印花税是在新加坡买房时最大的前期成本之一，对某些买家来说，更是购房价格之外单笔金额最高的附加费用。然而，BSD和ABSD这两个缩写却让不少人一头雾水。本文将说明印花税是什么、两大主要税种有何区别，以及它们为何可能成就或拖垮你的购房预算。
本文为概括性介绍，不构成税务或法律建议。税率和规则由官方制定，且时有调整（有时幅度不小），因此在正式承诺前，请务必向新加坡税务局(IRAS，税务局)确认最新细节。
什么是印花税
印花税是针对房产交易相关文件征收的税，实际上就是你买房时要缴的一笔税。它是在购房前后一次性缴清的费用，与你持有房产期间每年缴纳的房产税完全不同。印花税有几种，但对买家最重要的是买方印花税和额外买方印花税这两种。
买方印花税(BSD)
买方印花税适用于所有买家，无论本地人还是外国人，也不管名下已有多少套房产。它按购房价格或市场估值中较高者计算，采用累进税率，因此价值越高的房产，其较高价位部分适用的税率也越高。由于人人都要缴，BSD是任何购房决定都应纳入考量的基础成本。
额外买方印花税(ABSD)
额外买方印花税在BSD之上另行征收，而这正是买家身份至关重要的地方。ABSD税率取决于你的居留身份、名下已拥有多少套住宅房产等因素。
| 买家类型 | ABSD一般情况 |
|---|---|
| 公民购买首套住房 | 最低，往往无需缴纳ABSD |
| 公民或永久居民(PR)购买额外房产 | 较高的ABSD |
| 外国买家 | 最高档ABSD |
ABSD是用来调节需求的政策工具，其税率历来多有调整。对外国买家以及购买额外房产的人来说，ABSD可能大幅增加成本，这也是它会如此深刻影响买第二套房或投资置业决策的原因。
为何它关系到你的预算
两种印花税合计，会在首付之外再为你的前期成本增添一大笔开销。这笔钱通常需要在购房时以现金备妥，也很容易被低估。在对某套房产一见倾心之前，请先按你自己的身份算清BSD以及可能的ABSD，因为它们直接决定你真正需要准备多少钱，以及这笔购房是否划算。
关于卖房的提醒
此外还有一种卖方印花税，如果你在买房后一定的持有期内出售住宅房产，就可能适用。它的设计意图是遏制短线炒房。如果你有可能在买入后不久就卖出，请先弄清楚它是否适用于你，因为这又是一笔容易让卖家措手不及的成本。
围绕印花税做规划
- 尽早计算。在正式承诺前，按你自己的身份，用IRAS的最新税率算清应缴的印花税。
- 备妥现金。印花税一般须以现金缴纳，且要在购房后的规定期限内缴清。
- 把ABSD纳入投资决策。对于第二套房，ABSD可能直接改变这笔账划不划算。
- 确认最新税率。由于税率会变，切勿依赖过时的数字。
核心要点
印花税是在新加坡买房时一项重大且无法回避的开销。买方印花税人人都要缴；额外买方印花税则很大程度上取决于你的居留身份和名下房产数量，对外国人和多套房业主而言可能相当高昂。由于它是购房时一次性缴清的现金成本，必须从一开始就纳入你的预算。向IRAS确认适合你情况的最新税率，在承诺前算清全部费用，印花税就会从可能打乱购房计划的意外，变成一笔早已心里有数、提前规划好的支出。
可降低ABSD的减免与退税
对已经拥有住房的人来说，ABSD并非总是一笔统一、无从回避的费用。有几种减免和退税机制，若能在签约前就了解，往往能实实在在地改变你最终要缴的金额。问题在于，这些机制大多附带严格的条件和时限，因此更青睐提前规划的买家，而非事后才发现它们的人。
- 已婚夫妇退税。只要夫妇中至少一方是新加坡公民，在共同购买第二套住宅房产后，若能在购房后规定期限内售出第一套住宅房产，便有可能申请退还已缴的ABSD。一旦错过期限，退税资格就作废，因此卖房的时机十分关键。
- 产权拆分(Decoupling)。有些夫妇会将一方在共有房产中的份额转让给另一方，好让购房一方在未来置业时被视为拥有更少的房产。这样做可以减少或免除下一套房的ABSD，但转让份额本身会产生印花税，还涉及法律和贷款方面的考量，因此并非简单的漏洞可钻。
- 自由贸易协定国民。受新加坡自由贸易协定涵盖的某些国家的国民和永久居民，可能享有与新加坡公民相同的印花税待遇。如果你是外国买家，在默认自己属于最高档之前，值得先查一查你的国籍是否符合资格。
- 房地产开发商及特定实体。针对开发商，以及通过实体或信托进行的购房，另有一套ABSD规则和减免安排，这些都比个人直接购房复杂得多。
由于具体条件、持有期限和资格标准均由官方制定且确会变动，请就你的具体情况向IRAS确认，并考虑在依赖任何减免之前，向产权转让律师(conveyancing lawyer)咨询意见。
如何缴纳，以及要避开的误区
新加坡的印花税通过IRAS的电子印花系统(e-Stamping)缴纳，须在文件签署后（或选择权行使后）的短暂窗口期内缴清。实际操作中，通常由你的产权转让律师代为办理印花手续和付款，但纳税责任和资金仍归你承担，因此弄懂整个流程、而非把它当作无关紧要的例行文书，是划算的做法。
- 低估所需现金。印花税一般不能用银行贷款支付；虽然公积金(CPF)有时可用于某些款项，但你应假设自己需要在购房前后备好这笔现金。只按首付做预算的买家，往往会措手不及。
- 忘了ABSD会把已有的海外或部分持有房产算进去。你在海外拥有的房产，或家庭房产中的一份份额，都可能影响你被计为拥有多少套住宅房产。别以为只有完全属于自己的本地住房才算数。
- 错过缴款期限。逾期办理印花手续可能招致罚款，因此这个时限没有商量余地。务必在到期日前就让你的律师拿齐所需材料。
- 以为纸面价格就是计税金额。BSD按购房价格或市场估值中较高者征收，因此以低于市价成交的家庭内部买卖，并不会自动意味着印花税更低。
把印花税当作一个有明确期限的既定步骤来对待，而不是成交时才冒出来的意外，能让你的购房进程保持顺畅。若对期限、电子印花或应缴金额有疑问，请查阅IRAS的最新指引，或咨询你的产权转让律师。