在新加坡买房要缴的税，常常让新移民措手不及。作为永久居民（PR），在你爱上某套房子之前，弄清楚额外买方印花税（ABSD）是你能做的最重要的预算功课之一。在中国大陆，买房相关的税费运作方式很不一样，所以有必要重新调整你的预期。本文用概括性的方式，说明你作为永久居民在这里买房时可能要缴的印花税、为什么永久居民和公民的待遇不同，以及到哪里去确认最新的数字。这只是帮助你做规划的一般性资讯，并非财务或法律建议，你实际要缴的金额取决于会变动的规定。
你必须了解的两种印花税
在新加坡购买住宅房产时，可能会涉及两种不同的印花税，两者都由新加坡税务局（IRAS）征收。
第一种是买方印花税（BSD）。凡是在这里买房的人都要缴，无论你是公民、永久居民还是外国人。它按房产的购买价或市场价（以较高者为准）计算，并随着房价上升而分级递增。买方印花税无法回避，几乎是每一笔房产交易的标准组成部分。
第二种是额外买方印花税（ABSD）。这是在买方印花税之上再加的一层，也是最影响你作为永久居民预算的一项。ABSD取决于两点：你的居留身份（公民、永久居民还是外国人），以及你已经拥有或视同拥有多少套住宅房产。你持有的房产越多，ABSD就越高；这套结构是刻意设计的，一般来说公民的税率最低，永久居民较高，外国人最高。
由于这两种印花税会叠加，一笔交易的税负可能占房价相当可观的比例。这是你要在首付之外用现金支付的钱，因此从一开始就必须纳入你的规划。
为什么永久居民缴得比公民多
新加坡把ABSD当作一种政策工具，用来维持住房的可负担性并给投机降温。政府把居留身份看作一个信号，反映买家在住房市场中有多稳定、被优先照顾的程度有多高，因此税率按身份分级。
对永久居民来说，需要理解的关键点有以下几个：
- 永久居民在这里购买第一套住宅房产，通常就要缴一定的ABSD，而新加坡公民购买第一套房一般不用缴。这是两种身份之间最明显的成本差异之一。
- 永久居民的ABSD会随着每增加一套房产而上升。第二套或之后的房产，税率比第一套更高。
- 没有永久居民身份的外国人，通常面对的是所有人当中最高的ABSD。如果你在权衡是现在买、还是拿到永久居民身份后再买，这一点值得了解。
上述每种情形的确切百分比由政策制定，近年来已多次修订。因此本文不会引用任何具体的ABSD税率。在你做决定之前，必须直接向新加坡税务局（IRAS）核对最新数字，因为你在旧论坛帖子里读到、或从朋友那里听来的税率，可能早已过时。
减免与特殊情况
ABSD并非总是最终定局。在某些明确规定的情形下，如果你符合严格的条件，其中一部分或全部可以获得减免，也就是退还或豁免。
一个常见的例子，是夫妻中有一方是新加坡公民的情况。有些夫妻在共同购买一套住房时可能符合减免资格，但要满足一些条件，比如在规定的期限内卖掉之前的房产、且名下没有其他房产。此外，还有与某些条约以及特定买家安排挂钩的专门减免。每一种都有精确的资格规定、文件手续和截止期限，错过截止日期可能意味着完全失去减免资格。
由于减免规定细致且附带条件，请把它当作需要逐案确认的事情，而不要想当然。在你把任何退款算进预算之前，请到新加坡税务局（IRAS）网站查阅最新的减免条件，或咨询经办该交易的产权转让律师。不要围绕一个你尚未核实的减免来规划你的财务。
谁缴什么的大致图景
下表大致说明买家身份如何影响印花税。表中不含税率，因为税率会变动。请用它来理解规律，然后再向新加坡税务局（IRAS）核对实际数字。
| 买家身份 | 买方印花税（BSD） | 额外买方印花税（ABSD） |
|---|---|---|
| 新加坡公民，第一套房产 | 适用 | 第一套房产一般无需缴纳（请向IRAS核对） |
| 永久居民，第一套房产 | 适用 | 通常按永久居民第一套房的税率缴纳（请向IRAS核对） |
| 永久居民，第二套房产 | 适用 | 高于第一套房的税率（请向IRAS核对） |
| 外国人，任何房产 | 适用 | 最高档，视有无条约减免而定（请向IRAS核对） |
要记住的是这套制度的形态，而不是具体数字：买方印花税人人都要缴，额外买方印花税随居留身份和每增加一套房产而递增，而每一个写着“请向IRAS核对”的格子，确实都需要去核对，因为这项政策会定期检讨。
做好预算，把它算对
对永久居民而言，ABSD可能就是“能轻松负担的一笔购房”与“把你财务拉扯到危险边缘的一笔购房”之间的区别。从第一天起，就把它纳入你的规划。
一个实用的步骤大致如下：
- 为你想买的房产定一个符合现实的价格区间。
- 根据你确切的身份和持有房产数量，到新加坡税务局（IRAS）网站查询当前的买方印花税和ABSD税率。
- 按你的目标价格计算这两种印花税，并把这笔现金与首付分开、单独预留出来。
- 尽早落实你的融资，因为你的贷款和手头现金加在一起，必须能覆盖房价、印花税以及律师费和估价费。想了解借款上限如何运作，请看我们关于永久居民在新加坡申请房屋贷款的指南。
- 聘请一位产权转让律师，由他计算应缴的确切印花税并安排好时间，因为印花税须在签约后很短的期限内缴清。
请记住，印花税只是若干安家成本中的一项。你的公积金（CPF）储蓄在买房时也能发挥作用，而公积金对永久居民如何运作，本身就是一个在买房前值得弄懂的题目。
把官方来源放在你决策的核心。新加坡税务局（IRAS）发布权威的印花税规定和计算器，持牌的房产律师则会确认你的具体情况。本文为你提供地图；而当前的数字，永远必须来自源头。
延伸阅读
在永久居民的购房预算中，融资和公积金就紧挨在印花税旁边。阅读永久居民在新加坡申请房屋贷款，了解你能借多少、需要预备多少现金；阅读了解永久居民的公积金（CPF），了解你的公积金储蓄如何为购房提供支持。