对多数新加坡人来说，每月的房贷月供是一生中要承担的最大一笔账单。好消息是，你很少需要全部用现金支付。用公积金供月供，可以动用你公积金普通账户（Ordinary Account，OA）里的存款来偿还房贷，从而腾出现金应付日常生活。要注意的是，公积金本是养老钱，动用它来买房会带来长远影响，在签任何文件前你都应先了解清楚。
本文将说明公积金供房是怎么运作的、所谓的应计利息（accrued interest）规则到底意味着什么，以及你需要权衡的取舍。本文为一般资讯，非财务建议，文中数字均非当前费率。请务必就适用于你自身情况的数字向公积金局（CPF Board）核实，房贷方面则向银行或受金管局（MAS）监管的顾问咨询。
公积金如何支付你的每月月供
你公积金普通账户里的存款，既可用于买房，也可用于此后每月的房贷还款。购房完成、公积金供房安排设定好之后，每月应还的金额会自动从你的普通账户扣除，用来偿还房贷。
有几点值得先弄清楚：
- 两名业主都可以出资。 如果一对夫妇共同拥有房子，两人的普通账户都可用来偿还这笔共同房贷，具体各出多少由你们自行安排。
- 公积金和现金可以搭配使用。 你不必整笔月供都用公积金支付。许多业主用普通账户支付一部分、其余用现金补足，或随时间调整两者比例。
- 普通账户里要有足够余额。 公积金只能支付你普通账户里现有的金额。如果某个月普通账户余额用尽，你必须用现金补上差额，否则房贷就会拖欠。
- 不同贷款类型规则不同。 建屋局（HDB）房贷和银行贷款的还款安排不同，而且一旦你的贷款超过公积金局设定的某些上限，你可动用的公积金金额可能会被封顶。
由于你薪水中的公积金缴款每月都在持续流入普通账户，许多在职业主发现这笔扣款大致可以自给自足。但一旦你的收入中断，这种平衡随时可能改变，因此提前为收入空档做好规划很值得。
你必须偿还的应计利息
这是首次购房者最常忽略的部分。公积金存款留在账户里时会赚取利息。当你动用普通账户的钱来买房，等于提前把这些存款取了出来，它们也就不再赚取那份利息。为了让你的养老储蓄保持完整，公积金局规定：当你卖出房产时，要把动用过的金额退还回去，外加这笔钱原本留着不动本可赚到的利息。这笔退款就叫应计利息。
应计利息不是罚款，也不是付给别人的。它是直接退回你自己的公积金账户。但它年复一年地复利累积，所以你持有房产越久、动用的普通账户越多，要退还的金额就越大。在市场平淡或下跌时，售房所得在还清未偿贷款和退还公积金之后，有可能只剩很少甚至几乎没有现金。这种情况常被形容为以「负现金」卖房，会让那些以为房子纯赚的业主大吃一惊。
实用要点：
- 留意你已经动用了多少普通账户、应计利息大约累积到了多少。公积金局会在你的结单中显示这些数字。
- 记住，这笔退款只有在你卖房时才会兑现。如果你继续持有房子，你只是继续背着一份对未来自己的义务。
- 用现金支付部分月供，能减缓应计利息累积的速度。有些业主刻意这么做，以保护自己最终的售房所得。
想更全面了解一次购房在贷款之外的真实花费，请看我们的买房全部成本预算指南。
公积金还是现金：权衡取舍
这没有唯一正确的答案。用公积金支付能保住你今天的现金和流动性，用现金支付则能保住你的公积金、减少日后的应计利息。下表列出了大致的取舍。请把每一项都当作一般示例，而非规则，具体请向公积金局核实。
| 考量因素 | 用公积金（普通账户）支付 | 用现金支付 |
|---|---|---|
| 对每月现金流的影响 | 腾出现金应付日常所需 | 占用你本可投资或储蓄的现金 |
| 养老储蓄 | 动用普通账户，减缓公积金增长 | 让普通账户继续复利，为养老积累 |
| 卖房时的应计利息 | 不断累积，日后要退还的金额更大 | 这部分几乎没有或完全没有 |
| 最适合 | 需要现金流灵活性的业主 | 有余钱、优先考虑公积金的业主 |
| 灵活性 | 日后可调整公积金与现金的比例 | 需要时可重新动用公积金 |
适合你的比例取决于你的收入稳定性、你打算持有房子多久、你的其他储蓄，以及你的养老目标。刚步入职场、现金流吃紧的人可能更依赖公积金；储蓄宽裕、又看重养老充足度的人则可能更倾向多用现金。房贷经纪或独立顾问可以根据你的实际数字为你测算。
上限、资格，以及公积金何时不再覆盖
公积金用于供房并非没有限制。公积金局对你可动用的普通账户金额设有上限，这些上限可能取决于房产的剩余屋契、贷款类型以及贷款与估值比率（loan-to-value）的情况。一旦达到某些门槛，你可能被要求先留出一部分存款才能继续动用普通账户，或以现金补足月供。这些上限和门槛会定期检讨，所以千万别以为朋友几年前提过的数字如今仍然适用。
有几种情况需要预先规划：
- 屋契较短。 对于较老的房产，你可动用的公积金金额可能被削减或限制，因为公积金规则把供房用途与覆盖最年轻业主到某个岁数的屋契挂钩。老化的屋契会同时影响融资和转售价值，我们在屋契折旧与房产价值一文中有详细说明。
- 收入中断。 在失业、职业空档或退休期间，普通账户的流入会暂停。如果你的普通账户无法覆盖月供，你就需要备好一笔现金缓冲。
- 你再融资或转换贷款。 在建屋局房贷与银行贷款之间、或在不同银行之间转换，都可能改变公积金供房的安排方式。
在你做出承诺之前，先弄清楚自己一开始能从容负担多大的贷款会很有帮助。我们的你能负担多少房指南会带你走一遍。记住，用公积金供房并不会让贷款变得更便宜；它只是改变了钱从哪个口袋出。
把设定做对
要顺利使用公积金，请保持几个习惯：
- 确保一开始就正确设置好你的公积金供房扣款，并核实每月扣款确实有到账。
- 备好相当于数个月月供的现金缓冲，以防普通账户不够用或收入下滑。
- 每年检视一次你的公积金与现金比例，或在任何重大变化（如换工作、添新生儿、再融资）之后检视。
- 看懂你的公积金结单，这样卖房时应计利息的数字才不会让你吓一跳。
用公积金供月供是新加坡拥屋过程中正常而明智的一环，它让许多家庭得以圆买房梦。只要用得深思熟虑、留意自己正悄悄累积的应计利息，它就是一个工具，而非陷阱。
本文仅为一般资讯，非财务、税务或法律建议。公积金规则、供房上限和利率会随时间变动。请就当前规则和你自己的数字向公积金局核实，并在决定前就你的贷款向银行或受金管局监管的顾问咨询。