在新加坡买房时，额外买方印花税（ABSD）是首次购房者最容易忽略的一大笔开销。它叠加在每位买家都要缴纳的买方印花税（BSD）之上，对某些买家来说，可能会给账单增加相当大的一笔金额。搞清楚它如何运作、由谁缴纳，能帮你在真正爱上一套自己未必负担得起的房子之前，诚实地做好预算。
本文为一般资讯，旨在帮你做规划，并非财务、法律或税务建议。作为降温措施（cooling measures）的一部分，ABSD的规定和税率会不时调整，因此请把下文一律当作对这项税如何运作的说明，在做出承诺前，务必向新加坡税务局（IRAS）或产权转易律师（conveyancing lawyer）核实当前税率以及你自身的情况。
什么是ABSD，以及它为何存在
印花税是你买房时向政府缴纳的一种税。对买家而言分为两层。第一层是BSD，几乎适用于每一笔交易，按成交价或市场估值中较高者计算。第二层是ABSD，针对某些买家在BSD之上额外征收，是新加坡房产降温措施的核心一环。
ABSD的目的是抑制需求、让住房更可负担，尤其是保障那些买房自住而非投资的人。由于它是一种政策工具，市场过热或降温时政府就会加以调整。正因如此，你绝不该把在某处（包括本文）读到的某个税率当成当前的数字。关于第一层的通俗解释，请看我们的买方印花税指南；关于更宏观的政策全貌，请看我们的房产降温措施指南。
谁缴ABSD，缴多少取决于你
BSD对每个人大体一致，ABSD则不同：你缴多少取决于两点——你的居民身份或身份类别，以及你已经拥有（或被视为拥有）多少套住宅物业。大致来说：
- 新加坡公民购买第一套住宅物业时通常享有最优待遇，许多人第一套房无需缴纳ABSD。购买第二套时税率上升，第三套或之后再购则进一步上升。
- 永久居民（PR）通常即便购买第一套住宅物业也要缴ABSD，后续购买税率更高。如果你是PR，我们的永久居民买房指南涵盖了更全面的情况。
- 外国人购买任何住宅物业通常面临最高的ABSD税率，不过部分人会受到自由贸易协定的影响。资格方面请见外国人能否在新加坡买房。
- 公司实体与信托购买住宅物业，按其自身、通常更高的税率征收。
上述各类群体的确切百分比会随降温措施变动，因此要记住的是这套结构，而非任何具体数字。你手上已有的物业越多、离首次购房的公民身份越远，适用的ABSD往往就越高。请务必在IRAS网站或向你的律师查询实时税率。
计算你的物业数量与身份阶梯
最常见的意外，是这个「数量」如何计算。ABSD按你作为买家的身份类别征收，而你被视为拥有的物业数量，可能比你以为的要多。根据当时生效的规定，一套物业中的部分份额、继承所得的份额，或持有于海外的物业，都可能被计入；而已婚夫妻的持有情况往往会被合并考量。
两人联名购买时，适用的ABSD税率通常取两人身份中较高的一方。因此，若一位公民与一位外国人联名购买，整笔交易可能按外国人税率计征，而非只算一半。跨国籍或跨居民身份的伴侣，在签署任何文件前都应仔细核实这一点，因为它会大幅改变金额。
下面是一个示意性的对比，说明不同买家身份类别如何被区别对待。表中数字仅为虚构占位，只为呈现规律，并非真实税率，请勿据此行事。
| 买家身份类别（示意） | 购买第一套自住房 | 购买额外一套房 |
|---|---|---|
| 新加坡公民 | 往往最低或无需ABSD | ABSD较高，且随物业数量递增 |
| 永久居民 | 通常从第一套起就要缴ABSD | ABSD高于第一套 |
| 外国人 | 最高的ABSD档位，视协定而定 | 最高的ABSD档位 |
| 公司实体或信托 | 已公布的最高税率 | 已公布的最高税率 |
这张表只该当作趋势方向来读。至于适用于你自身情况的实际百分比，IRAS才是唯一权威来源。
减免、退税与已婚夫妻规则
规定中确实包含一些宽免，了解它的存在很有价值，好让你据此规划。一个广为人知的例子，是针对已拥有一套物业、但正在购买替代自住房的已婚夫妻的减免：如果他们在规定期限内卖出第一套房，新房所缴的ABSD可能获得退还。这里有严格的条件和明确的截止期限，一旦错过时限，通常就拿不回这笔钱了。
正因为这些减免附带条件且有时限，它们恰恰是那种应在成交换约前、而非之后，与产权转易律师书面确认的事项。我们的聘请产权转易律师指南说明了律师负责哪些事。切勿在没有恰当法律与税务意见的情况下，仅仅为了减少ABSD而刻意安排交易结构、拆分产权或采用某种安排。诸如「99比1」拆分（99-to-1）之类的做法曾引来IRAS的审查，一旦搞错，可能意味着补缴税款与罚款。在你接近这类做法之前，请先读我们中立的解读文章99比1安排。
买房前为ABSD做预算
ABSD须在签约后的短暂期限内以现金或动用公积金（CPF）缴纳，且不能计入你的贷款。这意味着它是对你存款实打实的、前期的一击，因此从第一天起就该纳入预算，而不是事后才想起。几个务实的习惯会有帮助：
- 诚实地厘清你的买家身份类别，把你已部分持有或持有于海外的任何物业都算进去。
- 向IRAS或你的律师查询适用于该身份类别的当前ABSD税率，再套用到一个现实的成交价上。
- 在此之上加上BSD、律师费、估值费及其他费用，这样你才能看清所需的全部现金。我们的为买房的全部成本做预算指南会带你走完其余部分。
- 把这笔现金单独留出、专款专用，因为缴款期限很短，逾期罚款是实打实的。
如果ABSD让某笔交易变得力不从心，那是有用的早期信息，而不是姗姗来迟的坏消息。它或许会引导你选择第一套自住房而非额外置业，或先卖后买。
结语
额外买方印花税鼓励买房自住，并给持有更多物业增加成本，但税率与规定会随政策变动。请把本指南当作理解ABSD运作方式的地图，而非一张税率表。在做出承诺前，向IRAS或产权转易律师核实当前数字与你自身的身份类别，并从一开始就把这笔现金纳入预算。这样一来，签约当天就不会有代价高昂的意外。