与数字。
新加坡为何采用降温措施
在一座面积小、需求旺的城市里，住房价格可能迅速攀升，而涨幅快过收入的房价会把人挡在门外、并在体系中累积风险。降温措施正是用来对冲这一点。市场过热时政府收紧，市场转软时政府或会放松。由于它们是根据情况拉动的调节杆，会不时改变，你今天读到的某个具体税率，明年未必还是那个数。
这就是最该养成的一个习惯：绝不要把某个百分比、上限或档位当成板上钉钉的事实。先理解机制，再核实实时数字。这也意味着要把预算留得保守些，因为看房与买房之间的一次规则变动，就可能改变你的账目。我们的你能负担多少房指南是这里很好的搭配阅读。
工具箱里的主要工具
降温措施并非一条规定，而是数条，每一条拉动不同的杠杆。你最常遇到的有：
- 额外买方印花税（ABSD）：在标准买方印花税之上额外征收的税，主要针对额外置业，以及永久居民、外国人和公司实体。它是需求端的头号措施。我们的ABSD详解有深入说明，而买方印花税指南则涵盖了人人都要缴的基础一层。
- 卖方印花税（SSD）：如果你在购入后的规定持有期内卖出住宅物业，就要缴纳这项税。它旨在抑制快进快出的炒卖。
- 总偿债比率（TDSR）：对你每月总收入中可用于偿还所有债务（含房贷）的比例设定上限，防止人们过度借贷。
- 房贷偿还比率（MSR）：一个更严格的上限，适用于组屋（HDB）与执行共管公寓（EC），专门限制收入中可用于偿还房贷的比例。
- 贷款与估值比率（LTV）上限：银行或建屋局就一套物业价格最多可贷出的比例，它决定了你的最低首付。
此外还有关于首付中最低现金比例以及贷款年限的规定。这些合在一起，既塑造了你能花多少，也塑造了你前期需要备好多少现金。
这些措施如何影响买家与卖家
按这些措施实际对你产生的作用来分类会更清楚。下表按其冲击的是需求、限制借贷、还是抑制过早卖出，来归类主要工具。
| 措施 | 针对什么 | 对你意味着什么 |
|---|---|---|
| ABSD | 来自额外买家的需求 | 额外置业、或作为PR或外国人购买时，税更多 |
| SSD | 短期卖出 | 若在持有期内卖出，会有一笔税务成本 |
| TDSR与MSR | 过度借贷 | 把你的贷款限制在收入的一定比例内 |
| LTV上限 | 贷款额度 | 决定你的最低首付与所需现金 |
横向读每一行，你就能看出某项措施会在你的计划中卡在哪里。长期自住的首次购房公民，最能感受到借贷上限与LTV；购买第二套的投资者，最能感受到ABSD；可能很快就得卖房的人，则应认真掂量SSD。
明智地围绕这些措施做规划
你无法选择退出降温措施，但可以做好规划，别被它们打个措手不及。几个明智之举：
- 按上限、而非按你的期望来定贷款规模。TDSR与MSR意味着，决定你上限的往往是你的收入，而非挂牌价。房贷经纪或你的银行可以帮你算出真实数字。
- 按LTV上限所暗示的额度为首付存钱，包括其中必须以现金支付的部分。别忘了印花税是额外缴纳的，无法借贷。
- 想清楚你的持有期。如果你有任何可能很快就要卖房，请在买之前把SSD算进去。
- 看看公积金（CPF）能否帮上忙——在其自身限额内用于首付或月供。请见用公积金供月供。
- 在买入当下核实每一个数字，因为自你开始看房以来，某项措施可能已经变动。
切勿钻制度的空子
由于这些措施增加了成本，有些买家会被那些看似能绕开它们的安排所诱惑，比如异常的产权拆分，或把交易挂在别人名下。这是一片风险重重的地带。主要为规避ABSD或其他印花税而刻意安排交易结构，可能构成避税，而IRAS已对其视为人为安排的做法采取追究，结果就是补缴税款与罚款。对任何此类想法都要中立看待，并在接近它之前取得恰当的法律与税务意见，而不是听信某个论坛或某位经纪声称「行得通」就贸然行事。
房产有涨也有跌，降温措施在一定程度上正是为了提醒每个人这一点。本文并不预测房价会朝某个方向变动，也没有哪套房是稳赚不赔的好买卖。
去哪里核实当前规定
由于房产降温措施会随情况变动，本指南的价值在于这张地图，而非其中的数字。至于在你买入或卖出当天所适用的数字与规定，请回到源头查证：贷款相关措施（如TDSR、MSR、LTV）找金管局（MAS），ABSD、买方印花税与SSD找税务局（IRAS），组屋与执行共管公寓的规定找建屋局（HDB），私宅与市场数据找市区重建局（URA）。凡涉及你个人法律或税务处境的事，请咨询产权转易律师或税务顾问，并在房地产代理理事会（CEA）的公开名册上核实经纪。尽早做好这些查证，降温措施就会成为一套你可以据以规划的护栏，而非签约时的一记闷棍。