额外买方印花税（ABSD）是许多人在新加坡购买住宅房产时最大的成本意外之一。它叠加在通常的买方印花税之上，视你的身份以及你已经持有多少套房产而定，可能会增加一大笔支出。这份关于新加坡ABSD退税的指南将带你了解常见的买家情形，并说明在什么情况下可能适用退款或豁免，同时不引用会随时间变动的具体数字。请将本文视为一般性信息，而非针对个人的税务、法律或财务建议。
什么是ABSD以及由谁缴纳
ABSD是新加坡税务局（IRAS）对购买住宅房产征收的一种印花税，叠加在人人都要缴纳的标准买方印花税之上。你需要缴纳的金额主要取决于两点：你的居民身份或实体属性，以及你在购房之后将拥有的住宅房产数量。
大致而言，买家分为新加坡公民、新加坡永久居民、外国人，以及公司或信托等实体等几类。每一类的ABSD处理方式不同，而在每一类内部，通常随着你购买第二套、第三套或后续房产，税率会逐级上升。由于这些类别及其税率已多次调整，你在签署任何文件之前，都应在新加坡税务局（IRAS）网站上确认当前的ABSD税率。
需要及早理解的要点：
- ABSD以购买价格或市场价值中较高者为基准计算。
- 它在合同签署或购买期权行使后不久即须缴纳，因此是一项现金流支出，而不是多年后才结算的项目。
- 你的房产数量既包括本地持有的房产，在某些情况下也包括你与他人共同持有的部分权益。
常见的买家情形
ABSD的结果取决于你的身份属性和你现有的持有情况。下表勾勒出一些典型情形，帮助你判断自己可能处于哪一类。表中不列出税率，你必须向新加坡税务局（IRAS）核实。
| 买家情形 | 典型ABSD状况 | 需核查的事项 |
|---|---|---|
| 公民购买首套住宅 | 通常享有最优惠的待遇 | 你是否真的算作零房产持有 |
| 公民购买第二套或后续房产 | 较高税率，并随套数逐级上升 | 出售现有住宅的时机 |
| 永久居民购买首套住宅 | 高于公民首套住宅的税率 | 购房日当天已确认的永久居民身份 |
| 外国人购买任何住宅房产 | 一般是个人中最高的税率 | 任何基于条约或国籍的减免 |
| 公司、信托或其他实体 | 实体税率，往往最为陡峭 | 是否满足信托退税条件 |
请仅将此表当作压力点所在的地图使用。你个案的确切处理方式，取决于你的文件、你在购房时点的公民或永久居民身份，以及新加坡税务局（IRAS）如何计算你现有的权益。
何时适用ABSD退税
退税是在特定情形下减少或退还ABSD的机制。它并非自动给予的善意；每一项退税都有严格的条件、期限和文件要求，缺少其中任何一项都可能导致减免落空。主要的退税类别包括以下几种。
已婚夫妇退税。共同购买第二套住宅房产的已婚夫妇，如果在购房后规定的期限内出售其第一套住宅房产，便可申请退还就该房产所缴的ABSD。这是最常用的途径之一，因为许多夫妇在尚未售出现有住宅之前就已换购升级。相关条件通常包括：合法婚姻、在许多情况下至少有一方配偶为新加坡公民，以及在规定期限内售出第一套住宅。请向新加坡税务局（IRAS）确认确切的资格条件和时限，因为二者多年来都曾调整。
贸易协定下某些国民的退税。部分外国国民因自由贸易协定，在ABSD方面可能获得与新加坡公民相同的待遇。你的国籍是否符合条件、需要哪些证明，都应直接核查，而不应想当然。
开发商及实体退税。房地产开发商及某些符合条件的实体，可能获得与特定牌照及开发时间表条件挂钩的退税。这类情形较为专业，通常由专业顾问处理。
其他特定减免。还有一些范围更窄的退税，例如与为可确定受益人持有房产的信托、集体出售后的置换购房，以及其他特殊情形相关的退税。每一项都有各自的规则。
已婚夫妇退税在实务中如何运作
由于已婚夫妇退税是普通买家最常遇到的情形，即使没有确切数字，也值得了解一下整个流程的大致轮廓。
- 你和配偶按规定购买新住宅并预先缴纳ABSD。一般无法跳过缴款而留待日后结算。
- 随后你在自购买新住宅起算的规定期限内，出售你现有的住宅房产。
- 出售完成后，你在申请截止期限内向新加坡税务局（IRAS）申请退税，并提交出售证明以及你的婚姻和居民身份证明。
- 新加坡税务局（IRAS）评估申请，若符合条件，便退还就第二套房产所缴的ABSD。
陷阱几乎总是出在时机和资格上。如果第一套住宅的出售拖过了截止期限，退税可能完全泡汤，让你承担一笔巨大的沉没成本。如果在适用公民身份条件的情形下，夫妇双方并不满足该条件，申请也可能失败。请在决定购房之前就规划好出售时间表，并留出缓冲，而不是把日期卡在最后一刻。由于你必须先缴纳ABSD、日后再申请退还，请确保即使退款要在数月后才到账，你也有足够的现金来支付这笔款项。如果你的家庭要靠夫妇退税才能负担得起这次升级，请把退款当作一笔报销款，而不是可以在到账前就先花掉的钱。
在签约前把你的ABSD状况弄清楚
ABSD一旦出错，代价往往以数万元计，所以稍加谨慎便大有益处。在你行使购买期权之前：
- 确认你在拟定购房日当天的确切居民或永久居民身份，因为身份变化会改变你的税率。
- 如实清点你的房产，在相关情况下包括部分份额和海外持有的房产；如果你不确定某项权益如何认定，请咨询产权转让律师。
- 如果你打算依靠某项退税，请完整阅读其条件并记下每一个期限，然后倒推排定你的出售时间表。
- 保留好证据，包括结婚证、身份证件和出售记录，以免你的退税申请被延误。
- 就所有当前的税率、门槛和时限直接向新加坡税务局（IRAS）核实，因为它们会定期更新，而网上流传的往往是过时的数字。
在这里，一位产权转让律师，以及在持有情况复杂时再加一位税务顾问，是值得这笔费用的。他们每天都在处理ABSD，能在一份假设变成一纸签约合同之前，就发现其中代价高昂的疏漏。
延伸阅读
要了解更全面的情况，请阅读我们关于新加坡印花税、BSD与ABSD的概述；如果你正在往房产阶梯上攀升，请参阅我们的在新加坡购买第二套房产指南。为管理ABSD而重组产权的夫妇，在决定之前也应看看新加坡房产拆分（Decoupling）。